小区房子公摊面积怎么算_一般的住宅公摊面积是多大？

屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。但因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。本期置业专家将告诉买房人，公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？ 　　所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 　　读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。 　　长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。 所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。 　　公摊面积如何区分？ 　　目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 　　1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 　　2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 　　不应计入的公用建筑空间为: 　　1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 　　2. 售房单位自营、自用的房屋; 　　3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。 　　需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。 　　公摊面积怎么摊？ 　　公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？ 　　目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 　　一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 　　如何计算公摊面积 　　住宅楼公摊面积计算方法为: 　　公式二：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和） 　　其中，需要分摊的面积要由沈阳市房产测绘大队实地测量。

一、公摊面积如何计算？

在买房的时候，谁都不想在公摊面积上多花冤枉钱，因此这就有必要了解公摊面积的计算方式了。首先，要知道的是，建筑面积＝公摊面积＋套内建筑面积；其次，如果买方你仅仅只是计算房屋的公摊面积，那么其公式就是：公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积。

还有，不知道大家有没有注意到上面有个公摊系数？公摊系数的计算方式是公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）。最后，小编觉得大家也有必要了解一下套内建筑面积，套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

二、买房时哪些部分算公摊面积？

公摊面积很多人都听说过，可是哪些部分才算是公摊面积呢？一般来说，在买房时公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室。除此之外，公摊面积还包括了这些：小区公共门厅、过道、楼栋里的设备间、值班警卫室、共用墙体。

在实际生活中，也有人以为仓库也算入公摊面积里，在此小编想提醒大家：仓库、车库车位、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室，还有管理用房、平日很常见的售房单位自营以及自用的房屋等这些区域其实都是不包括在公摊面积内，这点大家要牢记于心。

三、公摊面积合理区间是多少？

一般来说，不同楼层，它的公摊面积合理区间都是不一样的。比如，7层以下住宅公摊率为7％～12％；7～11层住宅公摊率为10％～16％；至于12～33层住宅公摊率则为14％～24％；别墅类的公摊率为1％～8％。

总结：在这里小编还要特别说明一点，在交房时出现面积误差是正常的，但根据国家规定：“根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3％。若误差超过3％，多出的面积有开发商无偿赠送；少出的面积由开发商负责赔偿业主，同时购房者可以选择退房。”

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商品房公摊面积的计算，是指对共有建筑面积进行分摊计算。

一、 共有建筑面积的内容

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，

2、为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

3、套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

4、独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

二、共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

三、共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼以幢为单元，先计算整栋楼的共有面积分摊系数，再根据每个单元建筑面积乘以分摊系数，得到整个单元的共有面积，然后再把这个共有面积在单元内分摊。

共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

分摊系数=需要分摊的分摊面积总和÷参加分摊的各单元建筑面积总和

单元应分摊共有建筑面积=单元建筑面积总和×分摊系数

再根据前述方法，把每个单元分摊的共有建筑面积，再在单元内进行分摊。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按照规定的方法和计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

四、有统一的规定

计算规则就是：房产测量规范第1单元：房产测量规定

对于住宅的公摊来说没有明文规定必须是多少，也没有一个可执行的范围可以参考的。可以参考的那就是房产测绘人员的经验。有幸老J就是专业从事房产测绘的，那么下面我们就来仔细分析一下，住宅的公摊到底多少合适呢？

买房有公摊，这个公摊面积我们大家好像都已经习惯了。但是一般的情况下，住宅的公摊应该是多大呢？想要了解公摊，我们就要了解公摊的计算方法和公摊面积包括什么！

住宅公摊的计算方法

在我们《房产测量规范》当中只有公摊系数这一个专有名词，而不存在公摊率这样的词。

所以，下面老J提到的公摊系数都是以上公式得出的。非专业人士不要乱BB。

住宅的公摊面积包括什么

公摊面积包括：门斗、门厅、大堂、走廊、过道、前室、电梯、楼梯、管井、屋面间、电梯机房、设备用房、外墙、保温等。

基本上住宅的公摊就包括以上的部分。

那么住宅的公摊多少合适呢？

住宅一般有三种较为多见。多层无电梯、小高层和小洋楼一梯两户，高层两部电梯，由于纯住宅公摊几乎可以看作是单层分摊，我们就按照单层计算。下面我们就来逐个分析。

多层：

对于多层来说，可以公摊的的部分就是一部楼梯、管井、外墙和保温，一般没有设备用房。房屋的入户就是楼梯的平台。

一般来说，多层的楼梯都是2.6米米宽，长度6米左右，再加上0.9米的管井。这样来算公摊27.94平米。我们再假设多层的套内面积为110平米，这样两户就是220平米，外墙长度粗略估计20米的两条，11米的两条，一共62米，墙体厚度0.1米，保温0.05米，计算出面积为：9.3平米。公摊一共37.24平米。

公摊系数=37.24/220=16.93%

一般来说，多层的公摊按照经验在12%-18%之间，具体数值的变化取决于套内的大小，核心筒几乎不会有的面积变化。

小高层、小洋楼

一般这类房子比多层多一个电梯。电梯的尺寸一般是2.4米的方形，再多一个前室1.8米宽2.6米长。这样算下来公摊10.44平米。我们继续按照110平米套内计算。其他条件一样，忽略电梯机房、屋面间和设备用房。

那么公摊系数=47.68/220=21.67%

一般根据经验小高层和小洋楼的公摊在18%-24%时间。公摊系数也是和套内面积有关系，还有屋面间、电梯间和设备用房。

高层

对于高层来说都是三户或者四户，单层建筑面积在450平米左右，两部电梯，一步楼梯。那么我们来算算。

两部电梯2.4米的方形两个，楼梯2.8米宽8.4米长，管井2.4米长0.9米宽，电梯厅2.4宽5.7米长，过道2.8米长7.4米长。合集面积为：71.6平米；外墙保温长度：90米，面积：13.5平米；套内面积合计：85.10平米；当然还有屋面间，设备用房和电梯机房，我们凑整取单层分摊到4.9平米。这样公摊面积刚好90平米。

套内面积=450-90=360平米

公摊系数=90/360=25%

一般来说，高层的公摊在25%-30%较为多见。

当然。这个计算的数据还是有偏差，主要是高层的设备用房较大，电梯机房和屋面间也不小。

因此，我们可以看到，题主的房子9层属于小高层，公摊系数=23.60%是合适的。因为三户的过道长一些，楼梯也要大一些满足书单要求，所以公摊也稍大。