买商铺要注意什么问题_买商铺要注意什么？

　签商铺合同主要需注意：应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。另外，在签订商铺买卖合同的时候，还要注意：

　　１、房屋用途，看是否确实为商用，并在合同中注明；

　　２、公用分摊面积，在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；

　　３、物业管理，许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上；

　　４、交房条件，商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要；

　　５、房产商的承诺需注意，房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

　　以上是我对这个问题的解答，希望对您有所帮助，谢谢。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十三条

　　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十六条

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十九条

　　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

商店是一种高收入的财产。许多购房者已经将商店租作为一种商店，但并非全部商店都可以买卖。另外，与住宅相比，商店各有特色。购买商店时应特别注意。那购买商铺应注意什么呢？

　　一、购买商铺应注意那些事项

　　1、商铺的产权。商铺的产权一定要清晰，购买前一定要查看房屋产权证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词。

　　2、商铺本身结构。不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。

　　3、配套设施。良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。

　　4、选择好地段，地段直接关系到商铺的价格，购买者应该综合自己的购买能力而定，太偏的地方近期没有多少升值空间，太繁华的地段价格比较高，应该综合所选的地方的规划情况考虑。

　　二、如何签订商铺买卖合同

　　1、合同中明确约定公摊的面积。购房者在购买商铺的同时，有必要让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决之道，这样购房者在购买商业物业中，遇到诸如商铺公摊问题时，不至于陷入被动。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

　　2、明确约定交房的期限。在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。

　　3、明确注意物业管理问题。相对于住宅而言，商用物业(尤其是商铺)因经营业态各异，物业的属性呈现多样性，因此商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大。购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此购房者在购置商铺时，不要轻易和开发商签定物业管理合同。

　　4、注意相邻权的问题。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。购房者在购置商铺之前，应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。

　　5、明确约定商铺的交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。

　　大部分人购买商铺都是出于投资的目的，自然就比较看重商铺在日后能够为自己带来的收益，若是选择购买的商铺周围居住的人比较少，商圈也没有发展起来，那么后期的投资可能收益不大。除此之外，购买的商铺一般产权只有40年或者50年，但若是被征收开发的话，那对商铺所有人的补偿将是普通民宅的3倍。

一、土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”；从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

二、规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

三、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

四、面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

五、用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

六、设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

七、税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。

八、抵押贷款

投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。

商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。

九、回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。

譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。

如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺 是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

十、市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

选择商铺，购买商铺，可能很多第一次购买的人都不知道怎么去选择，这里讲一下一些，专业做房产投机买卖的这部分人，是怎么玩房产的，他们在选房子的时候，都会考虑哪些因素，其实这是一个非常专业的领域，一定是术业有专攻，他们动不动要拿出来地图，分析商圈儿，分析风水，分析发展趋势，分析人口布局，分析各种来龙去脉。

打开地图，就像规划局的人一样，时刻知道哪些地方，会发展成什么样子，做更多的探讨，预估，总的来讲就是人流量，会不会很高，这些地方会不会因为这些人口的存在，建成一个商圈，这个商圈的消费能力是什么样子的，都要进行分析，重要的还就是分析风水，哪间商铺符合风水，哪个区域符合风水要求，甚至买来商铺做什么行业，内部布局都用风水的方式都给，布局好了，甚至招商的时候，对属相年龄的要求，以及对行业的要求，都做了全面的分析和布局，这才是真正的专业。

还有，商铺最重要的关注点，就是收益率，以上所有的工作都是为了这一点，做铺垫工作，如果没有收益率，其他都白谈，但上面这些工作没有做，高收益率就变成了一种赌博状态，如果上面的这些事情分析得比较到位，那么，高收益率的房子，一定会带来更高的收益，更具备独特的投资价值，收益率暂时定在6%吧！没有6%的收益赶紧pass掉。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，恢复关键词，商铺价格，就会有一系列关于购买商铺的小些小常识，等你来哦！

近几年，在全国各大城市中，各类“以租代售，售后返租”项目遍地开花，火爆异常，各开发商的“宣传大战”亦如火如荼。不少开发商通过“以租代售+售后返租”的方式销售商铺。实际上对投资者而言风险不小！

一、商铺理财模式中“以租代售，售后返租”的基本情况介绍

所谓“以租代售”是指，开发商将或有产权，或不具有产权的商铺、商品房、酒店式公寓、商业物业等以超长期限租赁给客户，通过这种超长的租赁期限来达到类似于拥有30年、40年、50年产权的效果。通常来说，这种方式的租赁期限表现为“购买20年+赠送XX年”。

所谓“售后返租”是指，开发商将上述物业出租之后，再与客户签订一份返租协议，将其开发的物业返租回来，或是划分成小面积，分零“出售”给购买者。在返租协议中，通常也可能约定让购买者将商铺等返租给开发商，交由开发商统一经营或统一招租，租赁期限3年至10年等不止。在返租期内，投资者可获得“固定收益率”或者“市场化租金水平的分成”。待返租期满后，投资者还可以自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求开发商回购等。　　

实际上，这种风靡一时的商铺理财投资模式，伴随着返租高峰期的到来将会面临巨大风险。依赖于商业整体经营业绩，一旦商场经营不善，投资者在长达5年甚至10年的托管期内甚至可能颗粒无收。

二、商铺理财模式中“以租代售，售后返租”的风险点梳理

（一）投资者承担巨额损失的风险

对投资者而言，“售后返租”确实省去了投资者自行出租的风险，保障了自己的稳定收益，也免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力、财力。

但是，按照住建部此前颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”住建部是明文禁止开发商“售后返租”“以租代售”行为的，其主要原因就是其中风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险（该规定实际上针对的是在建商品房项目）。

通过近年来多起“售后反租”案例我们不难发现：对开发商而言，“售后返租”的确可以在短时间内回收大量资金，以确保工程建设的顺利进行和物业的正常营运。但在这样的高风险、高利润模式下，涉及大型商业项目的整体规划，对开发商的综合运营能力有着极高的要求，一旦后期有所差池，合同就可能面临无法依约履行的窘境。

（二）开发商“售后返租”可能会触犯刑法

实践中，已经出现了不少此类案例：当初承诺售后返租、包租的房地产项目最后出现资金链断裂，甚至企业恶意违约或卷款跑路。那么，这时候就有可能触犯我国刑事法律的相关规定。

2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

2013年，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑……

所有上述情况都告诉你：商铺理财收益高，要想投资，仍需谨慎！

三、商铺理财模式中承租人维权值得关注的几个问题

在投资商铺进行理财的模式中，签订“以租代售”协议的承租人通常扮演了“权益受损方”的角色。实践中，当承租人或是全款、或是贷款、或是分期地履行完毕“租金”支付义务后，负担对待履行“以租代售”协议或者“售后返租”协议义务的出租人也就逐渐开始掌握履行该两项协议的主动权。试想，出租人钱已到手，承租人再想从“售后返租”、“售后代租”、“租后代租”等协议中获得所期望的收益，是不是需要有依靠一份明确约定各方权利义务的合同契约来保障？是不是需要“仰仗”出租人、受托人等遵守诚实信用的契约精神？

但是，出租人是否具有契约精神我们事先并无从考察，而“以租代售”和“售后返租”等协议的拟定也实际上均由出租人单方完成。本着“购买商铺”进行投资的承租人实际上一开始就已经失去了平等拟定相关合同的权利。但凡出租人在拟定合同时“特地”设计过模糊不清的用语，承租人在后期遭受权益侵犯就几乎是必然的。毕竟，“逐利”始终是商人的天性！

那么，对于上述情况承租人该如何维护自身权益呢？结合商铺理财投资中的一些共性问题及本文作者于近期接触的一个案例，或许能为承租人维权提供一些建议或启发：

（一）相关协议能否解除

在商铺理财模式中，涉及到的相关协议主要包含以下几种：其一，为“以租代售”的商业物业租赁合同；其二，为“售后返租”的返租合同；其三，为“售后代租”的托管合同；其四，为“租后代租”的托管合同。在合同内容上，第一个合同属于承租人支付租金的合同，而后三个合同都属于承租人收取“租金”或者“租金分成”的合同。前者表现为承租人支付款项状态，后者表现为承租人收取款项状态。

首先，从合同解除权行使的条件角度分析。合同解除分为约定解除和法定解除两种，约定解除是指双方合同中直接约定了合同可以行使解除权的条件，当条件成就时合同一方当事人就可以提出解除合同的主张，法定解除是指合同法直接予以规定的合同解除情形，例如一方以自身行为明确表示不继续履行，合同构成根本违约等，实践当中如果该类情形出现，合同一方当事人就可以行使解除合同的权利。应当说，合同解除权的行使不外乎约定与法定两种情形。具体到个别合同中，能否行使约定或者法定的合同解除权利尚需结合具体案情进行判定。

其次，试举一例说明商铺理财中行使合同解除权的司法实践。在笔者了解的一则案例中，法院最终支持承租人解除双方所签租赁协议的理由为：原被告双方建立租赁合同关系，作为出租方的主要合同义务为将租赁物交给原告使用和收益。但本案中，出租人主张已交付租赁物，但并未提交相应的交接材料予以佐证。在此情况下，出租方未能提交证据对已交付商铺这一事实加以补强，其理应承担举证不能的不利后果。退一步说，即使商铺已确认被接收，根据双方合同约定及法律规定，出租方交付的商铺应符合使用和收益的要求。案涉商铺位于商场负一楼，出租方只对商铺进行划线区分，但并未进行物理间隔及接通至商铺的水电设施，而且该商铺位于地下一层，根据消防验收意见书显示该层仅作为设备用房和车库使用，故该商铺客观上不具备作为商铺的使用用途，由此亦可认定出租方未能向承租方交付符合正常使用目的的商铺，其行为已导致合同目的无法实现，构成根本违约。

最后，谈一谈需要提醒各位承租人注意的几点。一则，合同解除权的行使需非常谨慎。在法律上，合同解除权属于形成权，是一种让法律关系消灭的权利，一经行使将不可撤销。在现实中，一旦行使解除权未能获得成功，后续的合同履行情况双方也可想而知。二则，建议当事人咨询专业人士后决定是否行使合同解除权。不可否认，当事人在多数情况下是没有能力取证或者评估自己掌握证据是否足以行使合同解除权利的，这时候能有专业人士指导帮助就很重要。

（二）超20年租期的租金能否退还

实践当中，多数“以租代售，售后返租”的商铺投资都是通过类似“购买20年+赠送20年”的形式来进行的。之所以会出现购买“20年+赠送XX年”这种模式是因为，我国合同法规定，租赁合同的最长期限为20年，超过20年的部分无效。于是，购买加赠送就成为了开发商惯用的一种方式，以规避法律中20年的上限。

那么，从上述操作模式中，承租人又有哪些维权注意要点呢？请注意，我国合同法有明确规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，一方有过错的，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。既然如此，那么超过20年租期部分的租金是否应当返还？同样，笔者以司法实践中一例法院的判决说理进行说明：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁合同使用期限超出2035年1月31日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。尽管合同约定2035年2月1日至2055年1月31日为赠送使用期间，但结合案涉商铺所在区域的市场指导租金标准可知，涉案两间商铺二十年的租金均远低于双方约定的商铺使用费。又因被告未提供双方协商定价的资料，故可推定双方在合同中约定的商铺使用费应为40年使用期限的对价……据此，法院判决超过20年租期部分的租金应当予以返还。

值得注意的是，实践中同样也有法院是不支持超期租金返还的。所以我们认为，个案中返还超期租金的主张能否被支持需要结合个案的具体证据进行综合判定。

（三）返租/托管协议中的租金/分成收益如何主张

由承租人收取“租金”或者收取“分成款”的这类合同，这里一概可以按照托管协议来处理。

实践当中，这些托管协议本不是什么特别难以处理的合同。双方约定一个明确的支付标准，然后直接按照合同依约履行即可。但偏偏就是有部分托管人不具有契约精神故意侵犯委托人权益，或者是商铺运营确实遇到困境，难以收取原先预料的租金。

在商铺确属经营不佳的情况下，作为承租人应当接受投资的风险。如果“分成款”是以市场化的租金水平来支付，那么承租人（委托人）也应当接受经营不佳情况下的市场化租金水平。

在托管人违背契约精神，故意减损委托人权益的情况下，承租人可以用以下方式维护自身权益：1.要求托管人积极履行托管合同，按照市场化水平支付“分成款”；2.要求托管人履行报告义务，向委托人披露报告委托事项处理情况（合同法规定受托人负有向委托人报告委托事项处理情况的义务）。

买商铺需要注意以下几点： 1、产权清晰 购买商铺前应向房屋所在区的房产交易查询所购房屋的权属状况，看看开发商是否具备销售商铺的相关证件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起产权纠纷。 2、商铺内外有别 买商铺也要分清楚是购买沿街式的外街式商铺，还是购买商城内内街式商铺，个人更倾向于购买沿街式商铺，内街式商铺的人流量取决于商场的管理经营方。 3、考虑汇报率 购买商铺是用来的，所以需要考虑商铺的汇报率，一般汇报率在8%以上可以考虑。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估，当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样，需要有3-5年的培育期。 在考虑汇报率时往往商铺的使用年限会忽略，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。 4、考虑商铺面积 购买时，商铺的面积也是我们需要考虑的，面积太大不仅总价高，而且还不好出租。一般面积在10-100平米比较合适，能够 层的不要买两层，门面宽径深短则更佳，则越高越好。