小产权房征地补偿_小产权房拆迁如何补偿？

村部盖章的小产权房，遇到拆迁，如何补偿？

这个问题问得好，估计农村居民特别是城效居民，或者项目区、公共基础设施建设征用土地，会遇到这种情况。

如果要拆迁的小产权房属违章建筑，即使村部盖了章，也会拆掉，一般不会补偿。

如果不是违章建筑，一旦遇到拆迁情况，要积极配合拆迁指挥部及工作组的工作，及时向所在村委会、拆迁工作组如实反映自己的情况，表达自己的补偿意愿。提出的补偿意愿，应有依据可提供，具有可操作性，不要漫天要价，或提不可实现的意愿。补偿的方案，一般会有三种：

1、货币补偿。根据小产权房的评诂价，考虑装修等因素，进行货币补偿，补偿标准结合当地的房价考虑。补偿一般是补偿地上房屋部分，土地可能不会考虑补偿，因为是村集体土地。

2、异地安置建房。小产权房拆掉，异地安排一地块新建房。领拆迁补偿，自己出钱建新房。

3、置换不拆迁的小产权房。一般按1：1.2左右的比例安排置换，如原来小产权房是100平方米，置换为120平方米。领拆迁补偿，自己出钱购买拟安置的小产权房。

本人在西安经历过一次小产权房拆迁，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有相关权属证件。

关于赔偿，1、对于住户为该村股民身份的小产权住户，安置住宅面积以购房合同面积为依据，实行拆一还一，补差300元每平方米后予以安置。2、对于住户非该村股民身份的小产权住户，住宅面积以购房合同面积为依据，实行拆一还一，补差800元每平方米后予以安置。3、另外还有什么奖励费、搬家费、装修补偿费、过渡费等等。最终收支相抵核算。

这个是几年前的政策，具体赔偿标准各区县、每个村子都不太统一，总体都是一村一案执行。希望有帮助。

在拆迁中能否获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况：

1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。

由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。

在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

2、小产权房是属于违法建筑，对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

小产权房拆迁补偿的方法有哪些？

1、货币补偿。补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价，计算方式有两种，其一是被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。

其二是 宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。

集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据从化市国民经济发展水平、从化市国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。

2、产权调换。被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定；在(25～60)平方米/人之间的，按批准的建筑面积核定；超过60平方米/人的，按人均60平方米核定。其中，2人以下(含2人)的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应合并计算房屋建筑面积。

因此，补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有权人进行选择，这里面体现的仅仅是权利人对财产权实现的选择权，从这个角度来讲，可以赋予小产权房所有权人别无二致的补偿方式选择权。

其一，广州小产权房被拆迁，如果经过当地有关部门审批与同意，那么针对该小产权房可以得到相应的补偿，即依照当地的补偿政策来补偿或者是建房成本价。

其二，如果没有经过相关部门审批与同意，那么针对该小产权房，最高是能得到建房成本价，严重的话，可能是涉及违法建筑，一分不补。

其三，小产权房是无房产证的！与有房产证的原有房主来争夺的几率是很渺小的！如在购买之前签订了协议！来与相关部门申请还是可以同意的！

那小产权房拆迁，该怎样补偿呢？下面在明律师来谈谈这个问题

首先明确一点：小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。小产权房亦不同与我们平时购买的普通商品房，严格意义上讲无权转让、出租，不具有合法性。从这个角度上讲，小产权房也许不能百分之百被直接认定为违建，但也的确存在很严重的权利瑕疵。

小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，往往同等地段的小产权房的价格是普通商品房的价格的一半甚至更低，用于出租时的租金也同样会偏低。那么当它面临拆迁时，小产权房是怎么补偿的呢。

我们知道，农村集体土地上建设的房屋征收补偿的现行法律依据为《土地管理法》第四十七条第三款：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。即农村集体土地上的房屋是作为附着物与青苗一起，其补偿标准由各省、自治区、直辖市各自规定。具体到实践中，各个地方的拆迁安置补偿主要有两种方式，一种为实行货币补偿，补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。另一种是房屋安置，一般是农村集体经济组织在集体土地上建设安置房屋。

小产权房在拆迁时也要按照集体土地征收程序进行，按照拟征地公告、征询村民意见、地籍调查和地上附着物登记、拟定一书四方案、征收土地公告、征地补偿安置方案公告、报批征地补偿安置方案、批准征地补偿安置方案、土地补偿登记、补偿安置方案的实施这样的程序步骤进行。

但需要指出的是，上述分析更多的是一种“如意参考图”，实践中若真的遇到针对小产权房的征收拆迁，这类房屋完全可能被认定为“未经登记的违法建筑”，进而遭遇不予补偿或者只给予建筑成本等极低的“适度”补偿的结局。且这种补偿有可能只针对建造者，而不涉及后续房屋的购买、承租者，因为所签订的购房合同和租赁合同都可能依法被认定为无效。若真如此，对于涉案小产权房的利害关系人而言，绝对堪称悲剧。当然，这最终要看政策。

在明律师要提醒购买小产权房的购房人，由于小产权房在拆迁时有巨大的拆迁利益，绝大多数的原房主在拆迁时都会反悔，主张买卖合同无效。一旦被法院确认买卖合同无效，购房人获得的拆迁利益则会大打折扣。但是本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，本集体与非集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。因为我国法律法规并没有禁止本集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

简言之，对于非本集体经济组织成员的人而言，小产权房还是不碰、不买、不租为好，否则一旦遭遇各种变故，自身的权益是很难得到保障的。在决定购房或者租房前，一定要仔细审查所涉房屋的权属证明文件，避免在权属状况不明确的情况下草率签订购房、租房合同或者交纳预付款、定金。