有法律协议。

合同有效的条件是：

（1）当事人具有相应的民事行为能力。

（2）当事人意思表示真实。

（3）不违反法律或社会公共利益。

（4）合同标的须确定和可能。

农村房屋不同于商品房，农村房屋涉及到宅基地的问题，所以农村房屋的买卖是比较复杂的，一般情况下是不能上市进行交易的，农村房屋买卖产生的纠纷也很多，那么农村房屋买卖契约涉及的纠纷处理?

农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料，其建造往往也耗费了农户大部分甚至毕生积累，也常常是村民最昂贵的私有财产。因此，无论从物尽其用的经济价值考量，还是从肯定和激发村民投资消费的积极性着眼，村民对房屋的所有权应受到法律的充分保护，村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利应得到法律的彰显。

一方面，村民的自然流动必然涉及农村宅基地上房屋的流转，另一方面，对该类房屋的流转又必须依法实行限制。因此，司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。

1、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给本集体经济组织成员的纠纷处理

基于双方交易主体均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此，对村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为有效。但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。

2、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体经济组织成员的纠纷处理

农村土地系不可再生的自然资源，决定着农村的长期稳定发展，村民取得宅基地系依法无偿取得，因此其转让行为中必然隐含的土地价值利益不得为本集体经济组织以外的成员享有。无论其交易对象是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，双方以村宅基地上房屋为合同标的物的买卖合同均应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，基于该买卖合同取得的财产应当予以返还。对于受让方取得房屋后进行了改、扩建或装饰装修的，依据民法的添附理论，由房屋出让方享有添附物的所有权，同时按评估残值对受让方予以折价补偿，若双方还有其它损失，则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。

3、非本集体经济组织成员将宅基地上所建房屋转让的纠纷处理

非本集体经济组织成员占用宅基地建房无论是否经过相应行政审批，其均不享有所涉宅基地的使用权，因此其所建房屋不能取得物权，基于该房屋的买卖合同亦当然无效。

司法实践中处理该类纠纷还应注意二个问题：

(1)若建房人取得宅基地经过了行政审批，则在民事诉讼进程中尚需前置性的通过以司法建议启动行政程序或行政诉讼程序撤销相应行政许可;

(2)鉴于出卖方虽未依法取得宅基地使用权及房屋所有权，但其作为投资人，在违法建筑未被拆除前，其占用利益应予保护，以维护既定的经济秩序。

因此，法院在司法裁判时应就案件所涉宅基地违规向土地行政主管部门发出司法建议，同时判决确认合同无效，并按无效合同的法律规定明确双方当事人的责任。

4、村宅基地上房屋在被行政征收后，买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效的处理

《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。

一般而言，人民政府征收决定发生法律效力后，相关征收实施单位才与被征收人签订征收补偿协议，而此时，依据法律的规定，被征收房屋的物权已移转至作出征收决定的人民政府享有，因此，若相关当事人就该房屋的转让所签买卖合同在此时被确认无效，则会出现买受人返还房屋不能的情形。

由于农村房屋是村民的私有财产，或许是村民的全部身家修建的，因此是非常珍贵的物权，农村房屋买卖契约也受到我国《物权法》、《宪法》、《土地管理法》等多部法律的限制。由于宅基地是独属于本集体经济组织成员的，因此卖吗双方在签订买卖契约时必须是本集体经济组织的成员，否则，该契约是无效的。

根据《合同法》一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

你好！你遇到的是一个当前城里人返乡下乡中对需求农村房屋和面临法律风险交织的问题，五阿哥基于多年农村产权改革及法律实践经验，从如果买存在的风险与机会以及不买如何处理这两个层面回答你的问题:

一，目前购买农村自建房屋存在的风险与机会

1.当前购买存在合同无效的法律风险。由于农村自建房屋一般是农民建在自己宅基地上的，目前国家层面的政策及法律规定如果不是同一个集体经济组织内部成员，宅基地以及宅基地上的房屋不能自由买卖，如果买卖会存在合同无效的法律风险。

2.当前购买存在一定政策改革机会。目前国家正在实施乡村振兴战略，正在进行宅基地和农村房屋政策改革探索，已有一些改革试验区在农村房屋的买卖上当地政策放宽到本区市县域内的居民可以购买，所以你购买的房屋是否在改革试验区。另外随着国家鼓励城里人返乡下乡创新创业的政策推进，客观上需要配套提供农村房屋给城里人返乡下乡的人员居住，所以国家正在探索农村房屋和宅基地市场放开的政策，未来存在政策和法律允许的机会。

3.当前由于国家政策限制，农村房屋不能自由交易流动，其价值没有释放还较低，如果未来政策改革许可了，农村房屋存在价值较大提升的机会。

所以当前如果购买农村房屋，存在风险与机会并存的局面，当然如果要购买等待机会，你也需要确保目前购买的房屋是在农村合法建设的，有房产证和宅基地证或不动产登记证书。

二，如果你确定不买定金是否能退的问题

1.定金可以退。如果该房屋不在改革试验区范围内，同时你感觉风险过大不能承受，定金可以要求退。由于定金原则只适用合同有效的情况下，如果你们签的合同本身无效，定金条款也无效，根据当前司法实践中处理无效合同的规定，合同无效双方应该返还财产，所以你可以要求返还定金。

2.违约金不用承担。由于合同无效，违约金条款也无效，所以按照法律违约金不用按照合同承担。当然由于你违约，如果给出卖房屋的农户带来了一定损失，可以给他们一定补偿，这是基于诚信的原则进行处理。

综上所述，在乡村振兴战略背景下，国家鼓励城里人返乡下乡，但由于当前国家层面政策和法律限制对农村房屋和宅基地流动的限制，未来很容易产生农村产权方面的法律纠纷，不利于城里人和农民双方权利的保护。

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　　1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径 针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。

　　2、求助于消费者协会商品房购销产生争议 解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。

　　3、向政府主管部门申请申请调解处理 针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

　　4、向仲裁委员会申请仲裁 房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

　　5、通过法院司法途径 购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。

农村房屋买卖引发的动迁款赔偿纠纷，属于民事案件中比较复杂的，涉及主体多，时间跨度久，法律方面又不完善。要解决您提到的这个问题，需要多个角度一一分析。

在具体解答前，需要先明确，农村房屋的特殊性，农村房屋建在宅基地上，宅基地的所有权属于集体经济组织，宅基地的使用权属于农户，是一种特殊的用益物权。宅基地上的房屋的所有权属于农户，即宅基地的使用权、所有权和房屋的所有权有可能对应不同的主体。宅基地只能特定的主体即集体经济组织的成员享有。目前，宅基地的使用权只能在本集体经济组织的成员间进行买卖，交换。

下面我们具体分析：

首先，我们以出卖方为原点分析。

如果出卖方的身份是城市居民，但在农村有农房，将这个房屋出卖了。

如果卖给另一个城市居民，那么双方的买卖合同无效（这种情况少见）；如果出卖给老家的本村村民，村民具有使用宅基地的资格，故买卖合同有效。

如果出卖方的身份是农村居民，将宅基地的房屋卖给了城市居民或其他经济组织的成员，合同无效。将房屋卖给了本集体经济组织的成员，则合同有效。

其次，我们以合同的效力为原点分析。

根据上述交易双方的不同身份，会分为有效的合同和无效的合同。

对有效的合同，即使拆迁了，动迁补偿款也属于买受方的了，和出卖人无关。 实践中，有的农房最后经过几手买卖，但不管怎么流转，只要最后一个买房人具备本村集体经济组织成员的资格，则农房买卖合同对最后买受人就是有效的，动迁赔偿款也属于最后的买受人。

但对于无效合同遇到动迁赔偿时，处理比较麻烦。各地也不一样。也分两种情况。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。双方当事人应各自返还房屋及购房款。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。 但是，我也见过有的地方，法院直接判决购房人自行拆除房屋，将宅基地交还出卖方，确实是比较惨了！

关于农村宅基地上房屋的买卖，我的意见是，有宅基地的要珍惜国家给予的福利，不到万不得已，千万不要卖了，要买房的，也要注意风险，尽量不去买，免得损失无法预估！

希望以上解答对您有所帮助！

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