一楼商铺公摊面积是怎么计算_高层一楼门市公摊面积怎么算？

在新开发的居民小区中，临街的楼栋底层一般规划有商业铺面（即常说的底商），尤其是一些偏远的郊区盘，生活配套不健全，日常生活基本依靠项目自身配套。于是，就出现了商住混合型住宅，即一层为商业，二层以上为住宅。如此一来，有些业主可能很是怀疑开发商把一层商铺的面积公摊到住宅当中了，或者将建筑成本公摊到住宅成本当中了。因而，才有了“商品住宅一层的门面的权属是开发商，还是全体业主的”这样的疑问。实际上，有这种想法的的业主可能还不在少数，那么，实际情况到底如何呢？下面具体做个解答。

底商是根据用地规划条件确定的，开发商并非可以随心所欲。

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我们知道，每个城市都编制有城市总体规划，这个城市总体规划，对于较大的市需要报国家发改委审批，重点城市需要国务院来审批。城市总体规划一经批准，任何人都无权随意改变。在城市总体规划当中，对于每一块建设用地使用权都确定了用地性质。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011规定，城市居住用地包括一类居住用地（R1）、二类居住用地（R2）、三类居住用地（R3）。

其中，一类居住用地是指设施齐全、环境良好，主要以低层建筑为主的用地（如常见的别墅区）；

二类居住用地是指设施齐全、环境良好，就以多、中、高层为主的用地；

三类居住用地则是指设施欠缺、环境较差的简陋住宅用地。例如危房、棚户区、工地等。

近年来出让的宅地基本上都属于二类居住用地。而带有底商的住宅用地则属于商住混合用地（R2B1）。

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细心的朋友可能注意到，在建设用地使用权出让时，会附带一个用地规划条件，这个用地规划条件就是根据城市总体规划要求确定的。

在用地规划条件中，通常分别注明有出让地块的用地性质、容积率、建筑限高等几项指标，以及总的建筑面积（住宅和商业各自的建筑面积）。土地出让金即根据地块的计容建筑面积缴纳。

开发商在拿地后，需要根据用地规划条件进行规划设计，申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。开发商的建设内容不能突破用地规划条件的限制。也就是说，用地规划条件中包含商业建筑面积的，开发商就可以建设商铺。如果是纯住宅用地，开发商就不能建设商铺。开发商如果违规建设商铺，就无法通过竣工验收。

因此，从规划角度，一层商铺是与住宅完全分开的。凡是独立规划的，就是独立产权。开发商在竣工验收合格后，办理不动产初始登记时，住宅部分和商业部分也是各自独立的。

一层商铺没有计入住宅的公摊，住宅和商铺的公摊是各自独立计算的。

房地产项目在竣工验收合格后，需要进行分户实地测量。由开发商委托有资质的房屋测绘机构进行。根据测绘结果，出具房屋测绘报告，经房地产主管部门审核后，作为办理不动产登记的凭据。房屋建筑面积的测量以及公摊面积的分摊计算是以《房产测量规范》GB/T17986-2018为依据的。

商住混合楼公摊面积的计算比较复杂。一般是按照以下几个步骤进行：

第一步，根据住宅和商业使用功能的不同，分别计算出两种不同功能分区的共有建筑面积，并按照两种功能分区各自建筑面积占整栋建筑面积的比例分摊成商业共有建筑面积和住宅共有建筑面积两部分；

第二步，分别计算住宅部分和商业部分两个功能区内各自单独的共有建筑面积。

第三步，把住宅共有建筑面积和住宅功能分区单独的共有建筑面积相加，再根据各套的建筑面积占住宅功能区总的建筑面积进行分摊，就是每套房的公摊面积。

商业部分按同样办法进行分摊，就是每个商铺的公摊面积。

由以上规定可以看出，商铺和住宅的公摊面积是各算各的，商铺属于单独计算面积，同时，整栋楼的共有面积需要由住宅和商铺各自按比例分摊。

商铺的建筑成本是否分摊给住宅，不影响商铺的独立产权性质。

有些朋友很喜欢拿成本说事，认为开发商可能把商铺的建筑成本摊入了住宅的成本，这种想法很荒诞。开发商是建造住宅和商铺，对外销售的是产品，而业主买的是房子，开发商成本是多少和你一毛钱关系都没有。这和地下车库是一样的道理。

所以，对于商住混合楼来说，一层的商铺和住宅一样，在没有出售之前，产权自然属于开发商。有些开发商对于商铺对外销售，也有全部自持对外招商的。商铺和住宅一样，可以办理产权，只不过商铺份额的土地使用权是40年，而住宅份额的土地使用权是70年。

综上所述，无论是从规划角度，还是从房产测量角度，商住混合楼的一层商铺都属于独立产权，归开发商所有。

需要说明的是，如果开发商把一层的车库改为门面，也属于擅自变更规划。车库的用地性质属于住宅，不属于商业。

商铺的公摊来看，一般沿街店铺公摊在10%-20%左右，部分商场的公摊在25%-40%，大多数较高端的商业地产公摊甚至超过了50%。

公摊就是把没人住的角落算进去，比如:卫生间、楼梯、岗亭等。但是有些地方不一样，他们不算进去，主要看你那边怎么样。

这个是公摊的面积啊，平均分摊到所有住户的建筑面积里面的 如果你们都没有异议的话，可以把这部分的收益一起分摊，因为你也享有公共部分的权利。

理论上任何人都不能利用公共部分为自己谋私利，除非得到所有人的同意。