买二手房注意哪些风险_二手房交易，需要注意什么问题？

相比新建商品房，购买二手房要复杂一些，不但名堂多，风险也大，稍有不慎，可能就会掉坑，或者给自己带来意想不到的麻烦。无论是直接交易，还是通过中介，都需要格外谨慎。

二手房交易有哪些风险？

在二手房交易过程中，主要存在以下风险：

1、房屋产权风险

二手房的产权透明度低，远不如新建商品房清晰，房屋的实际产权人未必只有产权证上的登记人，可能存在隐形产权人，比如夫妻之间共有的房屋只登记一人名字，借名购房的产权登记人并非实际产权人等。如果登记的产权人未经其他共有人或实际产权人同意，擅自出售房屋，可能就会出现交易纠纷。

另有一些尚未取得产权证的二手房交易，由于各种原因，可能导致最后无法办理产权的情况，也会给购房人带来财产风险。

2、房产不能交易风险

有些房屋处于被抵押或被查封状态，但是产权人仍恶意出售房屋，签订房屋买卖合同，骗取定金或者房款。

3、卖方不配合过户或不按时交房风险

在二手房交易中，如果操作不当，往往会出现卖方收到全款后不积极配合办理房产的过户手续，或者故意拖延交房的情况。

4、房屋存在长租的风险

有些卖方故意隐瞒房屋存在长租的事实，或者恶意串通他人虚构长租的事实，致使购房人在支付全款并办理过户手续后，无法收房。曾经有个房屋交易后十几年无法入住的类似案例。

5、无法落户的风险

有些二手房交易后原房主不及时迁移户口，可能会给购房人落户或者子女上学带来麻烦。

6、历史欠费风险

有些二手房由于长期无人居住，可能存在长期拖欠供热费、物业费等情况，如果买方在购房时没有与卖方做交割清欠，就会造成经济损失。

7、买到凶宅的风险

有些卖方可能会刻意隐瞒房屋发生过刑事案件的事实，如果买方疏于背景调查，可能使自己陷入进退两难的尴尬境地。

8、房屋质量风险

二手房由于房龄不同，质量方面可能存在问题，比如漏水、管道管线老化、用电负荷不足等，没有专业知识，在交房时很难发现，一旦入住，就会麻烦不断。

如何避免二手房交易风险？

买二手房一定要做足功课，自己不懂，一定要请个有经验的朋友帮助把关，对中介也要谨慎选择，不能完全相信他们。毕竟在现实生活中，像《安家》中安家天下那样真正为客户着想的中介少之又少，关键还是要靠自己把握。

购买二手房应重点做好以下几点：

1、做好房屋背景调查。主要摸清房屋实际产权归属，是否存在隐形共有人？是否存在长租情况？是否发生过刑事案件或其他异常情况？房屋的性质是商品房，还是安置房、房改房、经适房、集资房、共有产权住房？土地使用权性质是国有划拨还是出让？房屋是否存在按揭贷款及还款情况？产权证是否“满二”或者“满五唯一”？

要认真进行现场看房，了解掌握有关房屋质量的现状，根据以上信息评估购买和税费风险。

2、到不动产登记中心查册。这个必须邀请原房主一同前往，主要是看房屋是否处于可交易状态？是否存在抵押、查封、冻结或限制交易状态？有问题的房屋绝对不要买。

3、及时签订房屋买卖合同。这个房屋买卖合同不是指网签合同，但却是买卖双方真实意思的约定，是日后出现交易纠纷时维权的重要证据。而网签合同由于避税的需要，可能做低交易价格。根据房产交易纠纷案件的有关司法解释，像这样出现两个合同时，法院一般会采信双方签订的房屋买卖合同，而不是网签交易合同。因此，双方签订的房屋买卖合同必须内容详尽，对于房屋坐落、产权情况、户型结构、交易价格、交房时间、交房条件、税费分担、费用清欠、付款方式、付款时间、过户时间、户口迁移、违约责任等做出具体、明确的约定。

4、控制好付款风险。要尽量避免在办理过户交易前支付全额房款，最好是在窗口提交资料经初审合格后，现场转账交易。由于二手房交易分为房产交易和过户办证两个环节，需要买卖双方两次签字，一般网签交易的审核时间为7个工作日以内，然后才能进入过户办证环节。可以留少量尾款在过户办证时现场支付。

当然，也可以找一家银行进行资金监管，这样双方都比较容易接受，但可能需要支付一定的费用。

要坚决避免由中介监管交易资金的做法，这也是很多地方明令禁止的行为，这种做法不但不靠谱，反而会增加资金风险，因为中介公司极有可能挪用、占用资金或者拖延付款，最后导致合同无法正常履行或者扯皮。

5、做好物业交割。交易过户后及时交割物业，清欠费用，查询户口迁移情况，并办理专项物业维修资金的转移手续。

6、不买有问题的二手房。以下几种二手房不要买：

（1）产权不清的房屋；

（2）被查封、抵押、冻结的房屋；

（3）限制交易的房屋，比如限售期内的商品房或者安置房；

（4）共有产权住房；

（5）尚未取得产权证的房屋；

（6）小产权房。

（7）房龄在30年以上的非商品住宅；

（8）商住公寓；

（9）产权证不满两年的房屋；

（10）转让多手没过户的房屋。

结束语：买二手房只要遵循以上原则，就会最大限度地减少风险，保证资金和财产安全。

二手房交易，需要注意的问题非常多，而且其中的陷阱不少，下面就给大家结合真是案例具体说明：

1、简单的二手房交易名词解释：

信息服务费，就是链家等认为的中介费，房子价格的2.5%，这是买主跟业务员和店长软磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房价是64万，所这笔费用是15200。安居客论坛是国内领先的网上找房论坛，在这里您可以和其他网友一起学习找房知识、交流找房心得，分享找房经验、获得找房帮助、结识找房朋友。

代书费，就是链家等帮买主做的合同，打印的收条之类的东西，一般要房价的0.5%，这部分一般没有打折，所以是3200元（给我100块钱我自己觉得做的比他们好多了） 。

贷款服务费，据中介解释，这笔钱是链家的金融部收取的，用来跟银行跑贷款的，或者说，就是给链家那些整天泡银行的人发工资用的，而事实是，很多银行都不收这个钱的。

过户服务费，就是链家等的员工带着你去过户的费用。

代收评估费，这里写明了是代收，所以说是第三方机构评估房产价值收的劳务费，而银行本身也不收这个钱。

2、说明一下各类费用如何讨价还价及贷款流程。

具体说一下评估费的问题，买主与几个中介接触过，虽然银行明确表示不收费，但是作为二手房他们给我们评估的价格很重要，如果不交费我们自己去评，真就贷不出多少钱了，举例来说，10K多一平米的房子给评个5K、6K是很正常的，按他们所评的价格给贷8成也就没有多少了，大部分都得我们自己掏！如果多出点钱，中介还可以给做高评估，所以这个钱还是不要省的好，就是这样的世道。

中介信息费一般是可谈的，不过现在折扣不大，银行贷款的如果自己贷可以不给中介这部分钱，但一般中介如果有能力替你贷的更多，也没必要省下来了。

如果走商贷，在跟银行面签，也就是签贷款协议的同时，需要提供首付确认函，估计是表示贷款确实是因购房发生，而不是为了套现什么的。等面签完后，银行会根据提供的资料同意批贷，在批贷书下来的时候，就会联系买卖双方过户，过户后三个工作日，银行就将余款打入卖家账户。合同是当事人双方协商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具体交易及过户时需注意的事项：

1）、付首付和过户是怎样一个顺序？怎么制约，来保证买房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情况下，房主会等着你的首付去还剩下的贷款的，所以你不得不在没有任何保障的情况下先把几十万给房主。你所得到的保障，就是一张打印的收条，由房主和你双方签字，中介方嘛，你要不强烈要求，他们不会签字的，用它们的话说，他们只是陪同，首付是买卖双方自行过款，纯属放屁，给了那么多中介费，在最需要他们的时候他们却说没他们什么事了。有的中介会暂时将房主的房本扣下，但这也取决于房主是否乐意，有时房主还要拿房本去办别的手续，所以房主是不愿意把房本给中介的。就算给了又能怎样，放主要是真想骗你，挂个失就搞定了，所以我感觉，付首付这步纯属拼人品，感觉很搞笑，定金的2万块还签了一堆合同，而首付的几十万却要完全凭信任。我问了，我买房的同事都是这样的。

2）、与中介的合同中的条款内容，买房人可以参与制定或修订吗？一般来说，合同是中介公司现成的，定死的，没什么改的余地，而且都是约束买卖双方的，跟中介屁关系都没有。但有一个补充协议，这个东西是灵活的，是买卖双方共同制定的，包括房子中都包括哪些东西，什么时候交房之类的，很重要

3）、中介的收费单据中，哪些可以谈，就是说可以给他讲价，或者去掉买房人可以不给。中介费用其实都是可以谈的，但一定要在交定金之前谈，记住，交了钱就别在奢望谈什么东西了，没可能的。部分买主的经验是2.5%的中介信息费是可以谈的，一般链家最低折扣是八五折，不知道还能不能再低；另外，如果需要中介帮助贷款，一定先问清楚全部费用是多少，比如你说要贷60万，他会告诉你手续费是3000元，实际上超过30万的贷款部分还要收费的。

我买的是二手毛坯房，从我个人看，买房前一定要对房子实地考察，看看房子内部有没有问题，当时我买的房子管道漏水，付了定金才发现，卖家不修，然后我也没继续付钱，也没说不要，就这么拖着，谁先开口谁违约啊，最后卖家主动修好了。还要问下小区住户，看看口碑如何，夜晚治安之类的。

过户前考虑自己用什么贷款公积金，商贷还是全款，我开始打算用公积金，这个需要买卖双方过户前去银行申请的，当时中介带着我们省略了这个步骤直接过户了，最后公积金管理处批准了使用公积金但是银行不放款，因为没有按照银行要求来，然后因为过户了，商贷也办不了，最后走的抵押贷款。所以过户前一定要去银行咨询清楚。

因为我买的二手毛坯房，所以水电物业维修基金这些后来另开户，没有过，听说装修过的是需要过户的。

至于材料，就是身份证，户口本，结婚证这些材料，中介都会让准备的。

其他也不太清楚了，希望有帮助！

房东出售房屋无非就是两个问题，自己的利益，和别人的利益。自己出手卖房是为了得到资金，买家买房主要图个安全可靠。

首先关于个人利益方面：签合同时约定好金钱方面的东西，我净拿多少钱，税费谁出，中介费谁出，另外一点很重要的，为了自己能在合适的时间内拿到该拿的钱，必须告知中介方和买主我的银行贷款有多少，产证满几年，有没有纠纷，抵押，名字是谁的名字，自己的一些情况如实告知，如果自己有隐瞒情况，到时候买家反悔打官司自己会很被动。最后'要强调的是，所有要出费用，我净拿的钱都要有在合同上明确的显示，以及什么时候拿钱，拿多少，什么时候过户都要写上去。

自己的钱保证了，另外买家的利益也要保证，做人的最基本的原则，损人利己的事情坚决不做，损人害己，最终难免会遭厄运。房子本身就是大金额的交易，交易时要尽可能的和买房达到信息的透明化，如果一些地方自作聪明故意隐瞒，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息对称，态度谦和，详细告知房屋情况，房屋内会留下哪些东西，物业费，水电费，如何清算，中介费谁来，税费谁来，交易过程中的小的费用谁来，都要做到买卖双方心里有数。做一笔生意，交一个朋友，怒气伤肝，与彼于己都不好。

所谓二手房做低首付，就是银行做高评估估价，房贷总额高了，而房屋售价是一定的，因此首付就低了。举例，买卖双方协定价钱100万，按规定首套首付30万，房贷70万。如果银行评估该套房屋120万，则房贷70%，就是84万，银行放款84万，则首付只要16万了。

要完成这种操作，有三个必要条件：

1、首先涉及银行，银行要可以做高评估价

2、卖家要同意首付款只接受16万，其余84万等银行放款

3、房贷额高了，月供就变高，收入证明和流水要过关

了解了所谓做低首付的过程，就可知道要达成，中介从中对接沟通很重要。要避免上当受骗：

1，选择正规中介，证照齐全；

2，一定要和卖家开诚布公，讲明难处，必须要卖家答应，绕不过去的。

如果中介可以做到三方面谈沟通首付问题，这个中介也就信得过了。可以正面拒绝中介因为做低首付要多收手续费、佣金等。

另外，看好钱包，二手房交易过程中，给卖家的款项有定金和首期款，定金是计入首期款的，房屋总价减去银行放贷部分就是首期款，不能多给。两次付款，定金和首期款都要卖家返回写明与房地产权证一致的房屋地址的收据，收款人一定要是房地产权证上的房屋所有人，押手指模。

税金是政府收的，不会出现问题。还有几个小数，比如评估费，保险费，房贷手续费的，几千元范围内的事。问题也不大，别人要骗也不会骗几千元。

所以，做低买房首付是没有问题的，大家沟通，本着办好一件事，开诚布公去做就没有问题。

房屋土地使用权自动续期，按已有说法，费用不高，不过没有实施实则。

不同城市无法一概而论。有些城市涨的早、涨得多，那么去年这一轮下跌也跌的早，跌的多。若是这类城市经济基础好、人口长期流入，那么刚需今年就可以入手了，小幅的波动可以无视。这类城市主要是一线和强二线城市。

不过少数二线和大多数三四线城市恐怕还得等一等，因为三四线城市经历这波上涨之后，出现了一大批溢价严重的高估值城市。比如山东三线城市泰安的房价甚至超过了省内经济二哥加宜居属性的烟台，在北方跟大连均价差不多；再比如四线城市聊城，人均GDP和人均收入都是全省倒数第一，房价曾高居全省第四，而且三月份大涨13%。这类城市在这个时间节点买房无异于站岗，妥妥的接盘侠。

五线城市均价普遍不高，涨幅虽大但涨的不多，跌起来也不会多。但五线城市现在收入水平跟三四线差距已经不大，因此收支比更宽裕。即使买贵一点也没关系，毕竟楼市中长期来说还是稳中向上的。

近两年二手房买卖纠纷不断攀升，从本人经办的案件综合分析，买卖心不同，从买方的角度，若要购买二手房，主要要注意以下几个方面：

1.产权明确清晰。购买未办理产权证的房屋风险很大，涉诉的概率也比较高，不建议购买。购买二手房前，要查看房产证原件，同时最好去当地房管局核查房屋是否有查封或抵押。

2.实地查看房屋，了解房屋现状。很多房屋因居住人与产权人不一致，或者二者存在纠纷，导致买了房，房屋被他人霸占无法入住。在购买房屋前，一定要实地查看，确保现状与描述一下，房屋能按时交付给买受人。

3.买受人代还按揭贷款的，要避免还款被出卖人挪用。曾经遇到过类似的纠纷，买受人将还按揭贷款的款项支付给出卖人后，被挪用，导致贷款无法还清，房屋无法过户。

二手房交易的风险比较多，今天先简要介绍本人认为比较重要的三个方面，以后有机会再补充。