开发商将已出租商铺出售_开发商卖商铺有几种形式？

不要买开放商承包，包租的商铺，因为其中的猫腻非常多。

我一个朋友就是在几年前买了一套开放商包租的商铺，不仅要求前5年统一运营管理，而且根据比例还抽取一定的佣金和租金，导致了我朋友投资这套商铺亏损连连。

很简单的一个道理，当你买了开放商包租的商铺，其实你是没有一个自营主动权的，并且开放商为了提振人气，会以相对较低的租金快速出租手里的商铺，从而盘活整个市场，而你的商铺可能就是其中的“棋子”。

另一方面，现在许多开放商其实都是非常黑心的 ，他们会利用自己的权利来出租你的铺子。

简单和你说两个例子你就明白了：

1、如果只是包租，并且没有分成，那么开放商可能会在你这里压低价格，在租客那里故意抬高价格，从而赚取相应的差价；

2、开放商可能会和租客直接对接，要取所谓的好处费，就好比拿个5000元，房租每个月给你便宜2000-3000元，最后5000元进入开放商口袋，但是2000-3000元/月的租金损失由你承担；

3、甚至还有许多开放商虽然承诺了5年-10年一个5%~6%~7%的租金回报率，但是实际根本达不到，只是为了忽悠你买商铺；

所以，不要买开放商承包的商铺，要买可以自营的，否则猫腻太多，对于投资者损失很大。赚钱这件事，千万不要图方便，图省心哦！！

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如果负层是有产权且属于开发商，其出租出售是合法的，但要优先满足本小区业主。如无产权则归属全体业主所有，可由业委会授权其出租，收益归全体业主所有。

开发商在出售非住宅的时候，高额返租是非常常见的手法，尤其是商铺和公寓是重灾区。

返租出售本身听起来是一件很好的事情，毕竟买家购买公寓商铺本身也是需要出租盈利的，所谓一铺养三代，完全是靠旺盛的人气带来高额的租金回报，如果有一个公司可以帮助统一管理出租，还可以享受高额的租金回报，这自然是一件好事。

可是返租出售是被国家多次明令禁止的！这又是为何呢？

最重要的猫腻在于发展商在正常售价基础上提高售价，本来售价过高，老百姓可能就不愿意购买了，但是发展商将收到的部分房价通过补贴房租的形式返还给买家，这使得不明就里的买家觉得租售比很高，投资回报率很高，于是就觉得这个项目很划算。所以就入手购买了。

可是当公寓或者商铺卖完之后，发展商可能就变脸了，有可能1公司宣布破产，买家就收不到租金了，2部分公司确实也投入人力物力招租，也经营了，也如约支付了租金，可是等约定的租期到期后，不再续租，业主回收公寓商铺后自行出租发现根本不可能收到那么多租金，发现上当了。

由于这种骗局比较隐秘，不知情者很容易被高额租金回报吸引购买，所以政府对此三令五申的禁止。

但是在利益面前，这种事情又是时常会冒出来，难以禁止。

如果说包租出售是违规的，现在的部分发展商也很聪明的在规避这个问题，出售商铺公寓的发展商提高售价，基于这是市场行为，并不违规。

返租的则是完全成了另外一个公司，这个公司表面上与发展商没有任何关系，这个公司愿意高价租你的公寓也不违规啊，你还高兴呢有人给你高价呢。

也就是通过巧妙的将两个事情分开两个主体分别对付你，不合法的事情被合法的掩盖了。

所以题主如果碰到这种情况，想要拿回定金，其实是有难度的。

开发商出售商铺有几种形式：只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。

根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式， 作为投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。期返租模式返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平，水份较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。因此，投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能力、品牌度等等。开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售不租、内铺返租销售；街铺部分带租约＋直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。不管是哪种销售模式，商铺投资者投资前一定要先认清各种销售模式的优势及其风险，了解开发商、商家的信誉及经营管理能力，考察商家的业态、业种规划，同时要结合自己的资金能力。只有经过多方参考，才能有效回避投资风险。更多详情可以点击我要租铺网咨询。