小区侵占公共用地_小区业主侵占公共绿地种菜应该如何处理？

向业委会反映，这算业主内部矛盾

维权可以，但不要过度，否则可能适得其反。

物权法规定，小区的公共场地、共用的设施设备归全体业主所有。所有权人有占有、使用、收益、处分的权力。因此，利用业主共有的土地、房产、电梯等产生的收益，归全体业主所有。

物业服务是基于全体业主与物业公司签订的委托合同，而确定的双方的民事关系，合同对双方都有约束力。

至于公共收益是否归全体业主所有，则需要认真的查看合同中相关条款的约定。

如没有约定归物业公司所有，业主代表可以先搜集小区公共收益的证据，了解其它小区关于公共收益分配的比例，征求业主关于公共收益的预期，邀请预期较高的人参与，并请求社区或街道见证与物业公司谈判，因物业公司有相应的维护等投入，一般的方式是所得收益由双方按一定的比例分成。

谈判的结果向全体业主公示，并提交业主大会表决，通过后作为合同的附件，与合同具有同等效力。

如物业公司拒不同意的，可将谈判结果公示，取得业主支持，成立业主委员会，组织全体业主依法解聘老物业并选聘新的物业公司。老物业占有的公共收益可通过诉讼方式解决，部分小区已经成功的打了这样的官司。

如合同中约定了，该部分收益归物业公司所有，建议业主分两种情况，依法理性的对待。

一种是寻求懂行的人士帮助，大致测算小区物业服务的支出和公共收益的收入。如果物业费不足以支撑，且即便公共收益补充物业费，物业公司也没有多少利润的，建议业主就不要强烈维权了，因为实在没有利润可能会把物业公司逼走。没有利润，其他物业公司也不会接盘，全体业主不但要承担弃管的痛苦过程，最后还得接受相同的价格，大家必须尊重商业规律。

另一种是物业费足以让物业公司盈利，但物业公司拒不让步的，业主代表可以将搜集到的证据和谈判记录向全体业主公示，取得业主支持，并按照法规要求成立业主委员会。业委会成立后，可根据合同到期或服务不到位等缘由，启动与物业公司的合同重新谈判，并将谈判结果向全体业主公示。

物业公司仍不妥协的，业委会可组织全体业主共同决定，依法解聘原物业公司，并通过招投标竞价的方式，选出更加合适的物业公司。

当然是违建，而且属于强制拆除之列

成立业主委员会的条件：

1、入住率达到50％以上的：

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30％的；

3、首批物业交付满3年的。

办理流程：

一、由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

二、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

三、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

四、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

如何罢免业主委员会？

1.业主委员会是由业主大会会议选举产生的,由5至11人单数组成,业主委员会应当依法履行职责。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当召开业主大会临时会议。

2.业主委员会委员违反相关规章法规的,首先由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,然后业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格,并且以书面形式在物业管理区域内进行公告。

1、房地产公司自建自管的物业管理模式。即由开发商组成一套人马，对其售后的楼宇进行全面物业管理。目前许多住宅小区均以这个模式为主。

2、由物业管理公司实行综合物业管理。其社会化、专业化经营型的管理模式把物业公司引入市场机制，可以把一些问题解决在日常工作和萌芽状态中。

当前许多住宅小区普遍存在业委会形同虚设，甚至尚未组建业委会的现象，业主要求罢免物业公司的事件时有发生，而物业公司又痛诉业主长期不按时缴纳管理费导致公司难以运作，业主又反过来要求物业公司公开账目……全国所有大中城市物业管理行业在近几年的发展中也频频出现许多矛盾和问题。

虽然现有不少实力强、信誉高的物管公司，但也有规模小、资质差信誉低的公司掺杂其中，整个物业管理队伍庞大，鱼龙混杂，有利欲熏心之辈从中巧立名目乱收费；有没摆正自己位置，充当警察角色的对业主管、卡、压；有占用公共用地经营餐饮、停车的。其中，相当一部分人没有经过上岗培训，不懂管理的现象普遍存在。另外，物业公司人员流动性较大不利于与业主建立良好关系，工作开展没有联动性，如某新建住宅小区保安两三个月几乎全部换了新面孔。

为此建议：

1、要多方面采取措施，引导帮助、支持鼓励小区尽快成立业主委员会，让业委会充分发挥其作用；

2、要加大行业监管力度，建立小区管理长效机制，加大对物业公司的监管力度，实行企业年检制度，同时开展项目经理轮训，实施物业公司持证上岗制度，提高企业服务水平，把好物业企业关；

3、对物管公司实行评级、评星制度，与所能够服务管理的小区规模、档次、数量及收费标准挂钩；统一制定物业服务管理合同；督促物管公司对服务内容、标准、收费依据及用途进行公示；建立物管企业和从业人员信用档案，增强物管公司及从业人员服务意识，对不具备条件和服务管理不到位并造成严重社会影响的，坚决予以退出，并规定再次进入的时间年限。

小区没有成立业委会，使得业主无法对物业公司进行合法有效的监管：对于物业公司服务质量差，安保不到位，乱收费，帐务不公开等问题无法制约；对维修基金无法合理使用、开发商或物业公司侵占业主公共用地的行为无法维权等等。这些经常导致业主与物业公司、开发商之间矛盾不断激化，产生纠纷冲突，甚至流血群体性事件。

业委会这一被政府认可的民间自治组织形式，本应是居民表达诉求、合理维权的最佳平台，然而在实践中，成立业委会的过程却成为诸多社区业主不可承受之痛。

对于规范操作，要发挥行业协会自律的作用，指导广大业主、业委会严格按照法律流程进行公共事项表决、业委会选举、公共收益运作公开、物业企业招投标等公共管理事项。同时要加强对已成立的物业管理企业和业委会的小区相关法律法规的学习培训，避免受非法组织利用，误传不良信息，造成影响。

物业公司这样知法犯法，占用公共用地，确实伤了居民的心，引来唏嘘声一片在所难免，现在看物业公司的表现，如果物业公司还执迷不悟，居民将联合起来用法律武器与其“抗战”到底，相信像这样情节恶劣的行为终将会自食恶果。