农村房屋买卖合同有效吗_农村房子买卖协议是否生效？

后果:购买方返还房屋，对方返还购房款和判决支持的各项损失。

有法律协议。

合同有效的条件是：

（1）当事人具有相应的民事行为能力。

（2）当事人意思表示真实。

（3）不违反法律或社会公共利益。

（4）合同标的须确定和可能。

宅基地不能买卖！

还得是区分一下，宅基地和宅子是不一样的。宅基地是集体的，所有权归村集体所有，个人只具有使用权，这是法律规定。但宅基地上面的宅子是你个人资产，因为一般是地随房走，所以我们通常说的宅基地大多指的是宅子。

宅基地倒不是不能流转，只不过流转的范围必须界定为本村户口。由于历史遗留原因，即使是村里的人也有好多人是没有宅基地的，或者有家庭要分家，村里又没地可批，如果刚好有人搬走了想把房子转手，经过村里统一，倒是可以办理过来。但是宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

而一般的私下交易其实是无效的。有这么一种现象：有人想买宅基地，两家就做到一起，签个合同，再找个证人证明一下完事儿。怎么说呢，如果换以前，你这样住如果没人管的话也就罢了。但是现在不一样，这种随意买来的宅子是不能确权的，换句话说，从法律效益上这根本不是你的。

去年，出了政策，宅基地有机会做抵押。但是条件也是比较严格，并且目前只是再试点地区实行，什么时候能扩大到全国范围还不好说，要看实际效果。

综上，想去农村的想法是好的，但是一定要谨慎，现在时期比较特殊，更要仔细斟酌，不能白费了钱却扑了空！

农村土地私下买卖协议无效，房屋买卖协议有效。法律明确规定，农村土地所有权归集体所有，非经依法征收征用不得转让，因此土地私下买卖协议无效；农村的房屋可以买卖，但是只能卖给本集体经济组织内的人，且出卖人将失去宅基地，不得再在集体土地上建造自有房屋。房屋买卖合同是真实意思表示，是有效的。农民对宅基地只有使用权，土地则属于农民集体所有。宅基地在农村组织内部成员之间转让，而不能向非农村组织成员转让。农村组织内部成员具有农村户籍，符合宅基地的申请条件，宅基地本就属于农村集体的建设土地，集体享有所有权，分给农民使用，农民之间相互转让不违反法律规定。宅基地所有权属于集体，使用权由农民个人享有，农民买卖在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用权也随着转移，此时，宅基地的转让是有效的，只是农民转让、出卖宅基地上的房屋和宅基地使用权之后不能再另外申请宅基地。

法海一粟认为，无房产证的房屋，其买卖合同是有效的；除非该房屋是被禁止交易的标的物。

1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，该合同就是有效合同。尽管房地产管理法第三十八规定，未领取权属证书 的房产不得转让，但是，这里的规范并不是法律效力规范，不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。没有领取产权证的房屋，只是会对合同的履行产生影响，但是，不影响合同的效力。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

2、无房产权房屋的类型。在实践中，没有房产证的房屋大约包括：

（1）尚未完成初始登记的开发商开发的房产。这类房产已经建成或在建，但是，还没有办理初始登记。就是说，还没有领取大房产证（整个小区的总的房产证）。

（2）尚未完成初始登记的农村自建房。这类房产又分为：有建房证的和没有建房证的。

（3）没有规划手续的“小产权房”。这类房产往往是地方政府与开发商联合开发后出卖给购房人的。

（4）在拥有合法土地使用权的土地上建造的房屋。这类房屋建造在项目土地上，可能符合规定，也可能不符合规定。

（5）违法建筑的房屋。

在法律上，第四种房屋不能成为合法的标的物。以该类房屋为标的的买卖合同，被法院认定为无效的可能性较大。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

您好，很高兴回答您的问题。

结合已有审判案例分析，城镇居民购买农村房屋，合同原则上是无效的，但在某些例外情况下，应当认定合同有效。

一、合同原则上无效

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

因此，城镇居民在农村购买房屋的买卖合同，一般会因违反法律法规的规定而认定为无效。宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利，是与特定的身份关系相联系的，不允许转让给非同一集体经济组织成员。农村房屋很多是没有产权证书的，在法律法规禁止城镇居民购置农村宅基地的情况下，城镇居民就算购买了农村房屋，也无法办理产权证书的变更登记，也就无法作为房屋所有权人受到法律保护。

二、某些例外情况下，合同有效

实务中，在不违背法律法规、政策的基本规定和精神的前提下，可以对具体案件作出灵活处理。

如果城镇居民购买农村房屋后，经过相关部门批准，并获得本集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的变动手续并取得相关权属证书的，房屋买卖合同可以认定为有效。此外，1999年1月1日修订以前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞购买农村房屋，其买卖房屋合同应认定为有效。而对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况来综合进行判断认定。

总之，不应当以违反法律法规的强制性规定而一刀切地认定买卖合同无效，对于城镇居民购买农村房屋的情况，应当结合特定的历史背景、买卖房屋时的法律规定以及其他现实情况等因素综合考量其效力问题。

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农村宅基地、宅基地房屋只能在本村成员之间流转交易，禁止外村村民购买本村宅基地及宅基地房屋，禁止城镇居民购买农村宅基地及宅基地房屋，一切私下签订的《农村宅基地、宅基地房屋房屋交易合同》均属无效。

《土地管理法》规定了农村宅基地、宅基地房屋是不可向外村村民、城镇居民出售，只能有条件在本村村民之间流转，现实未经村、镇、县三级批准而私下交易的，不给予宅基地确权，也不给予房屋颁发产权证，所签订的房屋交易合同不给予任何法律保障。

近些年也有许多关于宅基地房屋私下交易的纠纷事件，大部分是因拆迁时有巨额补偿，原卖方因利字当头，不要脸，向法院提出申请，请求判决房屋交易合同无效，而最后法院也是依法判决双方签订的《宅基地房屋交易合同》无效。有些交易双方甚至是亲戚关系，为了利益，亲情都不顾了，更何况是外人。

交易双方遇房屋纠纷时，如遇拆迁征收这些巨额赔偿款，法院会根据《土地管理法》有关条例判决合同无效，购买房可拿回原购房款以及房屋修缮款这些，拆迁赔偿款、合同违约款这些不给予任何法律支持。

在这提醒下想购买农村宅基地房屋的朋友们，购买农村宅基地房屋需谨慎又谨慎，特别是城郊农村的，如果不是奔拆迁去的这倒没啥，就算拿不到补偿款，原购房款及装修款还是可拿到的，当然有些卖方也是比较诚信，补偿款会一分不少退回给购房者，为什么是退回，因为补偿款是给到房屋产权人名下，购房者本身没房屋产权，赔偿款不会给到购房者手中。

朋友们，你们对于那些为了巨额补偿款而撒毁《农村宅基地房屋交易合同》的人是怎么看的呢？反对他们这种行为吗？欢迎在下方留言讨论哦。

谢谢邀请！

先别说房屋，先说你的宅基地，房屋必须建在宅基地上的，而宅基地的所有权是村集体的，所有权是村集体的宅基地是不可以买卖的，一户一宅的宅基地分配给你，你只有使用权，你是可以在上面盖房子的，而你这一户一宅的宅基地，只可以你自己在上面盖房子，盖完房子之后，房产证应该是你的名字，这一点你应该明白吧，是这个道理吧？

这也就是说，你的一户一宅宅基地的使用证是你的名下，你盖好的房屋的产权证也是你的名下，也只有本村户口的人才可以在本村申请一户一宅宅基地的，也可以在申请好的宅基地上盖房子的，如果是本村的村民，他们没有宅基地的话，他们是可以自己申请一户一宅宅基地的，他们可以在自己的申请到的宅基地上给自己盖房，他们也不会买你的房屋的。

而不是本村户口的人，也是不可以在本村买房的，从哪一点来说，你在农村的房屋卖给别人都是无效的，如果你的房屋是在你的一户一宅在宅基地上盖上的，那么这个宅基地使用权是你的，这个房屋的所有权也永远是你，即使是你们签了房屋买卖合同，也是无效的！

如果你的房屋没有宅基地使用许可证，你的房屋没有房屋产权证的话，那你这个房屋就是违法建筑了，最后你又问到是否会分到补偿款，看来你这个房屋已经卖完了，你这个地方要拆迁征用了，如果是这样，你的房屋没有宅基地许可证，你的房屋没有产权证的话，不管这个房屋在谁的手里，都不会得到补偿款的！

但是话又说回来，如果你有宅基地使用许可证，你的房屋又有你的名下的产权证的话，你这个地方发生了拆迁征用的话，那么先不管你现在房屋的主人是谁，是谁住在这套房屋里，这套房屋一定会得到征用补偿款的，按道理说，所有的补偿款都会打到房屋产证主人的账号上的，也就是会打到你的账号上的。

虽然你这个房屋买卖合同是违法的，但是，实际上别人已经花钱买了你的房屋，因为你已经把你的这个房屋卖给了别人，如果房屋被拆迁征用了话，买你房屋的人就应该全部得到补偿款的，但是，因为你们的房屋合同是违法的，而且补偿款还必须打到原房房屋产权证主人你的帐号，所以，你们的问题就麻烦了，如果你们两个能商量好这个房屋补偿款的问题，那是最好的，否则的话，那就得通过法律途径，让法院去裁决了！

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