农村自建房买卖合法吗_农村宅基地买卖合法吗？

2019年8月1日，全国人大审核通过修定的"土地法"，规定:符合地方土地规划，允许集体经营建设用地、公益设施用地和宅基地，跟国有土地一样同价同权进入市场流转交易。时间从2020年1月1日起开始执行。这个时间是一个分水岭。之前买的宅基地不给确权过户。

你所卖出的宅基地，却是在2003年，并且上面也没有房子，所以也不存在地随房走，因购得房子而获得享受下面宅基地的权力。为此，你所讲的03年将宅基地卖给了外乡人，是在2020年1月1日之前，即是说不合法。是不会得到确权的。怕是要撤消这次买卖。

既然03年买卖无效，自然要恢复原来情况。

律师表示，房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地转让的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。这一规定，国家相关部门在10多年前已经进行明确。1999年5月6日国务院公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第一次明确了禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月，国务院公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国发〔2007〕71号)第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”土地是国家的。

问：农村房屋卖给非本村村民或城镇居民，是否合法有效？

土地确权后，农民对土地只有使用权，所有权属于集体，而地随房走，有了房子就等于拥有了土地，而房子是属于私人的，在满足一定的条件下，房子可以进行出售。

一般农民卖房子只能卖给本集体以内的人，这样除了房子被购买以外，还可以变更宅基地的所有人，而如果是集体意外的人就不行了，因为有规定，集体以外的人是不能分配本集体的宅基地。

但是卖方和买方可以进行协商约定，房子可以卖给外地人，但是买方很难确保自己的权益，比如买房子的人想建房子可能要找原宅基地的主人，用他的名义代理申请，如果宅基地被征收，买方是拿不到宅基地的补偿款，宅基地的补偿款依然归原主人，买方只能拿到房子的补偿款。

既然宅基地不允许交易，而房子又占据着不能交易的宅基地，所以外地人购买农村的房子就是不合法的交易，即便房子在主人有房产证，也只能证明房子是合法的。

所以去农村买房一定要慎重，不是买了房子就等于拥有了宅基地，而且万一哪一天宅基地升值了，宅基地主人有权以合同无效撤销合同的权利，到那时对于买房子的人就亏大了，去农村买房要慎重，农村的房子不是商品房。

农村宅基地不是私有财产，所有权归农村集体，不可以买卖，但宅基地上建的房子属于私有财产，当然可以卖。不过，由于农村宅基地上的房子和宅基地使用权是捆绑在一起的，为了避免农村宅基地使用权外流，农村房子的买卖自然受到一些限制。

农村宅基地的使用权，只有农村集体经济成员可以享有。但是，宅基地上的房屋又是私有财产，依法可以继承，也可以买卖，这就会使农村宅基地的使用权会因为农村房屋产权的变化而发生变化。继承权是公民不可剥夺的权利，所以依法继承的农村房屋，继承者不管是否为农村集体经济成员，自然享有了农村宅基地使用权，这就是农村宅基地使用权“地随房走”的基本政策。

而为了不使农村宅基地使用权随意外流，保证农民的土地红利不受损失，国家规定农村房屋买卖，只能限于农村集体经济组织成员之间。当然，就卖方来说，未必是农村集体经济组织成员。比如，城镇人口依法继承来的农村房屋，当然可以将其卖掉。但是，国家限制的，主要是买方，也就是说，买主必须是农村集体经济成员。因此，国家的基本政策是，城镇人口，不允许到农村购买房屋。

如果说严格执行农村宅基地的政策，那么，可以购买农村农房的，只限制在农村集体经济成员之中，达不到一户一宅基本条件的缺房农民。这些缺房农民购买了农村闲置房屋后，可以依法进行翻建或者改建，永久享有该房屋下的宅基地使用权。但是，法律并没有严格限制农村达到一户一宅标准的农民购买农村的闲置房屋。因为，达到一户一宅标准的农民购买了本村房屋，宅基地使用权并没有外流，还在农村集体经济组织成员手中。

不过，超过一户一宅标准的农民，购买了本村的房屋，即使可以确权，但因为已经超过了标准，一户一宅之外的房屋，无法获得审批进行翻建。所以，只可以买来暂时使用，不能永久享有该房屋下的宅基地使用权。

综上所述，农村宅基地上的房屋当然可以卖，但为了使农村宅基地使用权不外流，对于购买方的条件进行了严格限制，不是和城市房屋那样随意买卖。其实，这是维护农民土地红利的一项重要政策，虽然有不少农民想不开，但是我想自古以来卖房卖地的都是破落的表现，变卖祖业自古让人瞧不起，还是守住自己在农村的根吧，不要轻易出卖农村所有的房屋。