开发商申请破产购房人怎么办_付了首付，如果房地产企业破产怎么办？

烂尾楼就是这么来的。

房企破产，导致所开发的楼盘项目无法竣工、交付使用，说明开发商已经无力继续建设楼盘了，只会是烂尾项目等待处理，但烂尾楼也分为阶段性的烂尾和全盘烂尾.

1、若是楼盘刚开发就烂尾的，未交付的房子，基本算是全盘烂尾了。

想要交付时比较困难的，不仅要看开发商的资产情况、债务情况，以及纠纷问题，还需要有新的投资商、有能力的房企接盘，同时还需要政府相关主管部门出面协调；

2、若是楼盘开发快要完工烂尾的，阶段性烂尾，能够交房的概率还是很大。

这类楼盘相对会比较能够在交房之日后的1-5年内会得到解决，但同时也要看开发商的债务情况，以及纠纷情况，情况较为简单的，交房是有望的，情况较为复杂的交房之路慢慢其修远兮。

3、如果购房者已经支付购房款的，也只有两个选项：

（1）交房，等！

房企已经破产了，只有在重组、并购、被收购之后，才会有资金进来继续完成楼盘的建设；

（2）退款，等！

房企已经破产了，账面上的资金已经是负数，资不抵债，无法偿还债务，更没有钱去给购房者退款。

4、维权。

同上第3条所述，等！（即使：喊口号、拉横幅、堵门、司法诉讼等等维权方式，最终的回复都是“等”）

等开发商资产清算、等新的投资商接手，等政府主管部门找到合适的解决办法。

总结：最重要的是你交了购房款，购房合同备案了没有，这关系到债权的问题，购房者的权益是否被认可，是否被作为首要偿还对象。

楼盘还在建设当中，开发商却破产了，这是一个非常尴尬的事情，更是让广大买期房的业主头疼的事情。虽然这种事情不经常发生，但是最近几年因为房地产总体行情不太好，加上房地产调控空前加强，很多开发商都没法从银行借到钱，结果导致资金链断裂而破产的，大家也不要觉得稀奇。

那开发商破产了之后已经买房的人该怎么办呢？银行贷款能不能停掉？针对这些问题我们来一一解答一下。

首先来看一下银行贷款能不能停掉。

现在购买期房，很多人都只是付了一个首付，然后去银行办理按揭贷款，这些房子在房产部门是有备案的。

但是大家需要明白一个道理，大家去银行办理按揭贷款，从某种意义上来说跟大家买房并没有直接的联系，办理按揭贷款是业主跟银行之间的一种债务关系，只不过这种债务关系是以期房作为担保措施。

如果开发商破产了，而房子还没建成，说明担保物出了问题，但是担保物出问题并不代表着业主跟银行之间的债务就可以消失，因为债权跟担保权是独立存在的，这意味着即便开发商破产了，但是业主跟银行之间的债务仍然存在，这时候大家还需要继续还银行的贷款，如果不还，那就有可能会影响大家的征信报告，严重的还有可能被银行列入黑名单。

所以即便银行破产了，大家也要按时偿还银行的月供，千万不要弃房断供。

再来看一下开发商破产了，业主该怎么办？如何维权。

开发商破产之后可能会存在几种情况，不同的情况业主需要采取的行动是不一样的。

第1种情况、开发商破产之后有接盘的开发商。

如果开发商因为自身的实力不足导致破产，而所属的楼盘资产相对比较优质，有其他开发商愿意接手，那么这种情况就比较好办，只要有新的开发商接手之后，业主的房子基本上不会受到太大的影响，大多数都可以正常交房。

第2种情况、开发商破产之后没人接盘，只能走破产清算程序。

如果开发商负债比较严重，没有人愿意对这个开发商进行资产重组，那开发商就只能走破产清算程序。

开发商进行破产清算之后，如果楼盘已经建成，后期不需要投入建设费用，那只需要办理房产证就可以，大家可以要求相关政府部门协助办理房产证，或者通过自己的办法去办理房产证，到最后房子还是属于自己的。

但是如果房子还在建设当中，那就相对比较麻烦一些，这种情况下，大家可以要求开发商回购房子。

因为开发商自身的原因导致破产，结果业主无法按时获取房屋的全部权益，也无法办理房屋的不动产证，这时候业主可以要求开发商回购房产，并从清算所得当中优先用于支付退房的款项。

不过开发商在回购房子的时候，业主可能会出现损失，比如当初大家买期房时候价格相对比较低，但是经过一两年之后，房子有可能会出现升值，这时候开发商回购房子只能按照当初大家买房的价格进行回购，这样无形当中就会出现损失。

而且开发商回购房子的时候会优先偿还那些全款买房的人，对那些贷款买房的人来说相对会比较麻烦一些，因为开发商资产清算不足以偿还银行贷款的时候，那就没法办理有按揭贷款的房子的退房手续。一旦发生这种情况，大家只能要求开发商退回首付款以及相关的利息，而银行的按揭贷款是没法解除的，大家只能等开发商重新活过来，如果开发商一直没有资金恢复项目，那大家只能承受损失了。

不过面对这种问题，如果涉及的用户群体比较大，而开发商长期都没有恢复楼盘开发的，一般政府部门都会介入，然后通过引入有实力的开发商接盘，对该楼盘进行重新开发，以确保业主的权益不受损失。

这个在房地产领域属于一个很老的套路了，你可以看看，那些号称某大，某科，某桂园开发的房地产，绝对没有一个是他以母公司名义开发的，都是子公司，也可以理解为项目公司进行的，为的就是如果房地产不景气，他就宣布破产，而且开发后的收益都会以各种理由转为母公司所有，比如还债，还贷款等，此时子公司破产，我们只能吃哑巴亏，去参加债权人会议，拿回一点点可怜的钱，这是个套路，买房时要看清楚

首付20万买了期房，如果房产商倒闭，成了烂尾楼，买房子的人怎么办呢？小菜认为，贷款还是要继续还的，房子不用急，已经那样了，就根据情况，可以退房退款，也可以等后续接盘开发的地产商。

第一、房产商倒闭，楼盘烂尾，按揭怎么办？

我们把银行贷款提出来先说，以免误判形势，做出错误的行为，带来不利的法律后果，避免人生“万劫不复”！

01、你和房产商是什么关系？

很显然，你们之间是买卖合同关系。

你看中了房产商建盖的一套房子，签了房屋买卖合同，约定先首付20万，剩下的尾款通过办银行贷款支付。

经过申请，银行同意贷款给你，然后，由银行把剩下的尾款付给了房产商。

你通过2次付款，把买卖合同项下的房款全部付完了，你的付款义务履行完毕，剩下的就是房产商按进度建盖房子，并按照合同约定的日期交房给你。

因此，现在这个买卖合同已经生效，并且已经履行完大部分合同内容。

02、你和银行是什么关系？

这也很容易理解，你们之间是存在债权债务的借贷合同关系。

你想买房产商的房子，但是你的钱不够，手上只有20万，怎么办呢？

房产商就说，不要紧，我介绍银行给你办按揭，你可以拿房子抵押，从银行贷款来付给我。于是，你就跟银行借钱，签了贷款合同，顺利借到钱，实现了买房梦。

03、如何认识两个合同之间的关系？

这两个合同虽然有一定联系，但却是完全独立的两个合同！

买卖合同是原因行为，贷款合同是结果行为，也就是说，正是出于为了履行买卖合同，你才去办理了银行贷款；如果不买房，不签买卖合同，你也就不会去贷款。

换句话说，如果不是你自己要去买房，还差钱，那银行怎么会把贷款放给你呢？这就意味着，银行其实是在你急需用钱的时候帮助你，它不是导致你遭遇楼盘烂尾的原因。

这就好比，我看上了房产商的房子，很想买，但钱不够，只有20万，找你借钱付尾款，后来房子烂尾了，我只能找房产商算账，不能赖你的钱不还。

所以，房产商楼盘烂尾了，银行的钱还是得按期还，房子的事情找房产商算账。

第二、房产商倒闭，楼盘烂尾，房子怎么办？

我们都不愿意看到谁遭遇这种不幸的事情！

但是，现实生活中，还是可能会遇到这种情况。如果真的遇到了，也不要过于担心，房子不是生活的全部，要调整心态，合法维权。

01、首付20万已付，按揭未办下来，遭遇房产商倒闭

在这种情况下，你跟银行之间的借贷关系尚未成立，只是跟房产商之间成立了买卖关系。

根据《合同法》规定，合同已成立，并已生效，一方不能继续履行合同，对方无过错，就需要向对方承担违约责任。

结合最高人民法院司法解释的规定，这种情况下，房产商因倒闭，无法继续履行买卖合同，房产商单方存在过错，应当如数退还首付款20万及占用20万期间的利息，并承担违约责任。

02、首付20万已付，按揭也下来了，遭遇房产商倒闭

在这种情况下，按揭应当按期归还，不要乱来。

由于此时你已经付清了全部房款，且在买卖合同的继续履行上没有过错，只是房产商倒闭了，无法继续履行合同，那么责任就全部是房产商的。

你有两种选择：

（1）退房

根据《合同法》的规定，合同生效后，一方无法继续履行合同，对方可以解除合同。

因此，你可以选择解除买卖合同，把房子退了，让房产商退款，并赔偿损失，用退的钱还银行的贷款，剩下的钱自己留着。

（2）等待

在建设中的、未完工楼盘房产商破产，为了保护买房人的利益，政府一般会出面协调，让新的房产商承接项目，继续将楼盘建盖完毕。

因此，如果有政府牵头处理，你也可以继续等待，等新的房产商接盘项目后把房子盖起来，然后接房入住。

03、房产商倒闭，你对破产财产有无优先权？

如果全部房款已经付清，包括首付款和按揭款，虽有政府出面组织协调，但依然无其他合适的房产商愿意接盘。

在这种情况下，楼盘继续建盖无望，房产商进入法院破产程序，你对房产商的破产财产依法享有优先权。

其他在房产商破产之前发生的债务，只是普通债务，对破产财产不享有优先权，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。

综上分析，面临的情况不同，选择的救济方式和处理方式会有一定差异，还是应该根据自身情况和楼盘情况，谨慎选择，考虑周详。

第三、买房时如何预防？

据人民法院网的数据显示，2019年全国有528家房企破产，2020年以来，疫情冲击下，又有81家房企宣告破产。

也就意味着，这种事情其实离我们的生活并不遥远，大家在买期房时，还是要多加注意。小菜结合自身实践，提供如下预防建议。

01、尽量选大品牌房企

从2019年528家破产房企的规模看，基本都是三四线城市的中小房企。

大品牌房企，尤其是全国头部房企，资金运转效率较高、融资渠道顺畅、财务稳健、抗风险能力强，加上对自身品牌的珍视，出现破产的几率相对而言会小很多。

02、注意查看施工进度

房产线上售楼为什么推进速度和消费者接受度不如线下渠道？更多还是信任感、安全感不如线下体验来得实在。

在售楼部看下沙盘，去施工现场看下工程进度，会放心一些。如果项目的施工进度缓慢，甚至出现了长时间的停工现象，那这个房产商可能出现了资金链问题，暂时就不建议买了。

03、维权现象

有的施工方拿不到钱，就会在售楼部门前拉横幅维权；有的是业主看见停工，要求退房退款等维权现象。

到售楼部看见这些问题，就要特别注意了，别人已经出问题了，再往坑里面跳就不合适。

04、项目滞销

项目区位不佳，品质不好，定价不合理，导致滞销，房产商无法销售回笼资金，出现烂尾的几率还是大的。

05、查询房产商信息

全国企业信息网和人民法院的被执行人信息网，都可以查看下房产商有没有股权质押登记和被申请执行信息。

一旦发现有股权质押登记信息，说明房产商的负债过高；严重的被列入了法院被执行人信息的，那说明房产商已经成“老赖”了，房子就更不能去买。

因此，事前尽量预防，万一真遇到了楼盘烂尾，也不要过于担忧，生活还得继续，要相信政府，相信法律能维护好你的权益。