还迁房没有房产证可以买吗_还迁房房产证还没办下来可以购买吗？

按《房地产交易管理办法 》规定，没有取得房本的房屋是不允许上市交易的。

这种交易是无法保证其交易安全性的。来源《房地产交易管理办法》

看一下拍卖公告，只要不是违章建筑就可以买，现实中有些违章建筑法院也会拍卖违章建筑物，通常会在拍卖公告中列明风险。

你说的这种没有产证的回迁房，肯定不能买，就算是自己家里非常亲密的亲戚都有一定的风险，更别说其他人了。

至于价格，肯定是比常规的商品房便宜很多的。

我之前做过十几年的房产，遇到的每一个买没有产证的回迁房，全部出问题了，没有一个最后是按约定过户办手续的。

大致有三中情况出现。

第一，2006年，一个客户买了他朋友的回迁房，那时候没有产证，二十万成交价，客户给了房东十五万，按约定，房产下来后，付剩下的五万块。2012年的时候，房产证下来了，但是房价涨了很多，房东的房子可以卖到七十万。所以房东和客户说，你必须在多付我三十万，不然，就不卖给你，我也把钱退给你，顶多付十五万六年的利息给你。客户没办法，只有硬着头皮多付了三十万。

要知道，如果当时客户选择买有产证的房子，最多也就贷款个十万左右。并且，商品房的涨价空间更多。等于买了这套无证的回迁房损失五六十万。

第二，一个同学，买了他亲戚介绍的回迁房，刚刚开始拆迁的，说好只要在回签协议签字，就能直接更换成我同学的名字。后来情况和第一种一样，产证下来的是原房东的名字，也是因为房价上涨了，房东要求加钱，不然就不卖了，同学也是吃了好几十万的亏。

第三，一客户买了自己亲戚家的回迁房，他亲戚没有要求加钱，但是，他亲戚做生意失败了，没有办法，被起诉了，房子被拍卖了，并且，他们当时签的房产买卖合同也是无效的，因为没有房产证，最后，只能算是他亲戚欠他钱了。

所以说，无证的回迁房，肯定不能买，就是因为风险太大，所以，无证的回迁房很便宜，当然了，如果回迁房有产证的话，可以一手交钱一手过户的话，还是可以的。

首先您要理解合同有效的定义，定义过长，就不一一解读了，简单来说就是买卖双方需要具备完整的民事行为能力，卖方具有资产出售、处置的资格，购房合同真实有效，不存在霸王条款，不存在一套房产同时出售多人的情况。还迁房属于小产权房，不具备抵押资格，具不具备就近入学的资格暂不清楚。如产生纠纷，后期处理会有些麻烦。以上为个人见解，仅供参考。

您好，很高兴为您解答，很多回迁安置房，都存在着用地的合法性问题，有的是根本没有履行征收程序的集体土地上的房屋，俗称小产权房，有的是国有划拨土地，补交土地出让金可以后，可以办理房产证，所以能不能买还是要仔细真别，不要忙不图便宜

感谢邀请！

拆迁安置房没有房产证的话，建议不要买，风险很大。如果老是喜欢，价格老是低，可以等房子拿到房产证以后，区分拆迁安置房类型，根据情况买，但也要注意很多问题，我们一起来分析一下。

第一、对拆迁安置房的认识

拆迁安置房在市场上存量很大，由于价格往往比较低，对买家的诱惑力很强，经常有人拿出来卖，也经常有人去买，有的交易很顺畅，有的经常出现纠纷，还是要注意区分，把握好风险。

01、什么是拆迁安置房？

因城市规划、市政道路改造、公共设施建设或房地产项目开发，将建设区域内的房屋拆除，安置给被拆迁人居住使用的房屋就叫拆迁安置房。

02、拆迁安置房的类型

根据拆迁原因和建设单位的不同，可以分为两类：

①基于市政规划导致的拆迁，由政府主导建设的安置房。

②基于房地产项目开发导致的拆迁，由地产商负责建设的安置房。

03、拆迁安置房交易限制

①政府建设的安置房

在取得房产证后满5年才能上市交易。

由于这类住房往往是在划拨土地上建盖，没有缴纳出让金，满5年后上市交易时，需要缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让用地，会比普通商品房上市交易多这项费用。

②地产商建设的安置房

这类安置房是在地产商已购买的土地上建盖，名为安置房，实质上是一种置换房，也就是我把你的房子拆了，重新盖新的房子赔给你，没啥政策特殊性，拿到房产证后即可上市交易，手续和费用跟一般商品房没有区别。但由于地区差异，不排除会有极少数地方执行满5年才能上市交易的“土政策”。

04、房屋质量分析

一般来说，市政拆迁建设的安置房，工程质量层层把关，都是标准化、规范化流程，工程质量都很好。

地产商建设的安置房，主体工程质量都能保证，但在次要建材，比如下水管网、室内电路电线之类的用料标准上往往会低于商品房。怎么说呢？用来赔的房子，只要保证主体安全，其他的能省就省一些。用来卖的房子，还是要整好点，没有卖相赚不到钱啊。

因此，政府主导建设的拆迁安置房质量会好些，上市交易的话，不但需要取得房产证，还要满5年才能上市交易，而且税费上会多一项土地出让金。地产商建设的安置房，质量会略低于商品房，交易手续和流程跟一般商品房是一样的。

第二、拆迁安置房没有房产证，能不能买？需要注意些什么？

最好不要买！会有很多隐患，也有很多风险。从房屋买卖这类大额交易来说，不建议为了贪那点价格便宜，押上半辈子的辛苦钱去冒这个风险。

01、法律规定

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这个是针对所有房屋交易总的法律规定，当然也适用于安置房。

立法本意是防止来源不明、权属不清的房子“浑水摸鱼”，扰乱市场，保护买房人权益。比如，城中村建盖的违章建筑，有些不懂房子的人，还是容易上当的。

针对安置房，市政配套拆迁后回迁安置的，由于只有符合政策的人才能买，政策对这类房屋上市交易就有严格限制，必须要有房产证，而且还要满5年才能卖，卖了还要交出让金。

政策目的是减少“黄牛”进来炒，让弱势群体拆有所居，享受低价位房子。

地产商建设的安置房，上市交易手续和流程跟一般商品房是一样的，没有特殊之处。说白了，地产商把你的老房子拆，重新盖房赔给你，本质上是民间的一种房屋置换行为，不牵扯到政策，也就没必要进行限制。

02、法律规定不能买，你却买了，会怎样？

还是要区分两种类型分析：

①地产商安置房

只要卖方确实是安置房的产权人，有权利卖那个房子，比如，有跟地产商签署的回迁安置协议，证明他确实是安置房的产权人。虽然房产证没下来，签买卖合同的话，只要内容不违法，一般都是有效的；但房子没房产证，暂时过不了户。

②市政拆迁安置房

政策规定满5年才能上市交易，不满5年就买卖，违反了政策，拿着房产证也过不了户。

另外，双方签的买卖合同是否有效？

根据《物权法》的规定，物权行为和债权行为效力具有独立性。

也就是说，买卖合同自双方依法签署时开始生效，受法律保护，对双方产生法律约束力；但物权因为不满5年无法过户，不发生产权转移效力。

03、这种情况下的交易，要注意些什么问题？

拆迁户家庭内部关系大多都错综复杂，有些拆迁户缺乏契约精神，收了钱，签了买卖合同，最后房子也不一定能拿到。尤其是有些好赌、涉黑等不良拆迁户，交易的风险就非常大。

①一房多卖

由于安置房没有房产证，在签了合同之后，不能及时办理产权过户，在技术上无法控制房主再次将这个房子卖给别人，可能出现一房多卖的现象。

一旦出现了一房多卖，最后你不一定能拿到这个房子的产权。按照法律规定，买房的人谁先办产权过户，谁就能拿到房子产权。如果都没办过户，不管买卖合同先签后签，也不管谁先占有房子，在买卖效力顺位上都是一样的。

也就是说，即便你搬到房子里面住了，只要产权没过户，房子都不是你的。如果有第三方买了，还办了产权过户，第三方就是房子的产权人，你就必须把房子交出去。然后，根据你和卖方的买卖合同，追究卖方的违约责任。

②查封拍卖

比如卖方生意失败，欠了一屁股债，房子还在他名下，但房款你已经付了，即便就你已经住在房子里面，卖方欠债一旦被债权人起诉，房子就会被查封、拍卖，你一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被卖掉。

但卖方此时已经家徒四壁、身无分文了，你付给他的钱也要不回来了，资金就打水漂了，房子也拿不到。

③毁约变卦

没有房产证的时候卖给你，十有八九价格低，他在这个时候卖房，估计也是缺钱，等房产证下来，可能也是几年后的事情了，房价就涨了不少，甚至翻倍都可能。

在这种情况下，价差的诱惑是很大的，对方违约不卖、撕毁合同的可能性就很大，也很常见。

④其他风险

比如卖方年纪大了，中间等待的年限比较长，尤其是市政安置房，房产证下来后还要等5年，万一中间卖方去世了，继承人不认可老人签的买卖合同，不履行这个合同，你怎么办好？不可能把老人从地下挖出来陪你过户吧。

当然，现实生活纷繁复杂，也可能会有其他的一些极端情况出现。但不管怎样，不去碰，等手续完善了再买，就不会有意外。

第三、真要冒险买，如何尽量预防？

要买这类房子，本身的风险就是存在的，无法绝对化解，只能尽量预防。因此，买之前的话，自己心里一定要有充分的思想准备。

01、交易前分清楚安置房类型

通过上面的分析，我们已经知道，安置房有两类，不同类型的安置房，法律保护的界线是不同的，要注意。

①市政拆迁安置房

满5年才能上市交易，签了买卖合同后，还要等很长时间才能办过户，变数很大，风险很大，预防难度也很大。

合同内容尽量签得详细一些，保持跟卖方的联系，掌握好他的动向，比如生意状况、工作状况、财务状况、婚姻状况之类的，出现危机房子买卖的事情，及时想办法解决。

②地产商安置房

这个只要开发商具备五证后，就可以签买卖合同了，等房产证下来再过户，基本操作跟商品房类似，尽量少付款，扣尾款，并且注意对方的财务状况，发现不对及时维权。

02、搬房子里面住

虽然不能绝对防止一房多卖和查封、拍卖，但住在房子里，别人来买，肯定要看房的吧，那你就可以告诉他们房子是你的，打消掉别人的念头。

如果是欠债被查封之类的，虽然也是不能控制局面，但住在里面，至少可以早些知道这个消息，及时想办法解决。

像老人去世的，你一直住房子里，钱也付了一些，继承人也会有所忌惮，谁也不敢强行让你搬。毕竟，你是合法买的，住在里面很正常，这样对他的继承人也是一种制约。

同样的，住在房子里，也能制约对方毁约变卦，他可以卖给别人，但他履行不了向别人交房的义务，就要面临违约，这些都是对方不得不考虑的。

03、把房子相关的资料、票据全拿过来

一旦决定买了，付了一些钱后，房子的票据、资料、钥匙等全套东西都要拿过来，对方手上缺少这些东西，要卖，要抵押，要搞其他的，都不方便，这也是一种手续上的制约。

04、其他协助措施

比如，能办合同公证就去办一下，不能办公证就去做下律师见证，让更多的权威机构或个人知道这件事。

这样做的目的，既是给对方心里的一种震慑，也是保留更多的证据和证人，出现纠纷时，对方不得不掂量这些厉害关系。

总之，买安置房的法律风险、政策风险、违约风险都是很大的，切忌不能大意！小菜不建议为了贪点便宜去冒险。当然，如果你人脉资源广，时间和资金都很充裕，要去冒险，就随你自己拿主意吧，但尽量把工作做细些。

　　可以买，但是风险比较大，建议您谨慎考虑。因为： 　　1、买二手房必须过户，过户必须到房产局办理手续。但到房产局去办理二手房过户时必须带齐二证，即：《房屋所有权证》、《国有土地证》。 　　2、当你购的二手房拥有了这两证后，此房的100%所有权才属于你的。持有《房屋所有权证》和《国有土地证》中的任何一个证，房产局都不办理过户手续，因这个房子的主人有具有所有权，绝对不能上市交易。 　　3、如你不想过户，那么拥有二证的房子还可办理司法公证，公证后的房子，即使房产证上的户主有是你，可凭公证书，打官司你是赢家。 　　4、没有二证的房子，公证处不办理公证，也就是说这房子不具备100%的所有权。因此，你必须购买有二证的房子，否则这个房子再好，不能过户，打起官司你永远都是输家。

2012年李洋（化名）因住房需求购买张强（化名）一套拆迁安置房，由于该安置房还在建设阶段，尚未竣工交付使用。所以，张强只有拆迁补偿协议与购房意向书等手续，并没有该房屋的房屋产权证。经双方协商一致，张强将该房屋以150万元的价格卖给李洋，双方签订了《房屋买卖合同》，之后李洋按合同约定将150万元全款支付给张强。

《房屋买卖合同》约定，在该房屋尚未竣工交付使用前，李洋将以张强的名义继续办理房屋的相关事宜，在房屋产权证发放后，张强有义务协助李洋办理该房屋产权过户手续。

一年后，该房屋竣工并正式交付使用，李洋随即便搬进了新房并对该房屋进行了装修布置，不久，该房屋产权证便发下来了，房屋产权证载明权利人为张强。

一年的时间，该房屋周边房价均有所提升，当李洋要求张强按合同约定协助其办理房屋产权过户时，张强反悔了。张强表示当时签订的《房屋买卖合同》未经过其配偶同意，且未取得房屋产权证不得买卖，所以该《房屋买卖合同》无效，其将150万元退还给李洋，要求李洋立即腾退房屋。李洋认为张强不协助办理房产证过户的行为严重违约，将张强诉至北京市某区人民法院，请求法院维护自己的合法权益。

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由于房屋拆迁后，被拆迁人可能同时获得多套房屋。因此，对其享有权益当尚未办理入住或获得产权证的房屋如何处理，实践中经常出现纠纷。虽然法律规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”，但根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。

本案中的房子虽然为张强夫妻共同所有，但李洋按合同约定支付全款，属于善意、有偿取得。故，李洋与张强的《房屋买卖合同》应合法有效，该合同对双方均有约束力。

当事人之间就拆迁安置房屋买卖合同在订立时，便可以证明该房屋属于来源明确、权属清楚的房屋，出卖方主张合同无效违背了诚实信用原则。为了保护交易安全，理应认定合同有效。所以，本案张强应交付房屋，并协助李洋办理房屋产权变更登记手续。

综合本案情况，可以看出，买卖双方签订《房屋买卖合同》时，新的安置房还没有建好，张强与李洋签订的合同实际上就是一种对于出卖方权利的转让，拆迁安置补偿的权利，实际上是债权中的一种请求权。债权是可以转让的，根据拆迁安置法规，也没有对此的禁止性规定，合同是双方当事人的真是意思表示，属于该买卖合同合法有效，买卖双方应按照合同约定履行合同。

最终法院经审理判决，认定李洋与张强签订的《房屋买卖合同》内容是双方的真实意思表示，并不违反《合同法》及其他法律的相关规定，所以，该合同合法有效，并判令张强在判决生效后30日内配合李洋办理房屋过户手续。