新土地管理法与小产权房_小产权房村委盖章有效吗？

根据多名全国人大代表议案对修改土地管理法的建议，都提出要“兼顾土地的资源与资产双重属性原则，坚持物权平等保护原则，提高征收补偿标准”。

　　全国人大环资委指出，2015年，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点，对实践证明可行的，修改完善有关法律。目前，国土资源部已形成土地管理法修正案草案初稿。那么修改后的土地管理法，能给农村土地带来什么呢？

　　蔡继明说，“根据党的十八届三中全会精神，要建立城乡统一的建设用地市场，也就是说，农村集体建设用地，现在主要强调的是经营型建设用地，只要符合规划用途管制，就应和城市国有土地同等入市，同价同权。”

　　“土地制度的改革并不是要让农民变成‘地主’，但同等入市、同价同权意味着首先要构建归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村集体产权制度，进而促进农村资源要素的商品化。其中，土地便是农村最重要的资源要素，在此情况下，客观上将帮助农民分享到更多的财产红利。这也是更加公平的财产权带来的红利。”

　　而农村土地与国有土地同等入市、同价同权，对城市人又会带来什么呢？

　　国务院发展研究中心原副主任刘世锦指出，“我们做一个假设，比如北京的小产权房、北京周围的集体土地、建设用地，包括宅基地，如果都能够入市交易了，北京的房价还会这么高吗？”在他看来，如果把城乡结合部的土地要素、资金要素打通，打破垄断性行业，将带来很大的增长潜力。

新修改的《土地管理法》将于2020年1月1日正式生效，新修内容中最为引人注目的，莫过于第六十三条关于集体土地可以入市的规定。

“第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

解读:

（1）本条是新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的相关规定｡根据新《土地管理法》,在符合土地和城乡规划以及用途管制的条件下,集体经营性建设用地可以出租出让,其与国有建设用地同权同价､同等入市。

（2）需要注意的是,本次新《土地管理法》第六十三条的修改,采用的是正面表述,对于除集体经营性建设土地外的其他集体土地是否可以用于非农业建设并未作出明确规定。下面笔者将根据集体土地的分类进行逐一分析。

根据新《土地管理法》第四条等规定,集体土地可以进一步分为集体所有的农用地､集体所有的建设用地和集体所有的未利用地｡

①集体所有的农用地:农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地､林地､草地等｡农用地不得用于非农业建设,如违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,将根据新《土地管理法》第七十七条等承担限期拆除､恢复土地原状､罚款的法律责任｡非法占用农用地用于非农业建设的单位和个人还有可能构成非法占用农用地罪。

②集体所有的建设用地:《土地管理法》在对集体建设用地进行分类时,并无“集体经营性建设用地”的分类,而是分为了乡镇企业用地､公益性建设用地､宅基地三类。

a.乡镇企业用地:企业具有经营性质,因此,笔者倾向于认为乡镇企业用地皆属于集体经营性建设用地的范畴,可以适用新《土地管理法》关于集体经营性建设用地流转的规定。

b.公益性建设用地:公益性建设用地一般指用于文化､教育､医疗卫生等社会公益建设所规划使用的土地｡新《土地管理法》之所以特意强调集体经营性建设用地的概念,一定程度上就是为了与集体公益性建设用地相区分｡集体经济组织以外的单位和个人希望利用集体土地进行非农业建设的,一般都是以经营营利为目的,其出发点与公益性相悖,因此,笔者倾向于认为一般情况下集体经济组织以外的单位和个人希望使用集体公益性建设用地进行非农业建设的,依然与新《土地管理法》相冲突(可能属于违反土地利用规划和城乡规划的情形)｡但对于集体经济组织以外的单位和个人希望利用集体公益性建设用地进行公益性的非农业建设(如希望利用集体教育用地兴办民办学校)的合法性问题,各地在实践中的操作存在很大差异｡笔者倾向于认为,该等情况在新《土地管理法》出台后属于法律规定相对比较模糊的地带,具体操作时仍需与当地的自然资源主管部门､农业农村主管部门进行沟通。

c.宅基地:新《土地管理法》对于宅基地的流转问题只给出了相对原则性的规定,即“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。笔者认为,在新《土地管理法》设定了鼓励性的规定的前提下,宅基地试点地区根据当地政策进行的宅基地流转,以及各地根据休闲农业等政策进行的宅基地流转具有合法性。在满足相应的条件下,集体经济组织外的单位和个人也可以利用宅基地进行非农业建设。

③未利用地:未利用地是指农用地和建设用地以外的土地,其属于一种兜底性的概念｡根据新《土地管理法》第三十九条,“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境､防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地;适宜开发为农用地的,应当优先开发成农用地｡国家依法保护开发者的合法权益。”根据上述条文,未利用地存在进行非农业建设的可能｡

（3）与之前公布的《土地管理法､城市房地产管理法修正案(草案)(二次审议稿)》(“《二次审议稿》”)相比,本条将第六十四条第二款内容调整至本条第四款,属于逻辑性调整。

小产权房“不合法”，不需交房地产税和遗产税

首先，我们应当先明确目前小产权房在我国是“不合法”的，国家对合法产权征税，“而不合法”意味着国家不征税，因此小产权房不需要交税。那么有人问了，实行房地产税和遗产税后小产权房还是不需要交税吗？答案是不需要，除非国家日后出规定小产权房合法化。所以简单而言，无论之后国家怎么操作，对于小产权房来说是有利的。

强硬拆除办法无解

其次，尽管多年来政府部门对于小产权房的态度一直是强硬拆除，但不得不说随着我国改革开放，小产权房在稳定民生，特别是解决低收入群体的住房问题上是起了巨大作用的。尽管从理论上小产权房不合法，但放到实际上，就比如深圳经济特区刚开始发展时，庞大的人流涌入，衣食住行“住”是根本问题，创业就业者的住宅问题，还有工厂办公用地哪里等得起产权报上去一一批复，而直到2017年统计数据显示，深圳的小产权房也依然占到了深圳全市总套数的一半。

2017年出台的全国试点租赁房政策倾向于小产权房分类治理

对于限制新建小产权房的产出，对住房用地进行审批实现小产权房的依法排查，避免小产权房的反复流转和自由买卖。对于已经购买小产权房的家庭治理更需要智慧，在购买的前提下不能直接回收小产权房和清查小产权房，只能够对小产权房的后期使用做一个规范化的管理，让已经成功交易的小产权房能够以合法化、规范化的形象促进城市经济和社会发展，全国小产权房分批、分次、分类治理实现小产权房的法律化。

因此小编觉得，我国的小产权房问题是不可能以强行拆除来解决的，无法操作也解决不了庞大的实际问题，在小产权房交不交税这块儿上，其实应当慢慢实现小产权房的合法化交税。另外，我们也不能否认小产权房目前来看对城市规划建设、道路修建、消防安全上确实是存在各种隐患的。

小产权房是指集体土地上建造的房屋，它有以下几种情况：一是房产开发商开发建设的。二是一些有钱单位开发建设的。三是村里自行开发建设的。四是村民在自己的宅基地上建造，后买给城里人的。五是村民将宅基地买给城里人或本村以外的农村居民，买进者自己建造的。小产权房不合法，就是因为集体土地沒经过由县以上人民政府征收并出让的法定程序。因而是法律所不认可的。小产权房是我国房地产业发展起来之中一个时期的产物，尽管有一定的数量，但法律始终没有松过承认合法的口，不过买的也好，买者自建的也好，都还住着，只是不动产权证无法做出，村委盖章无效，只有到县级人民政府国土管理（现是自然资源和规划局）部门办理出不动产权证才有效，但目前是无法办理的。房屋是用来住的，不问所有，只要有住，那你就安心住着吧。小产权房既巳存在，并且关系到一批人，我想政府到一定时候是会妥善处理的。只不过你这房屋现不能作抵押，不能交易买卖。

您好！

小产权分为几种类型的

1、村民集资房，有的发绿本

2、个人宅基地合法报建，有的有绿本，有的有地皮单，有的补完税，可以办理红本！

3、没有经过合法报建，私自加建或经过报建没有按照国家报建手续加建或者抢建的

这几种目前市场上比较多的是第一种和第三种，这两种购买起来风险系数太高，因为小产权房是不允许在市场上交易的，所谓的合同，一般为律师见证，大业主与小业主制定的合同，不具备法律效益，第一种还好点，被拆的可能性较小，第三种随时可能会被拆，如果是第二种有合法报建手续的，买卖起来相对好一些，尽量购买有红本的那种，要过户，有绿本的那种不能过户，面临拆迁的时候，老业主有的会反悔！到时候会存在争议或者法律纠纷！建议能买商品房就买商品房！小产权买卖看自己运气，遇到好的大业主，也能自住或者赚钱，遇到缺心眼的大业主，基本就很麻烦！

个人观点不喜勿喷

所谓的“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发的，亦称“乡产权房”；它不是一种法律概念，而是一种约定俗成的称谓。按照现有的国家相关法律、法规的规定，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

那么，经全国人大第十二次会议审议通过的《中华人民共和国土地管理法（2019年修订）》于2020年1月1日起实施后，“小产权房”的窘境能不能改变呢？让我们一起来看看新修订的《土地管理法》是怎样规定的。

新法第六十二条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者岀租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该款法律条文明确指出，除符合土地利用总体规划并依法发生了土地使用权转移之外的所有农村集体土地不得出让、转让或者岀租用于非农业建设；这当然也包括“小产权房”。

但新法第六十三条的规定突破了农民集体土地不能入市的法律障碍；新法第六十三条是这样规定的：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。”这就是说，任何单位和个人只有在符合该款法律条文规定下取得的农民集体土地上开发建设的房屋，才具有合法的地位，才能由房管部门办理相应的产权证书；而除此之外的“小产权房”，依然是属于违法建筑。