租赁合同不能超过20年_车位租赁20年合法吗？

1、租赁是转让租赁物的使用权，是承租人为使用租赁物而满足自己生活或经营的需要的。承租人并不想长期占用租赁物，因为这种使用权是以支付租金为代价的，当承租人达到使用收益的目的后，需要将租赁物返还出租人。这里就有个租赁期限的问题。租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。应当说租赁期太长并不利于当事人权利的实现。因为客观情况总是在不断变化的，特别是不动产，其价格可能会因一个国家的经济形势变化而大起大落。2、考虑到我国正处在一个市场经济的建立过程中，经济发展很快，变化也很快，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。3、通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定的。在动产租赁中，租赁期限是比较短的，一般都是临时使用。在房屋租赁中，用于承租人居住需要和用于商业性租赁是不一样的。一般讲用于居住租赁的承租人希望租期长一些，使这种租赁关系相对稳定一些。商业租赁中、在订立合同时房屋的租价比较低的情况下，承租人就希望将租赁期限订的长一些，租金固定下来；在房屋的租价偏高的时候，出租人就希望租期订得长一些，这样就能保证其得到更多的租金。当双方当事人不能自己寻找一个公平的交叉点时，法律总是要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高租赁期限的一个目的。4、20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签。一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。5、《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

这个问题涉及到法律的效力问题。

先看看法律规定。

《立法法》第九十二条 同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。

《合同法》第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《农村土地承包法》第二十条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

《合同法》和《农村土地承包法》都是全国人大颁布的法律。其中前者是一般规定，后者是特殊规定。根据《立法法》的规定，这种情况应当适用《农村土地承包法》而不是适用《合同法》。也就是说：耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

根据这个规定，如果是耕地承包七十年是无效的，应当调整为三十年；如果是草地，应当调整为30-50年，如果是林地，70年并不违反法律的规定，应当认定为有效。

要看是什么合同，如果是超过二十年的租赁合同，超过部分无效。因为《合同法》第二百一十四条有明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

可以，必需注明是续租，日期，双方确认，按上指纹，

无论地面车位还是地下车库，都不是公摊面积！

租赁期限最长为20年，超过部分无效，如果已经过了20年，可以再重新签订租赁合同。

这个规定没有你想象的那么复杂，既然民法典规定了租赁合同不能超过二十年，超过部分无效，我们每个人按照这个规定执行就可以了。合同双方当事人都有权利确认无效，不用再去法院确认超过部分期限无效。

这一规定非常明确，再让法院单独确认超过部分无效属于多此一举，无意义。当然，有的时候租赁合同当事人对租赁期限存有异议或者如何计算等一系列实体问题发生纠纷，可以让法院判决实体利益时，一并确认超过的租期无效。没有人会单独起诉超过的租期无效诉讼，毕竟民法典已经明确规定。

租赁期限二十年为租赁合同期限上限，如果一方想租赁更长的时间，不如变通租赁方法，改为房产使用权转让合同就会更好，避开了租赁期限的上限限制。任何一方当事人都可以认定二十年超出部分的租期属于无效约定，这种确认直接告知对方就可以，双方均可以想办法变更租赁期限，将租赁期限限制在二十年以内就可以了。

可以举个简单例子。甲乙双方签订租赁合同，约定甲方房产租给乙方使用25年，到期后乙方必须退还房产给甲方。这个租赁合同期限超过部分是五年，五年租期是无效约定，双方都有权认定该五年是无效约定，甲方提前收取的五年租金必须返还，房产租赁到达二十年时，乙方必须腾退房产给甲方。

其实，当事人在合同履行期间不发生纠纷，也不去房产管理部门备案登记，私下里租赁，无论约定多少年无所谓的。一旦进入房产租赁备案或双方发生纠纷打官司，那这个超期约定肯定会被认定无效，从而引起法律后果。假如双方约定租期25年，承租人租赁至22年时发生纠纷又不想打官司，私下里蛮可以变更原租赁合同为20年，剩余期限可以重新签订一份租赁合同。

如果没有争议，双方可以执行25年也没人主动去约束你们，毕竟居住房产产权为70年不变。当然，重新签订的租赁合同背景、条件等都发生了变化，肯定不可能按照原来的条件租赁给对方了。所以，刚开始签订的租赁合同必须写清楚到期后，房产续期的各种条件，尤其是租金等实质权利义务必须约定清楚才能对双方有利。

其实，最可能提出超过20年部分租期无效的，应该是合同利益受害者，大多数被认为是出租人。因为超出20年后的租期，房屋租金等合同背景都发生了变化，出租人可能会反悔，然后双方很容易发生争议，从而到法院打官司认定租赁合同超期部分无效等。

大家好，今天明白人和大家聊一聊租赁合同期限和土地承包期限的问题。

《合同法》中租赁期限不得超过20年，与《土地承包法》冲突怎么办？

我们先来看一下相关的法律规定：

《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

《土地承包法》第二十一条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。”

土地租赁和土地承包的含义

要想弄明白这个问题，我们首先要了解土地租赁和土地承包的含义。

土地租赁是指：土地使用者将土地使用权租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。一般来说，出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租的农户支付租金。

土地承包是指：采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权，对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。

由此看来，土地租赁和土地承包具有本质区别，土地租赁是基于租赁合同产生的一种债权，而土地承包是基于土地承包经营合同而产生的用益物权。

《合同法》与《土地承包法》的规定是否冲突？

显然，《合同法》中关于租赁期限的规定与《土地承包法》中关于承包期的规定并不冲突。

依据《合同法》签订的土地租赁合同属于土地经营权的流转，该合同适用《合同法》关于租赁期限的规定，即：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。如果合同到期后还需要租赁，双方可以经过友好协商再次签订租赁合同。《合同法》这样进行制度设计的初衷是因为租赁关系是一个相对不稳定的关系，租赁物的所有权和使用权分离，而二十年已经是一个比较久的时间，这个过程租赁物的价值可能发生很大变化，如果依然按照二十年前的约定进行租赁可能会对其中一方显失公平，所以，对于想长期租赁的小伙伴，法律每二十年强制的给了一次调价的机会，以免合同继续执行对其中一方不公。

农村家庭承包的由村集体经济组织或者村民委员会发包的土地，属于土地承包，使用《土地承包法》关于承包期的规定，即：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年”。《土地承包法》如此设计是因为我国是一个农业大国，而土地是农民的“命根子”，要保持社会稳定发展就必须保持农村稳定，而保持农村稳定的第一要求就是保持农村土地承包权长期不变，所有农村土地的承包期最短为三十年，到期后还可以再延长三十年，这就给农民吃下了定心丸。

还有另外一种解释：土地承包合同也是一种合同，受《合同法》规定约束，而土地承包合同属无名合同，按照《合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”精神，参照《合同法》租赁合同的规定，但是，《土地承包法》的规定与之冲突，这是就应该研究法律冲突时的选择适用问题。按照《立法法》第九十二条规定：“ 同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，《合同法》属于关于合同的一般法，《土地承包法》属于规范土地承包合同的特殊法，因此适用《土地承包法》的规定。这样理解也没有问题，而且也符合《合同法》第一百二十三条”其他法律对合同另有规定的，依照其规定“的规定。

希望以上内容对大家有帮助。

码字不易，欢迎关注、点赞、评论和转发。