什么情况二手房买卖合同无效_买卖二手房的合同无效如何处理？

一、遇到二手房买卖合同无效怎么办？ 根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理： （一）返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在则应返还对方；如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。（二）赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失；双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。 二、哪些情况下二手房买卖合同无效？ （一）非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的（主要是在亲属名下的）房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。 （二）出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是： 1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋； 2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有； 3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋；shzyshange44 4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。 （三）因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。 （四）已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。

　　一、以下情况二手房买卖合同无效： 　　(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 　　(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。 　　(3)以欺诈的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺诈手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 　　(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 　　(5)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指一方当私人趁对方处于危难之际利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 　　(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。 　　(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。 　　二、买二手房避免二手房买卖合同纠纷有妙招 　　第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的) 　　第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载; 　　第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租; 　　第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。 　　第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷; 　　第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。 　　第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。 　　第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

房屋买卖无效合同的成因 在房屋买卖中，当事人“签订”无效房屋买卖合同的原因很多，大致可分为以下四种情况：

一、一方出于欺骗的故意而签订的房屋买卖合同。

即房屋买卖的一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示而签订的合同。其特点是一方出于欺诈的故意。

二、房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益订立房屋买卖合同。房屋买卖的当事人为了追求最大的利益。无可厚非，但不能侵害国家、集体和第三人的利益。现实生活中房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益而签订的房屋买卖合同屡见不鲜，主要有以下两种情况：一是出卖人和买受人恶意串通，损害国家、集体和第三人利益。表现在公有房的买卖为最多。某些单位的负责人和买受人串通，以低价出卖国有或者集体的房屋，达到损公肥私的目的。二是规避法律签订房屋买卖合同。如房屋买卖的出卖人出于逃避债务的需要，假借房屋买卖的名义和所谓的买受人串通签订房屋买卖合同，以达到逃避债务的目的。三、一方胁迫另一方强买强卖签订房屋买卖合同。四、房屋买卖的双方当事人主观上都无过错签订房屋买卖合同的。城镇居民与农村村民签订的房屋买卖合同，不能简单说是一方或双方的主观的原因造成的，很大程度上是因为合同的当事人对农村的集体土地属于禁止性流转的不动产的法律规定不了解造成的。

按规定，在二手房买卖合同中出现以下情形的会归于无效：1、无民事行为能力人或限制行为能力人没有取得法定代理人同意跟买方签订房屋买卖合同。比如跟卖方为房主的未成年子女，那么买方属于限制行为能力人，会导致二手房买卖合同无效。2、一方以欺诈、胁迫的手段签订的，损害国家利益的房屋买卖合同。3、一方乘人之危签订的房屋买卖合同，比如趁卖方急需要钱时故意压低价钱等。4、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。5、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的也会被认定为买卖合同无效。另外，因为买卖二手房时，该房原本就有屋主，所以买方一定要先确定房屋产权，尤其是共同房产，签订二手房买卖合同时要取得所有产权人同意。并且，房屋手续的齐全、房屋是否被租住、市政规划的影响、土地使用情况等都会影响合同履行。

买房，几乎是每个人都会接触到的事。但在商品房买卖中其实存在诸多法律风险，最需要警惕的就是商品房买卖合同无效的情况，因为合同是交易的重要凭证，如果合同无效，将导致严重的后果。商品房买卖合同无效的情况大体可分为两大类。第一个大类是所有合同都适用的合同无效的情况，具体包括：1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效;3、双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的;4、违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的。第二个大类就是房屋买卖合同所所具有的包括其独特性质的合同无效的情形，包括：1、出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的;2、房地产分离出卖;3、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋;4、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同等。法律依据：《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果有认定为有效，就要在起诉前取得商品房预售许可证明。

二手房买卖案件，基本都是通过中介公司成交。很多买卖双方都认为，中介公司那么专业的机构，签订的买卖合同就一定合法有效，不会出现买卖合同无效的情况。但是，实践中，真的通过中介公司成交的买卖合同都是有效的吗？答案自然是否定的。就笔者处理过的二手房案件来讲，虽然买卖合同无效的比较少，但是却并不是没有。买卖合同只有无效，才能涉及到能否继续履行的问题。所以，任何一个二手房买爱合同案件，法院也会首先审查买卖合同的效力问题，而且这个问题，属于法院的主动审查范围，不是说当事人不要求法院审查买卖合同效力，法院就能不管。所以，签订一个合同有效的二手房买卖合同，需要考虑很多因素。一、首先需要考虑，出卖人是否在世的问题。 就笔者代理的二手房买卖案件来分析，这属于买卖合同无效的一种常见情况。也就是说，出卖人必须在世，从法律上将，才具有承担民事责任、享有民事权利的能力。很多房屋，产权人已经去世，但是产权人的继承人并没有去办理继承手续，房屋一直登记在产权人名下。此时，继承人想要直接出售房屋。很多中介人员可能属于非专业法律人士，就会告诉买卖双方，出卖人就签“去世产权人的名字”，继承人仅仅是在代理人的地方签字。但是，这种买卖合同就属于无效。因为“去世产权人”从法律角度上讲，已经消失了，根本不能从事任何法律行为，直接就会导致买卖合同无效。此时，买受人要想继续履行买卖合同，除非通过与全部继承人协商，可以取得房屋所有权，但是这个程序非常漫长，而且很多不可控因素都会导致买卖合同无法履行，因为全部继承人需要先去办理继承手续，这个时间少则一两个月，多则半年一年都有，时间跨度太长。而且要全部继承人都达成一致意见，主要指的是全部继承人要对房款分割都同意才行，否则，有那么一两个继承人不同意房款分割方案，就会不配合办理继承手续或者过户手续，都会导致合同无法进行。二、无民事行为能力签订的买卖合同无效。 这一点，主要在于出卖人是年纪很大的老年人。为什么这么说呢？很多房屋都登记在老年人名下，但是，老年人由于自己年纪、身份原因，很多老年人可能从法律上属于无民事行为能力人或者限制行为能力人，根本无法辨认自己的行为到底会产生什么样的法律后果。比如90多岁的老太太，常年患有老年痴呆症，每天浑浑噩噩，但是，还会写自己的名字。此时，很多中介人员都会与老年人的某一个子女沟通，合同的细节沟通好之后，叫老人自己签字。一旦法院认定，老人在签订买卖合同的时候是无民事行为能力人，那么签订的买卖合同就属于无效合同。三、无权处分的买卖合同，并不当然无效。 无权处分，简单来说，就是出卖人没有房屋处分的权利或者没有全部的处分权利，这种情况下，签订的买卖合同并不当然无效。需要等待权利人进行追认买卖合同的权利。若是权利人不追认买卖合同的效力，那么买卖合同对于权利人不具备约束力。但是对于签字的出卖人，却需要承担法律责任。此种情况，各地法院处理方式不一致，有的法院直接将此类无权处分的买卖合同认定为无效，签字出卖人需要承担缔约过失责任；有的法院认定买卖合同有效，只不过是签字的出卖人承担违约责任。四、有些政策性住房在限制期限内，签订的买卖合同无效。 很多政策性住房，由于享受国家政策，对于转让都是有限制条件的。比如经济适用房没有满足五年的时间，直接就签订了买卖合同，这种就属于无效的情况。五、违反了《合同法》五十二条的规定，买卖合同无效。 《合同法》五十二条，是大家都知道的合同无效的情况，也是法院最常用的合同无效的法律依据，具体内容为：第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 这个法律条文的内容，相信大家从各方面渠道都可以了解详细内容，我就不再给大家详细解释每个条款的具体含义了。 总结一点：只有签订合同有效的二手房买卖合同，才能确定双方的权利义务受约束，一个无效的二手房买卖合同，自始无效，不存在继续履行的问题。