说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
谢邀!如今新房的价格持续走高,所以很多人宁愿选择购买二手房,当然这并不是说二手房要便宜很多,只是相对便宜一些,另外,装修较好的二手房,也可以省去装修的麻烦,然而,二手房毕竟是个人之间的买卖,那么签订二手房购买合同要注意些什么呢,坤鹏论结合身边朋友的情况来给大家分析一下。
一、房屋产权要查清
坤鹏论认为,买二手房,首先房屋产权一定要明晰,这个在某种意义上说比房价都重要。之前有一位朋友,买了一套某锅炉厂职工的福利房,全程联系签合同的是一位男士,由于朋友最开始没有查看房屋的产权证,到后来要签合同时,才知道,原来这套房子是这位男士的爸爸的,而他爸爸正重病住医院,说委托儿子全权处理。关键是房产证卖方也没拿到手。遇到这种情况,朋友还是有些犹豫,毕竟房价相对便宜,放弃了有些可惜。后来经过进一步了解,老人的房产不只是给这个儿子的,老人还有一个女儿……最后,基于这个情况,朋友最终放弃了购买。
买二手房,房屋产权异常重要,应该注意看产权证上的房主是否与卖房人是同一人。一定要查看房子产权证的正本,并且最好到房管局查询此产权证的真实性,同时确认待售房屋是否被抵押或查封。
二、房屋相关信息要写清
对房屋有准确的了解后,在签订二手房买卖合同时,就有针对性了。首先,一定要标明房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;第二,还要写明房屋产权归属,原售房单位是否允许转卖(有的单位福利房要求5年内不能交易),是否存在房屋抵押或其他权利问题,是否有私搭乱建部分,房屋的物业管理费用及其他交费状况,房屋相关文书资料的移交过程。
三、房款付款时间、过户时间
关于款项,具体约定付款时间。二手房买卖基本上都是直接约定该套房屋的价款。为此,合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限,因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合,必须事先确定并在合同中写清楚。
四、交接时间以及费用界定
在确定并写明所购二手房及附属设施交接时间的同时,还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一,如果界定不清,日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
五、户口迁移问题
很多人买二手房,特别是学区房,就是为了转户口,让孩子读书,所以,户口迁移问题要重点关注。 由于户籍的迁入和迁出归公安机关管理,而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其它的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的,买方的户口也就无法迁入。
六、违约责任
二手房交易过程相对新房更加复杂,且交易金额较大,有时会出现意想不到的情况和违约行为。如果交易过程中出现违约,怎样划分双方责任?这也需要在二手房买卖合同中进行提前约定,写明违约赔偿责任和赔偿金额。
虽然,二手房购买和过户相对要麻烦一点,只要注意了以上几个方面的问题,相信,买二手房也不会有什么安全隐患,毕竟,买二手房的人这么多嘛,所以大家也不要过于担心。
二手房买卖合同在签订过程中,需要注意的事项很多:
1、购房资质审查(限购地区适用)
2、房屋产权是否清晰(是否为婚期共同财产、房屋是否设置抵押、被查封等等)
3、购房款的支付时间和支付方式(贷款及相关约定);
4、首付比例及尾款支付(是否约定进行第三方监管);
5、解除抵押及过户时间
6、户口迁出
7、学区房相关名额是否被占用
8、物业及水电煤气等事项交割
9、装修及入住问题
10、纠纷解决方式
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除了上述情况外,购买二手房还存在各种特殊的需求,譬如:“是否为凶宅”等问题。购买房屋是一件比较复杂的工作,建议有能力的购房人咨询专业房产律师为宜。
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同事去年刚买了二手房,问了他签合同的经验,现在来分享给大家啦~
首先,在签合同的时候,要注意合同的正规性,可以用房管局提供的二手房买卖合同的范本,在这个基础上进行改动,但是需要注意的是,一定要看好了卖家都改了哪些地方。
第二,在合同中要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属,是否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请贷款;定金;尾款。写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
第三,到现场签合同的人必须是所有的产权人到场签字,而且大家都要同意,如果其中有共有人不同意的话,二手房买卖是无效的,如果其中有人不能到现场,也必须要有他的书面授权委托,必须要留有证据,以防事后有人反悔,说不同意卖,那就有麻烦事了。
第四,要明确违约的责任,这个可以利用附加条款,说到附加条款,一定要合理利用附加条款,可以在附加条款里加上诸如如果一方违约了怎么办?验房的时候发现房屋的质量不合规定怎么办?不能办理过户怎么办?房子被查封或者抵押不能过户怎么办?拖欠税费、贷款出现问题等不能过户怎么办?等等问题,只要你担心的问题都可以写在里面,以防事后出了什么事,协调麻烦。而且要注意看里面有没有什么猫腻,中介有没有故意把房产的价格降低帮助买家逃税,有没有把房间标为精装修等等违规问题。还有注意里面有没有一些霸王条款,比如延期交房可以免费,买房无权调整合同等。
第五,还有一个小细节需要注意的,在买二手房和签合同的过程中,每一步最后都保留相关的资料和证据,合同的文本、收据、支付凭证、短信、邮件、微信聊天记录等等,以备不时之需。
好了,以上大概就是买二手房签合同时需要注意的问题了,我是叨姐,每天和大家分享买房知识,欢迎给我留言、互动哦~
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买二手房要注意以下细节:
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