案外人对房屋征收协议有异议_房屋买卖合同无效案外人执行异议能否成立？

征地拆迁有问题，顺华律师有妙计！

大家好！我是李顺华律师，今天跟大家探讨一下对评估报告不满意，该如何处理？

在征地拆迁过程中，对被征收房屋的估价报告对被拆迁人的利益影响是非常大的。因为根据我国征收补偿条例的明确规定，对被征收房屋的补偿价值要通过专业评估机构评估确定，也就是说评估报告就决定了被拆迁人可以获得的补偿标准。但从我们办理了大量征地拆迁维权案件来看，对评估报告不满意的被拆迁人大有人在，那么面对自己不满意的评估报告应该如何处理才能维护自己的合法权益呢？

我们还是先来看一个案例吧。

家在内蒙通辽的刘女士早在2010年就遇到拆迁了，但是补偿问题一直没谈拢，原因是刘女士家的房子在马路边，一直用于经营洗浴生意，但拆迁方拒绝按照经营性房屋补偿。由于拆迁方拆迁范围很大，刘女士的房子所在的位置不在开发商着急开发的范围内，后来这个拆迁的事情就暂停了。一转眼到了2016年，国家启动的棚户区改造在全国如火如荼的开展起来，通辽也不例外。于是通辽市为了利用国家支持棚户区改造的好政策，又把当时没有拆完的区域按照棚户区改造的名义启动拆迁方征收，但是给刘女士的补偿条件并没有太大的变化。在这种情况下征收方在没有通过被征收人选择的情况下，单方面选择并指定了一家资产评估机构，而且估价师也是根据征收方提供的材料来进行评估，根本没有到实地进行勘察测量，随后就给刘女士出具了一份评估报告，估价结果仍然是原来的五千元，而周边门面房单价都到了两万每平。对于这个评估结果刘女士当然是非常不认可，但又不知道要去怎么处理这个事情。于是经人介绍，委托我们代理她的案件并帮她进行法律维权。

我们在了解了案情后，抓紧时间依法向评估机构提出复核申请，指出，本次评估机构的选定程序没有公开经被征收人选择，违反法律规定，而且资产估价机构并不是专业的房地产估价机构，并没有对被征收房屋进行评估的资格，另外这个没有资格的评估公司做出评估的程序也违反规定，没有实地勘察，更重要的是，评估结论比类似房屋的市场价格差了两三倍，严重违反了被征收房屋应该参照类似房屋的市场价值来进行评估的法律规定。不出所料，评估机构并没有改变自己的错误评估报告，我们随即要依法向评估专家委员会申请鉴定，但是问题来了，通辽市还没有成立该组织。就在这时，拆迁方的补偿决定下发了，依据的就是那个评估报告。我们立刻根据法律规定对这个补偿决定提起了行政诉讼，在庭审中我们又向法院提出了对评估报告的意见，经法院审理认为，出具评估报告的资产估价机构不具有评估资质，评估过程未严格依法进行，因此该评估报告不能作为做出补偿决定的合法依据，判决撤销了拆迁方做出的补偿决定。这样以来，重挫了征收方要通过强制征收程序解决刘女士拆迁问题的意图，于是征收方面临两个选择，一是重新回到谈判桌协商解决补偿问题，二是重新启动评估程序。但第二个选择显然要再花费两三年的时间才可能达到拆迁的目的，因为他们知道刘女士请了律师摆好了架势要对每个征收程序积极介入维权，这样的话先不说在结果上能不能改变，可以肯定的是可以拉长征收方走法律程序拆房的时间。因此，征收方迫不得已又与刘女士协商起来，最终在双方都有妥协的情况下问题得到了圆满解决，为此刘女士比以前的补偿标准还是多获得一百多万补偿款。

通过以上案例我们可以看出，由于评估机构很容易被强势的征收方操纵，把本来是公平解决补偿问题的评估报告，变成了征收方向被征收方压低补偿价格的工具。因此评估报告很难显示应有的市场价格。为此被征收人不满意是很常见的，也很正常。对此，被征收人一定要及时积极行使复核权和鉴定权。虽然上述案件中申请复核没有改变结果，但我们在湖北的一个案件中，就是因为行使了申请鉴定权，评估报告被专家鉴定委员会撤销了。当然，如果还是不行，那就将拆迁方据此做出的补偿决定起诉到法院，法院也会从评估机构的资格，评估机构的选定程序，评估过程以及评估方法和评估结论等各方面审查评估报告，这样的审查无疑会对维护被征收人的合法权益有很大帮助的。

好了，本期内容就是这些，大家如果还有拆迁问题，可以与我取得联系。我是李顺华律师，我们下期再聊。

根据法律的规定，执行异议的提出必须具备以下三个条件：第一，提出异议的人应是案外人。案外人即指诉讼双方当事人之外的人。在执行工作中，申请执行人和被执行人提出不同意见，不能视为执行异议。第二，执行异议应针对执行标的提出。执行标的，是指具有给付内容的法律文书所确定的财产权利或者行为等内容。案外人可以提出被执行的财产属于自己所有；也可以认为被执行人的作为或者不作为涉及自己的利益。但对人民法院的执行员的工作方法或者工作态度等提出的意见不属于执行异议。第三，执行异议应在执行过程中提出。如果执行工作已经完成，案件终结，案外人有异议，只能通过新的诉讼处理，也不属于执行异议。

谢谢邀请！

关于这个问题，不是说就没有希望。

因为拆迁协议是一个行政协议，同时具有民事合同的性质，所以法院审理这类案件要同时从民事和行政两个角度要考察。民事的角度主要依据《民法总则》和《合同法》的规定，行政法的角度主要看有没有违反《行政诉讼法》第75条的规定以及其他征拆法律法规的规定。对于征拆类案件，如果征拆程序有违法的地方，还是有胜诉的希望的。

因为问题中介绍的信息有限，所以只能讲这么多。

对于这个问题，我微信公众号（公众号名称：娟姐说拆迁，公众号：lixj201811）里有一篇文章有详细的介绍。

具体网址为：https://mp.weixin.qq.com/s/Y18XG7p6IqOz7a-7MsXKoQ

看下巜条例》二十一条，可以变更补偿方式，选择产权调换，就近安置。依法又阳光！不服从征收补偿决定，漫天要价，防碍征收工作进行，会被法院判决司法强制！！！！