监护人有权抵押未成年房产吗_接受未成年人名下的房屋抵押是否有效？

不可以 法定监护人处分未成年人的财产必须是为了该未成年人的利益，而抵押显然有可能损害其利益是不可以的

需要指定监护人办理。

一、办理房屋产权时注意的事项：

未成年人属于限制民事行为能力人，不能独立办理房屋产权事宜，但是其监护人可以代为办理，按照房屋赠与人爷爷的意志，将房产证上的名字署成未成年子女的名字。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。这里需要注意的是，如果该房屋还有按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，房产只能是家长和未成年子女的共有产权。

二、处理房产时应注意的事项：

未成年人成为房产产权人后，房产转让存在着很大障碍。一般来讲，如果采取的是一次性付款，未成年人就是唯一的产权人，父母是未成年子女的监护人。根据《民法典》规定：监护人只有保护被监护人财产的权力，而无处分财产的权力。这样，父母在孩子未成年时将房产出售或抵押都相当困难。而事实上，房屋作为家庭的固定资产，算得上一项长远的投资，在小孩成长期间万一房产行情或家庭经济等发生变化，这些“少年业主”远不能做出应变之策，而家长又无权处置小孩名下的房产，届时会非常被动。

结论：未成年人做房主，应该慎重！

　　拆迁分的新房子的房产权能写一岁儿子的名字。　　未成年人是可以购房，也可以办理房屋登记，只是在登记时由其法定监护人（一般为父母）代理。但是在办理处分未成年人房屋权利或者在房屋上设定负担时，则按照《民法通则》第十八条第一款的规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理未成年人的房产。如果未成年人的监护人违反了这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。　　根据《房屋登记办法》第十四条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”因此，将未成年人的房产或是未成年人与父母共有的房产申请抵押登记，还另需由监护人书面承诺系为了未成年人的利益才能办理。

未成年人所有的房产进行抵押，是没有法律效力的。。。因为未成年人，属没有民事行为，国家要保护未成年人的合法权益的。如果在正规的银行是不会受理未成年人的房产货款的。最多只那些借货公司和私人看能贷款不。

目前法律对于以未成年人的房产办理抵押贷款并无禁止性规定，但应该注意，监护人以未成人的房产办理抵押贷款必须是为了未成年人的利益，否则部分银行可能不予接受。《民法通则》第18条规定：监护人应该履行监护责任，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。《房屋登记办法》第14条规定：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提交为未成年人利益的书面保证。因此，若以未成年人的房产办理抵押贷款时：1、监护人应该作为抵押人签字。因为未成年人无民事行为能力，所以办理抵押贷款时，需要由其监护人签署意见，另外应当注意的是在父母离异的情况下，双方对于未成年人的监护权并不随着婚姻状态的改变而改变，即任何一方对子女都有监护权，在监护人为数人时，需要全部监护人的签署意见。2、监护人对未成年人房产进行处分时，必须是为了该未成年人的利益，用未成年人名下的房子做抵押贷款时，用途必须是出于该未成年人的生活、教育所需，否则该抵押可能无效，部分银行不会接受，因为对于银行来说存在因非为未成年人利益抵押，而被法院宣告无效的风险。但是为未成年人的利益抵押财产，目前法律上仍无明确的规定。综上所述，只要是为未成年人利益办理的抵押贷款（比如住房按揭贷款），一般情况下，都是可以办理抵押登记的。若系为监护人利益（比如监护人经营企业办理的经营贷做抵押），则该种情况下，一般无法办理抵押登记手续。如果《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共有人记载有未成年人，在办理抵押登记时，除正常受理的材料外，《借款合同》中的用途应明确约定为购房、助学和医疗等，同时应做到以下几点：1、未成年人未满十周岁，要求父母（监护人）出具承诺公证，并带上身份证和户口本原件、复印件到场当面签字（未成年人由监护人代签），并由工作人员核对后加盖核对章。2、如未成年人十周岁以上未满十八岁，要求父母（监护人）出具承诺公证，并带上身份证和户口本原件、复印件到场当面签字（未成年人由本人签字），并由工作人员核对后加盖核对章。3、如未成年人与监护人不在同一户口本上，还需要提供父母（监护人）的结婚证原件/复印件或者未成年人的出生证明原件/复印件，以此证明监护人与未成年人的监护关系。 综上所述，父母用未成年人所有的房屋办理抵押，必须因为未成年人购房、教育或医疗等用途，且需办理相应的公证手续，否则，房产登记部分不予办理。

一、可以用未成年子女名字买房吗？

可以用未成年子女名字买房，但需经过法定监护人同意或者由法定监护人代其购买。签订买房合同和办理房屋权属登记时，需要由未成年人的法定监护人办理。

《合同法》规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定监护人追认后，该合同有效，不予追认的合同是无效的。也就是说，未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同无效。因此，未成年人买房需要经过法定监护人同意，或者由法定监护人代其购买。

二、与未成年人签署购房合同的注意事项

如果出售房屋的一方为未成年人，与其签署的合同可能会面临合同无效的情形，因此购房者在签署合同过程中需要注意以下几点：

1、查验买方的身份证件，确认其法定年龄。

2、观察买方行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人。

3、如果卖方确实是未成年人的，要查看户口本及其父母的身份证。与未成年人签署合同时，必须要求法定监护人在场，由其法定监护人代其出售或购买房产并签署相关合同文本，并在合同中签署该法定监护人的名字。

三、用未成年子女名字买房有什么优缺点？

优点：

1、可避免财产分割

子女是房子的所有人，不属于夫妻共同财产，即使是夫妻双方共同出资购买的，夫妻离婚进行财产分割时，法院也无法处置子女名下的房产。

2、可避免日后过户税费

直接将购置的房子写在子女的名下，这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续，也能省了日后要缴的过户税费。

缺点：

1、不能贷款

银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，未成年的孩子虽然可以单独买房，但不具有完全民事行为能力，也没有债务偿还能力。因此未成年人购房一般不能进行银行贷款，买房需一次性付款；父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。

2、父母离婚易引起房权纠纷

父母用未成年子女名字买房，离婚后以未成年子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。届时，对于夫或妻一方将不享有所有权。在子女未成年的情况下，其可能因抚养义务而享有共同居住的权利。

3、父母不得随意处置房屋

监护人可以代未成年子女购房，却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。要进行出售、抵押等交易，监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房屋。

4、父母无权收回房屋

房子虽然是父母出资购买，但孩子才是房产所有者，甚至在孩子成年后，对父母不履行赡养义务，父母想要以此来收回房屋的可能性十分小。

【分享王老师的文章】

王永坤

（华东政法大学200063）

【摘要】2014年5月，浙江省嘉兴市中级人民法院对“交通银行与某印花厂借款合同纠纷案”中抵押合同效力的判决，与2014年11月，上海市松江区人民法院对“叶文浩与工商银行、叶妙洪抵押权纠纷案”中抵押合同效力的判决完全相反。这表明我国司法界对未成年人房产抵押合同的效力存在很大的分歧。因此有必要厘清争议焦点，分析《民法通则》第18条与《合同法》第52条的适用，总结未成年人房产抵押的效力。

【关键词】未成年人；房产抵押；效力；民法通则；合同法

一、问题的提出

未成年人房产是指未成年人以自己名义享有所有权的房产。通过继承、赠予以及劳动等方式，未成年拥有房产的几率越来越大。但因民事行为能力所限，其房产控制权实际掌握在其监护人手里，监护人能否任意处置这些未成年人房产？债权人能否接受未成年人房产抵押？该抵押效力如何？这些均是此类案件的焦点问题。

（一）未成年人房产抵押的类型

未成年人房产抵押总的来看有三种情形。第一，未成年人为自己购置房产申请抵押登记。由于未成年人不具备购置房产民事行为能力，此种情形可视为监护人的赠与行为。第二，未成年人房产为自己借款抵押担保。此情形几乎不会出现，因为对银行而言，借款人必须是完全民事行为能力人。第三，未成年人房产为第三人借款提供抵押担保。此处的第三人一般是其监护人。如果监护人是为被监护人的利益，如上学、就医等，处理被监护人的财产法律予以认可。但现实中情形复杂，争议很大：在无法证明监护人是“为被监护人的利益”而将未成年人房产抵押担保的情况下，该抵押合同是否有效。故，第三种情形是本文所要探讨的对象。

（二）案情介绍

1．交通银行与某印花厂借款合同纠纷案

201 1年7月，交通银行与陆某和张某签订了一份《最高额抵押合同》，合同落款处“张某”字样为张小弟代签，此时张某未满十六周岁。该合同约定，陆某、张某以其共有的某房屋为某印花厂向交通银行贷款提供担保。后印花厂未返还贷款本息，交通银行申请执行该抵押。原审法院即浙江省嘉善县人民法院认为，《最高额抵押合同》违反了监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产的法律规定，因此该合同无效。2014年5月，二审法院即浙江省嘉兴市中级人民法院支持了原审法院的判决。

2．叶文浩与工商银行、叶妙洪抵押权纠纷案

然而，2014年11月，上海市松江区人民法院受理了类似的案件，却做出了与浙江省嘉兴市中级人民法院完全相反的判决。

2009年10月叶妙洪与其子叶文浩（未成年人）出资购买某房屋，权利人登记为此二人。后叶文浩签署《委托书》授权叶妙洪为叶文浩的利益向相关银行贷款可用系争房屋作为抵押物。2010年4月，叶妙洪将该房屋为他人向银行贷款提供担保，将该房屋抵押给工商银行并签署了《最高额抵押合同》。上海市松江区人民法院认为，若叶妙洪确因不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，亦应由叶妙洪向被监护人承担赔偿损失等责任，并可撤销其监护人资格，但不能以此认为抵押合同无效。

（三）争议焦点

分析以上两个案情相似但判决相反的案例，可以看出，此类案件的争议焦点在于：监护人能否随意处置这些未成年人名下的房产？债权人能否接受以未成年人名下房产设定的抵押？该抵押担保的效力如何？而第三个问题是最具争议性的焦点。笔者认为，要解决这个最具争议性的问题，首先应该分析《合同法》第52条及《民法通则》（以下简称《民通》）第18条的适用问题。

二、相关法律问题的分析

（一）结合案件分析《民通》第18条与《合同法》第52条的适用问题

以浙江省嘉兴市中院“交通银行与某印花厂借款合同纠纷案”为例，法院的逻辑在于：该抵押合同是监护人所签订的，由于没有证据显示被监护人能从该抵押中获得利益，反而受到了利益损害（因为其房产存在被执行的风险），故监护人违反了《民通》第18条第1款的规定；而后又根据《合同法》第52条第2项规定，认为损害第三人张某利益的合同当属无效合同。对此，笔者认为，该法院的逻辑可一分为二，第一部分关于违反《民通》的判断是正确的；但第二部分关于《合同法》第52条第2项损害第三人利益而当属无效的判断是值得商榷的。因为该项规定中还有“恶意串通”四个字，法院的审判逻辑明显是没能理解恶意串通四个字后面“逗号”的含义，把“恶意串通”和“损害第三人利益”理解成或然的关系了，而实际上，二者是不可割裂的，即该项规定应理解为：恶意串通“且”损害第三人利益，而非恶意串通“或”损害第三人利益。故，笔者认为，该判决结果是值得商榷的，判决理由更是如此。

再看上海市松江区法院“叶文浩与工商银行、叶妙洪抵押权纠纷案”，法院的逻辑在于：原告没有证据证明两被告存在恶意串通行为，故不能根据《合同法》第52条第2项的规定认为抵押合同无效；若叶妙洪确因不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益而违反《民通》第28条规定的，亦应由叶妙洪向被监护人承担赔偿损失等责任，并可撤销监护人的资格，但不能以此认为抵押合同无效。对此，笔者认为，该法院的逻辑也可分为两个部分，第一部分关于《合同法》第52条第2项规定判断是正确的；第二部分关于《民通》第18条的判断，笔者十分赞同。但美中不足的是，第二部分的判断并没有给出理由，即第二部分的判断没有明确提出一个争议颇大的关键性问题：若违反了《民通》第18条第1款的规定，那么能不能根据《合同法》第52条第5项的规定认定抵押合同无效？在这里，笔者试图给出自己的理由，借以抛砖引玉。笔者认为，为保护善意第三人的利益，维护交易安全，方便房地产的市场流通，《民通》第18条的规定应该理解为只约束监护人与被监护人，即，纵使监护人违反了《民通》第18条第1款的规定，只要抵押权人与监护人没有恶意串通，那么抵押合同依然有效。但为保护未成年人的利益，若监护人侵害未成年人权益的，要承担赔偿责任并可撤销监护人资格；对于第三人，即抵押权人，应当负有一定的注意义务：如果未成年人为无民事行为能力人，则其签订合同的行为由法定代表人全权代理，第三人只要确认未成年人未满10周岁即可，如果未成年人为限制民事行为能力人，则根据《未成年人保护法》的相关规定，第三人应当询问未成年人的意见，未成年人表示同意，那么第三人就尽到了注意义务，否则，第三人应当对未成年人的损失承担与其过错相适应的责任。

（二）监护人能否处置未成年人房产

笔者认为，要解决此问题，必须先界定一个问题，即：根据《民通》第18条关于“为被监护人的利益”的法律界定问题。对此，我国法律、法规及司法解释没有做出明文规定，在司法实践中通常认为：父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用等原因，可以处置未成年人名下房产。除此之外，父母不得以任何理由通过买卖、赠予、设定抵押等方式处分未成年子女名下的房产。

另外，《保险法》第55条规定：“投保人不得为无民事行为能力人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。父母为其未成年子女投保的人身保险，不受前款规定限制，但是死亡给付保险金额总和不得超过保险监督管理机构规定的限额。”根据举重以明轻的道理，对于父母而言，事关生命之事项者B可写入合同，那么对有关财产事项的条款进行严格限制，不符合法律目的。

故，只要是为被监护人的利益，那么监护人完全可以处置未成年人房产。

（三）债权人能否接受以未成年人房产设定的抵押

笔者认为，债权人是可以接受以未成年人房产设定的抵押的，但不得为恶意，还要承担一定的注意义务，如前文所述，否则，第三人应当对未成年人的损失承担与其过错相适应的责任。

三、未成年人房产抵押的效力总结

基于前文结合案件对《民通》第18条与《合同法》第52条的适用分析，笔者认为：其一，如果监护人与抵押权人在恶意串通的情况下将未成年人房产抵押，那么该抵押合同因违反《合同法》第52条第2项规定而无效。其二，如果监护人没有“为了被监护人的利益”将未成年人房产抵押，而抵押权人已经尽到了注意义务，那么该抵押合同有效。若监护人因该抵押行为侵害了未成年人利益，那么让其承担相应的赔偿责任即可，也可撤销其监护人资格。，其三，如果监护人没有“为了被监护人的利益”将未成年人房产抵押，而抵押权人也没有尽到注意义务，那么该抵押合同依然有效，分析同（二），但与（二）不同的是，此时的抵押权人也要承担与其过失相适应的责任。

四、对未成年房产抵押的法律规制

《民通》第18条第1款笼统规定，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。这对未成年人房产的保护十分不利，现阶段可采取以下方法规制：

（一）借款用途。未成年人房产作为不动产，其抵押必须经过登记才能成立抵押权。故主管部门可根据借款合同中的借款用途决定是否予以登记。

（二）书面保证。《房屋登记办法》第14条为我们提供了借鉴：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

（三）公证制度。在监护人处分未成年子女名下的房地产时，可引入公证制度，由公证机构先行审查监护人的处分行为是否为未成年子女的利益。

（四）单位团体。由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明。

【参考文献】

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[3]刘国清，监护人处理未成年人房产的条件[J]．法制生活，2013(3)

[4]张礼洪，物权法教程[M]．北京大学出版社，2007