交房的时候绿化跟之前不一样_绿化一般是交房前做还是交房后？

百分百是不能达到销售给你描绘的蓝图和你脑补的美好。

有句话说的好，钱抓在谁手里，谁就有底气。

你买房的时候，有钱大爷，挑挑拣拣，卖房的客客气气，好生招待。

等你交了钱，钱在开发商手里了，谁鸟你呢？？

让你等，望眼欲穿。

建好，让你收房，开发商的物业又让你先交钱。

验房，谁理你？？带你随便看一下，几张纸一签，完事，后面装修出什么问题，没事哈，等物业给你申报，一两个月就下来。

入住，谁又理你呢？？自家门前自家扫，只要你每月把钱交。

总结，任何时候钱拽在自己手里，你才是大爷。

你好，1、绿化如果是指公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑等，一般都是在交房前做好的。　　2、原因：绿化是房地产在这片楼盘总规划的一部分，房产商在宣传楼盘时已经把绿化这部分放进去了，如果主合同上写明绿化地带而没做就交房，就算房产商违约，可以拿主合同找房产商退回房款。（违反合同法）。　　3、延伸：　　（1）绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。　　绿地率=绿地面积/土地面积　　（2）容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，建筑容积率直接涉及到居住的舒适度。　　容积率=地上总建筑面积/规划用地面积　　　（3）楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率望采纳，谢谢。

小区绿化属于开发商交付标的的一部分。新建小区里如果水、电、气没通，道路、绿化未按规定形成，则不能通过工程验收，达不到交房条件。根据规定，新建住宅小区绿化工程应按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求，绿化工程符合城市绿化工程竣工规范。

具体到现实生活中公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑等，一般都是在交房前做好的。 绿化是房地产在这片楼盘总规划的一部分，房产商在宣传楼盘时已经把绿化这部分放进去了，如果主合同上写明绿化地带而没做就交房，那么房产商就涉嫌违约了。

作者：苗润华，校园法律风险管理专家、儿童权利教育倡导者，加微信xy148cn与作者互动交流

收房时常遇的问题

问题1

“美丽的口头承诺”变“空头支票”怎么办？

“买房的时候，销售员告诉我这里是花园，为什么现在成了停车场？”“当初跟我们说交房的时候小区旁边就会有小学，可到现在为什么连个影子都没有？”

当初的“美丽承诺”，如今都成了“空头支票”，怪不得购房者气愤。但事实上，销售人员口头承诺与事实不符，这是交房纠纷中购房者提及最多的问题之一，也是维权时最难解决的问题。

为什么呢？第一，没有证据，公说公有理，婆说婆有理，永远只能吵架；二是合同与附加合同上白纸黑字已将双方的责任与义务写得清清楚楚，一切得按合同办啊，谁让当初没让人把承诺写进合同里？

“有些销售人员的口头介绍和承诺，就连开发商都不知道。”有房地产业内人士透露，销售人员是一个流动性很强的群体，很多项目的销售人员并不是开发商直接聘用的，而是代理公司的，他们往往是卖一套房子提一次成，一个销售周期过了，可能连这家代理公司都被换掉了，因此常有“失实承诺”的情形出现。

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有相关的条款，如果开发商之前的销售广告和宣传资料中，写的内容对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响的，即使合同中没有明确约定，仍视为合同内容。开发商违反的，应当承担违约责任。

支招：

1.建议购房者在买房时以合同和项目规划图为准，不要轻信销售人员的口头承诺；

2.买房时，可以要求把口头承诺的内容记载入购房合同；

3.留取当时开发商的承诺录音或相关证据可以作为佐证。

4.建议查阅合同条款，以及之前开发商的销售广告和宣传资料等，和开发商沟通协商。

问题2

交钱签字再验房？No！

先验房后交费再签文件的收房程序是合理的，但有时候，开发商会采取先交钱填表、签文件再验楼的伎俩，目的是获得更大的主动性。

支招：

“先收后验”属于典型的霸王条款。在支付完全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，业主有权先验收房屋；发现质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。如果业主在交房时不查验，一旦领取住宅钥匙便视为收房，就算再验房发现问题，开发商只需承担房屋质量包修责任，而无需承担逾期交付的违约责任。

应将先验房再收房作为附加条款写进合同。如当初合同未约定，则可在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”等字样。

问题3

房子面积变了，怎么办？

买房过程中，常常会出现接近90平方米的房源，因为按照相关规定，低于90平方米的户型可以享受契税优惠，所以开发商在设计户型时也都会注意这一点。

但实际建设过程中，误差在所难免，在收房时，经常有市民反映：“买的是八十多平方米的房子，测下来90多平方米，契税又要多交几千块钱，房款也得多交。”

支招：

期房预售后期交付本来就是有误差的，国家法律都允许有一定的误差，关键是看误差范围多大，根据《商品房销售管理办法》规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如果实际房屋面积误差比超过3%，买受人有权解除合同；如果买受人愿意继续履行合同，应按以下方式处理：误差比在3%以内部分的房款应由出卖人返还给买受人，而超过3%部分的房款应由出卖人双倍返还。误差比应按以下方式计算：（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

交房时的注意事项

1.房屋有没有保修期？

汽车有保修，家电有保修，作为“最大件儿”的房子，能否享受保修呢？按照相关规定，房屋建筑的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；3.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5.装修工程为2年。

2.如何快速检测地平？

将透明水管注满水，先在门口离地面0.5米处画一个标志，把水管的水位调至这个高度并固定。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。标记下水管在该处的高度。用尺测量一下这个标志的离地高度。这两个高度差就是房屋的水平差。如果差异在2厘米左右是正常的，超出这个范围，就得注意了！

3.验房有问题如何处理？

请专业的验房师来验房，验房师会根据国家标准规范来对房屋进行检测，验完房屋之后验房师会出具一份房屋的验房报告，并附有现场照片。业主拿着验房报告找开发商协商整改。在这个时候验房发现的问题，开发商是有义务为业主整改的，如果协商不成，可申请法律援助，而验房报告可作为现场证据。

什么情况可以要求退房 遇上涨跌按哪个价钱退

　　业主要退房必须满足退房条件：

　　1.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

　　2.在商品房预售之后，开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。

　　3.开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。

　　4.当商品房预售合同中的约定面积与实际面积产生误差时，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。

　　5.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。

　　6.不能或不能按期办理产权过户的。

　　7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

　　8.合同中约定的其他退房条件出现时。

　　此外，还包括法律规定的可退房情形和双方合同约定的可退房情形。

条件成就后，按照消费者权益保护法规定，购房者在退房时若房价高于售卖时的房价，则按照退房时房价退款，若房价低于售卖时房价，则按照售卖时的房价退。打个比方，购房者100万买的房子，退房时房价为150万，开发商应退150万，若退房时房价为90万，则按照100万退。

拒收房，“逾期责任”谁承担

问题1

因房屋质量问题拒收房 “逾期责任”谁承担

公共部分出现问题是否能拒收房屋，是否能要求开发商承担逾期交付的违约责任，须根据《商品房买卖合同》中有关公共部分的合同约定、房屋交付的合同约定、逾期交房的合同约定及举证情况等综合分析确定。

毛坯房与精装修的房子还是存在区别。精装修收房时可能存在两种质量问题，首先是普通质量问题，即地板有划痕，墙纸存在问题等，出现这样的情况时，业主可以要求开发商立即整改，并要求开发商承担逾期交付的赔偿责任。

其次，精装修收房还可能出现一些大型质量问题，例如墙面霉变、漏水、卫生间等重要设施不能使用等，这时业主就有权拒绝收房，要求开发商整改，整改完之后才收房，并可要求开发商承担逾期交付的责任。

问题2

配套设施不如意拒收房 “逾期责任”谁承担

毛坯房就不存在普通质量问题，更多的可能是小区内部设施、绿化等问题，因为小区的配套设施和交房条件是分开的，所以业主认为配套设施等存在问题，不要轻易拒收，可以先收房，再要求开发商整改，否则就有可能承担逾期收房的赔偿责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

关于基础设施、公共配套建筑设施，在合同中应有条款约定，业主可以按合同条款维权。宣传手册内容如果未订入合同条款，一般不能作为依据。

特殊情况下，如开发商就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。

若开发商出现延时交付的情况，可按商品房买卖合同约定的条款追究开发商的逾期交房责任，一般合同中会有约定，逾期不超过90日的，支付违约金合同继续履行，计算方式按约定；若逾期超过90日的，购房人有权解除合同要求退房。

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交房一年了，绿化还没搞好，该不该交物业费，这个问题实际上涉及到两个不同的方面，一个是交房标准，一个是交费条件。

根据相关法律规定，开发商必须在房屋通过综合竣工验收后，方可交房。这个综合竣工验收就包括规划验收，也就是说小区的配套的设施、道路、绿化等都必须完工，并通过验收合格，方才具备交房条件。换言之，如果不满足这些条件，业主可以拒绝收房。因此，按照规划要求建设绿地是开发商的责任。

物业费的收缴是以业主办理入伙手续为界定时间的，只要入了伙，不论是否实际入住，都必须交物业费。只有在物业停止服务的情况下，才可以不交。因此，是否交物业费与绿化是否完工没有关系。

由此可以看出，物业费的收缴单位和绿化的责任单位并不一致，尽管前期物业公司多为开发商自己的下属公司，或者开发商指定的物业公司，但是，物业公司和开发商完全是两个不同的企业法人，也即是两个不同的民事主体，显然，不能把一个民事主体的责任与另外一个民事主体相关联。因此，以绿化未完工为由不交物业费是不妥的。

实际上，业主在不符合交房条件的情况下收房，也等于是接受了现有的交房条件，对于日后维权是不利的。