说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
请问:你是租房客吗?1/如果是,应该是你朋友觉房子租给朋友比适合,每个月房租,你直接用微信转给他。2.如果你不是租房客,你直接告诉你朋友,不需要租房子,现代人不必转弯抹角。
租房子的不能复工,租的房子空起,在合同期内,可以要求退房吗?小菜认为,一般这种情况都是难以退房的!变更合同,比如减少租金,免一些时间的租金,还是能做到的。我们一起来分析下,供参考。
疫情突然发生,让大家都措手不及,多数人都遭受到了不同程度的损失。面对天灾人祸,影响到了合同的正常履行,我们该如何正确认识呢?
01、疫情的一般法律定性
根据2月26日国家住建部发布的开复工通知,住建部将本次疫情定性为不可抗力。
我国《合同法》也有明确规定,不能预见、不能避免,并不能克服的客观情况是不可抗力。
很明显,本次疫情何时发生,何时结束,持续多久?都是我们难以预见和克服的,是典型的不可抗力。
02、疫情如何影响了你们的合同?
疫情发生后,商家关门歇业,企业停工,人员流动减少,多数行业和单位都受到了负面影响。
就你们这个租房合同来说,租了房子,交了房租,但由于疫情防控,又不能复工,房子空起,遭受损失就在所难免。
一般经营性的租房合同,租期多数都比较长,在3年左右,很少有1年以内的。你在背景信息中没有交代这个关键信息,小菜推定为一般的3年租期。
结合2003年非典周期,持续了半年左右,那经历10多年的医学发展,我们完全有理由相信本次疫情周期将不会长于非典周期,也就是说,本次疫情仍然将是短期事件。
这就意味着,相比于你3年租期的合同来说,疫情事件只会在短期内对你们使用房子造成障碍。
从你在背景信息中的描述可知,你们的租赁合同在正常履行过程中。现在疫情发生,导致你们出现了经营损失,现在你们想以疫情影响为由,解除合同,退房。这个目的能不能达到呢?我们分层次地来分析下。
01、法律是怎么规定的?
根据《合同法》的规定,因不可抗力致使合同目的无法实现的,可以解除合同。
也就是说,在合同履行过程中,发生不可抗力事件,受灾的一方可以解除合同,并不需要承担违约责任。
但不要忘记了前提条件:致使合同目的无法实现。
(1)你们的合同目的是什么?
很明显,你们交房租,然后使用房子;对方收租金,然后把房子在一定期限内(假定3年)交给你们使用,这就是合同目的。
(2)疫情能导致合同目的无法实现吗?
通过上面对比03年非典周期的分析,我们已经知道,本次疫情也是短期事件,会对你们的合同在短期内产生负面影响,但不会对你们合同的长期履行造成障碍。
(3)结论
疫情确实会在短期内影响你们使用房子,但还不能致使你们的合同目的无法实现;除非你们的合同只剩3、4个月这样的租期了。
02、能解除合同(退房)吗?
从上面的分析已经可以确认,疫情确实能在短期内影响你们使用房子,比如无法复工,房子空着;但放在租房合同这个期间看,疫情不能导致你们的合同目的无法实现。
既然疫情不能导致合同目的无法实现,也就是意味着,你们不能以疫情为由,单方终止租房合同而不付任何代价,也就不能无代价地退房。
大白话就是,疫情虽然有影响,但还不足以成为法律上规定的单方解除合同的权利,也就不能随便解除合同,随便退房。
如果执意要单方解除合同的话,就是一种单方过错行为,将承担不利的法律后果。
遇到这种天灾人祸带来的经营困难,法律不会视而不见,还是有保护措施的。
01、法律的保护性规定
根据最高人民法院《合同法》解释(二)的规定,在合同履行期间,发生了当事人签约时无法预见的情况变化,这个变化不是由合同哪一方的原因造成的,继续按照原来的合同约定履行,会对受灾的一方明显不公平,受灾的一方可以请求变更或解除合同。
这个规定在法律上叫“情势变更”!它解决的是合同继续履行的问题,而不是解决违约责任承担和免除的问题。
02、如何理解这个规定?
根据情势变更的内涵,放在你们这个合同中,也就是疫情影响开工复工,这是当时签合同时双方都无法预见的,现在疫情导致了合同在短期内无法正常履行,给租户经营造成了损失。如果还是按照正常的市场条件下约定的租金标准支付,会对租户明显不公平,这时租户就可以请求变更合同。
也就意味着,你们受到了疫情影响,造成复工困难,基于公平合理原则,可以跟房东协商,或者向法院诉讼,请求减免房租。
03、能不能依据这个规定,解除合同呢?
上面已经分析过了,疫情只是短期事件,对租房合同的履行不会造成长期影响。
不管是从不可抗力角度,还是从情势变更角度,租户提出解除合同的要求都很难获得支持!因为这个请求不具备严谨的、法律上的因果关系,理由不充分。
综合前三节分析,我们可以得出这样的结论:你们不能以疫情为理由,提出解除合同;但可以以疫情造成复工困难、生意下滑为由,根据公平合理原则,请求减免租金,变更合同内容,合理分担疫情带来的损失。
04、如何正确请求?
法律虽然规定有公平合理原则,对在正常履行中的合同进行了“情势变更”的保护性规定,但这个权利需要通过诉讼途径去行使。
也就是说,双方可以私下协商,合理分担疫情损失,减少或者免除一段时间的租金,能达成一致意见最好。
要是不能达成一致意见,租户就只能向法院诉讼,提交租房合同,经营受损失的证据,由法院根据客观事实、证据反映的情况和公平合理原则,强制对租房合同内容进行变更。
本次疫情多数情况下都被定性为不可抗力,没有什么问题。但放在你们这个正常履行的合同中,疫情就不是不可抗力,而是一种情势变更。
从疫情周期和合同周期看,你们提出变更合同,也就是减免租金的请求,获得支持的概率是很大的,但如果提出解除合同的请求,获得支持的概率是很小的。
在准备提出请求之前,自己先想好,最好想三个方案,一个理想方案,一个正常方案,一个不理想方案,自己心里好有个底,调整好心态,和谐商量。
情势变更的法定请求途径是法院诉讼,但诉讼周期长、成本高,最好先想好方案后跟房东协商,能私下解决最好;如不能解决,根据租金利益大小,算好自己那本帐,灵活决策。
综合全文看,疫情导致生意下滑,经营困难,可以要求减免租金,获得支持的成功率会比较高,不宜要求解除合同(退房);在救济方式上,基于成本考虑,私下协商要好一些,诉讼的话,周期会比较长,还有必要的一些成本,要三思后行。
现在房价那么高,以租部分养贷是一种很好的购房方式。
以租部分养贷,大多以投资为目的买房,刚需或改善型买房,都存在这个话题。买房在选择以租养贷之前,必须明了两件事:
1、如果不是刚需或改善型需求,不能租出去的房子千万别买。
暂时不住的房子,如果租出不去,还是不要买。居住在大中型城市的人,因为自己所处的城市房价太高,总是对郊区或周边小县城的房价非常羡慕,有时甚而有买房做点投资的想法。有时候房价虽然低,但是那样的地方连租房的需求都没有,更不用说接盘房子的需求会有多大。
在较长时间没有租房需求的区域买房,那就意味着双重的成本压力:一是房子买了,一旦交房你就要开始缴物业费,这是成本之一;二是房子租不出去,以租部分养贷的想法实现不了,还贷压力有可能较大。
2、以租养贷基本是做不到的,只能是以租养部分的贷款。
要想租金跟每月还贷的数量一致,基本上是很难做到的。以二线城市为例,一处房子租个两三千元的还是比较多,而还贷则是每月六七千的比较多,这时候如果租金能解决到一半的还贷压力,已经算是有点理想的了。
越是热点的城市,房价与租金比率越不匹配,房价上窜的高度远超房租,但是转让或升值起来,那收益率是高得不少。
3、一般房子具有较好升值潜力,那么租金水平较好。
现在买房子就是买地段。这一点开发商都很明了,他们以前以为三四线地价便宜,而且调控政策比较松,适合大发展,结果买地建盘之后发现,这些地方的购房需求跟一二线城市比,还是有较大差距的。结果,很多品牌地产商又重新以一二线为主战场,地虽然贵一些,但是需求更加稳定。热点城市的地,卖一块就是少一块,土地是稀缺资源,不可复制,或是说很难复制。这也是为什么疫情之后,一二线城市土地溢价率比较高的原因。
房子也是这样,如果租金水平好,要么是教育资源好,要么是产业资源好,至少也要有交通资源好。从这个角度看,如果房子不能租出去或是很难租出去的,那么这样地段的房子最好不要买。
应该不租,只是因为潮
其实我挺喜欢阴暗的房间,但也不排斥阳光,毕竟它是活力的象征,可能是因为自己的性格有关吧
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