期房备案后可以更名吗_期房更名该怎样办理？

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去年买的期房，已经备案了，现在想卖掉，怎么办？一般来说，这种情况下，不具备过户条件，产权不能转移，但实践中，这样的买卖是很多的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、法律上对这类交易的态度

01、立法态度的转变

我国1994年《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的城市房地产不得转让。

根据这条法律规定，未取得房产证的城镇房地产不得转让，给予了像你这样的期房买卖以否定评价的法律效力。

但2007年施行的《物权法》对此进行了修正，将房产买卖的物权行为和债权行为进行了区分，即物权没登记的，不影响债权合同的效力。

白话就是，双方之间签署的期房买卖合同一般都是有效的，但期房没办产权过户登记的话，产权不发生转移。

02、两部法律规定抵触的情况下，为什么得按物权法规定来？

大额商品交易，还是要吃透、吃准法律规定，不然损失、风险就会比较大。

根据《立法法》的规定，针对同一情况的规定，后法优于前法，特别法优于一般法，法律优于法规。

因此，在期房买卖上，一般是以《物权法》规定为准。

第二、实践层面操作上的一些问题

01、一般操作模式

实践中，通常采用定金协议形式交易。

也就是说，双方就期房买卖签署定金协议，并大体约定交易的一些基本条款，比如，房屋的位置、面积、房号、定金、价款、付款方式、交房时间、过户时间和条件，等等。

这个定金协议的作用是担保，保证双方日后签署正式的房屋买卖合同，并依据双方签署的买卖合同，办理产权过户手续。

这种操作模式的话，不管依据哪部法律规定，合法性上一般都是没有问题。

02、签署买卖合同模式

从各省高院汇编的案例看，司法审判实践结果不统一。

也就是说，即便《物权法》对此已有原则性规定，但依然是不够精准的，并未完全明确期房就是可以买卖的，结合到司法实践，不同的法院对此就有不同的审判结论。

有的法院依然在援引《城市房地产管理法》的规定，否决了期房买卖合同的法律效力，最终否定了双方的交易，让期房买卖合法性存疑，存在风险。

多数的法院还是援引《物权法》的规定，将物权行为和债权行为进行效力区分，肯定了期房买卖合同的法律效力，并予以合理保护。

但依据“定金协议”形式进行交易的，目前看，还未发现有法院判决这类协议无效的案例。

第三、期房买卖存在哪些隐患或者风险？

期房买卖是把双刃剑！

01、对卖方而言

房子已经卖了，但还挂在自己名下，就会影响政策认定，会影响到其他房产的买卖和政策。

比如，卖其他房子的时候，就不能被认定为家庭唯一住房，在上税的时候，就不能享受到政策优惠；另外，如果期房是按揭买的，双方在缴纳定金后，买方反悔，而卖方已经自己掏钱提前结清了房贷，在这种情况下，无疑卖方就会面临较大的经济压力。

当然，在具备过户条件之后，卖方想尽早过户，但买方为了省税，想等满5年、满2年之类的再过户；或者出台了限售政策，需要满多少年才能过户，这时也容易对卖方形成长期的约束，进而损害一些利益。

02、对买方而言

风险还是蛮大的，主要是两类风险：

⑴违约风险

就是房子涨价了，卖方不愿意履行过户手续，想加钱，甚至将房子一房二卖，这个风险是存在的，也是很可能发生的，尤其是房价涨幅很大的情况。

⑵债务风险

就是房子不能过户，还挂在卖方名下，如卖方负债累累，被债权人起诉，期房交易涉及的房产容易成为强制执行对象，存在得不到房子的风险。

因此，期房交易的话，对方双方都是有风险的。

第四、你作为卖方，怎么办最好？

通过上面的分析，相关的操作模式和风险基本都清楚了，那你怎么办最好呢？

01、建议既办理定金协议公证，私下又签署房屋买卖合同，双管齐下保障

这样做的目的在于化解合同无效的法律风险，不管怎样，都可以保证至少有一份合同是有效的，则交易就不容易被法院否定。

办理公证的目的，在于增加第三方法律审查，给对方形成心理上的震慑力，便于合同履行。

02、如果你是按揭房的话，建议先把房子挂出去，等双方确定要交易了，把合同细节商量妥当了，并且让对方出资还款的条件下，才能正式交易

这样做的目的，上面已经分析了，就是防止被买家“崴”到，造成自己的经济压力。

03、建议通过中介交易，增加第三方监督和见证

如果自己挂出去卖的话，缺乏中立第三方的监督和见证，有些事情可能说不清楚，有第三方见证和监督的话，可以化解掉一些风险，免除一些证明责任。

04、建议对办过户时间进行限制和明确约定

这款约定的目的在于防止对方为了省费用拖时间，对卖家限制的时间过长，损害一些预期利益。当然，如果遭遇限售政策的话，那就没办法。不过，也可以在合同中对此情况进行约定。

05、不管付款怎么付，都建议银行卡转帐进行，不要收现金

买卖合同签了，款付了一些，可能就涉及交房问题，而一旦交房后，主动权可能就丧失了，这样的话，收、付款问题可能出现扯皮，就建议不管是定金，还是房款，都通过银行卡账户进行，取证更简单，证明力也强。

06、交房时间也很重要

一般来说，对买方而言，不管是卖方一房二卖，还是负债强制执行，买方对房屋的占有都享有优先权。对卖方而言，款没有完全收到，房子先交出去了，就面临着交易主动权的丧失。

因此，房屋交付时间就变得尤为重要，这个时间点，建议在95%以上房款收到后再履行交房手续更为稳妥。

07、如果能更名，那对双方而言，都是最好的

一般来说，契税发票未打印，契税未交，开发商未向房管局提交办理产权的楼盘资料，往往都是可以办理更名手续的。

能不能实现这个目标？就看你们的本事了。

综合全文：

期房交易在实践中很常见，安全、顺利交易结束的很多，但扯皮、违约的也不少，不管是卖方，还是买方，在期房交易前，都应当有充分的思想准备和预留方案，绝对的风险都是难以杜绝的，只能尽量预防。

房产备案后，因是期房，即使贷款还没下来，名字也不可以更改。只有还清贷款，解除抵押后，房产才可以转让或赠送，才可以改名字，但必须依据规定交纳相关的税费。

　　备案就无法改名。

　　如果在产证下来之前更改名字，是必须要在开发商递交材料之前就申请更改的，而且如果之前开发商没有跟您承诺可以更名的话您也是没有办法操作的。备案前，根据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此只要和开发商协商一致，购房合同是可以变更。

　　现在您的房子已经备案，更改名字已经没有办法。所以您只有通过二手房买卖进行处理，然后进行公证处理，等产证下来之后在进行产权证过户。

答：任何事情都是有一定“程序”的规定：你买房子仅备了案，说明你只排了一个名字的队，你必须办有文字依据等交好定金，写好文书签名盖章经监让证，即为合法方有法律效率受到法律保护，如有不妥请众位赐教！

合同备案了，房证未下，只能找开发商协商看可否撤消备案，改为你的名字。如不能只能去做公证了！房产证下来后，把贷款还清便可以正常交易了

可以改名字的．首先要看购房人和开发商签定的商品房合同是否已经备案了，如果没有备案，经过开发商的同意和配合，是可以走下退房手续的，开发商会稍微麻烦下，退房后，你就可以和开发商签定正式的买卖合同了，也就更名了！　如果已经备案过的合同，那就比较麻烦了，要经过开放商的一系列证明和手续，然后去房管局办理退房手续，但是税费是不退的，接下来还要去地税局盖章，然后开放商再恢复网上信息，就可以再落你的名字了，这手续会比较麻烦，一般备案的合同，开发商是不会轻易给做这手续的！

1、购房合同网签后还未办理备案的想要更名，需要购房者和开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，待房管局审批通过后，房管局回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后开发商就可以与购房者重新签订购房合同了，在这个时候就可以更改户主姓名了。2、已经完成网签并完成备案。这种情况通常已经完成贷款手续，如果一定要办理更名，则需要购房者和开发商协商，征得开发商同意撤销现有购房合同，并和新的购房者签约重新备案。

您好，很高兴为您解答，希望可以帮到您

第一：您房子是全款还是贷款购买的？

第二：如果要改备案是有2种方式（靠关系）

1：大型开发商是有一定权限更改备案信息，可是为什么要帮您改？这个程序非常复杂，除非里面有大人物。

2：小地方的县城也是有方法操作，有一朋友的房子还没有交房，就是找房管局的哥们把备案改了，关系不硬给钱也不好使。

第三：如果你是贷款购买的，就算备案改了，银行的按揭房贷不好办理，您需要全款还清银行的钱，下一个接盘侠想按揭就比较麻烦。

建议如果没有十全把握，不要乱花钱找人办，会有一定风险。

如果有更多关于房产问题，请关注我，第一时间为您解答。