买抵押的二手房有风险吗_买有抵押的二手房有哪些风险？

买有抵押的二手房一般不会存在风险

当然，这要看是属于哪种类型的抵押，最关键的一点 房产能不能做到及时解押

因为，在抵押状态下的房产是不能办理过户手续的，所以，能否做到 及时解押是最关键的

这需要你在交易的时候 ，了解清楚房产抵押是属于哪一种类型的 抵押，房东能否及时解压押，做到万无一失 ，才可以安心交易。

否则会产生不必要的麻烦与纠纷

希望我的回答，能帮助到您！

你好，很高兴回答您的问题。

这个风险非常高，想不明白为什么买家要这样操作？ 买家肯定想空手套白狼，房子交易过户，提前是房子不能有抵押有贷款才可以过户，他都拿去做抵押了，还怎么交易？

如果买家担心交了定金或者首付款给你，你这边不配合过户的话，完全可以做银行资金监管呢。

我来回答这个问题。

买房子对居家过日子的老百姓是大大的事，一套房子动辄几十万上百万的，省吃俭用节衣缩食，倾其一生所有，是血汗眼泪的结晶，关乎生存生活的大事，由此选择一家经营状况好、诚信守法的房地产开发商，对于购房者来说至关重要。

宁夏正丰房地产开发有限公司成立于1998年，这家公司秉承“诚信、专业”的经营理念,坚持用户至上、质量第一，在业界和购房业主的口碑很好。这家房地产开发公司经过20多年的艰苦创业，现在已经成为银川乃至宁夏，在行业内具有相当规模、较大影响力、发展迅速的企业之一。由此获得2017年度银川市工程建设领域农民工工资支付诚信承诺企业、房地产开发“功勋企业”、房地产开发“销售领跑企业”等殊荣。这家公司又摘取2018中国地产荣誉榜“银川榜”，正丰公司开发的“海德家园”楼盘，入选“推动城市进步健康中国生态大盘”。作为此楼盘的购房者，本人也对这家公司销售“海德家园”楼盘在签订合同，关于土地抵押贷款问题产生了疑问。但这家公司还是讲信誉，他们的工作人员拿出有关书面材料，给购房者答疑解惑，毫无隐瞒地将前期房屋时，融资建设土地在银行抵押情况告知，并且为客户着想，换位思考，督促客户办理有关手续，为交房后取得房证做好准备，应该说这家房产公司是可以信赖的，买他们的房屋是让购房者放心的。

回到具体题上，如果购房者买一些不法房地产开发商了把土地被抵押银行的房子后，会面临着哪些风险呢？土地抵押贷款，就是房子开发商把所建房子的土地作为抵押物，抵押给银行由此获取贷款。按照《物权法》规定，土地抵押后，土地上的建筑物一并被抵押，也就是“皮之不存，毛将焉附”。如果买这种土地被抵押的房子，将面临以下风险：

一、无法办理房屋证照

按有关规定，土地被抵押期限内，所购房屋不能办理房签、土地所有证和房产证，也就是说，如果购买了这些房子，就是无证的，法律上不予承认和证明，不动产无法确认。如果开发商在合同上订了土地抵押条款，就是说在抵押期间如果没有解押，购房者是不能办理房证的，只有解押后才可以办理房证。

二、无法行使房屋的所有权

如果购买了无证房屋，就不能以此房贷款、抵押和出售，没有了房屋的处置权，你所购买的房屋占用了家庭一大笔钱，如果遇到突发事件和重大事情，借不到钱，务必会使你陷入绝境，你拥有的房屋就真的成了“不动产”了。

三、不确定的风险

房地产行业有许多不确定性，也是高风险行业，如果市场火爆，开发商销售顺畅利润好，能把已建好的房子的土地抵押贷款及时还清，房屋土地解压，之后可能给购房者办理房证。假如市场营销不好，经营状况不佳，不讲诚信，或债台高筑资不抵债，导致无法归还贷款陷入破产，那么你就可能有连带责任，一同被拉入陷阱，不仅所买房子办证无望，而且你的房使用权也归银行处置，银行依法拍卖或委托第三方，你会陷入司法纠纷。

作为开发商，虽然也许经营有难处，资金可能困难，但应当为购房者着想，不能把经营和资金上的压力，转嫁到无辜可怜的购房者身上，让他们为你的企业发展去做无偿担保，牺牲他们的合法权益。如果是有良心负责的开发商，是不是把同样的事做的更周到，比如土地抵押贷款，在销售房屋后与银行联手，由银行收款，如果购房户交妥房款后，银行及时解押，购房者可以消除后顾之忧，办理房证。但是如果开发商自行处理操作，那么是不是有可能到期后或更长时间在银行未予解押，把购房者绑到你经营的战车上，好似赌注，胜败难定，无疑严重侵犯了购房者的合法权益。

所以，对开发商把土地抵押后的房子，购卖者时要慎重考虑，如果购买后要督促开发商及时给银行还贷解押，购房者才能办理房证。

买房，你所购买的二手房是贷款房屋，你买房也采用贷款方式，这整个交易过程比较复杂。

基本流程，你给出卖方签订房屋买卖合同，给出卖方交付首付，你 出卖方或者赵第三方垫子机构先把房屋贷款还上，房屋过户到你名下，你拿房屋去银行抵押贷款，贷款完成后把剩余房款直接通过银行打给卖房一方，房屋交易完成，房屋交付的方式是在首付时还是付完所以房款由双方约定。

因为交易程序较为复杂，一旦一方违约或者因其中一个环节出问题，合同履行就会出现纠纷，这种纠纷还很难解决。

所以采用上述方式购买房屋，最好选择靠谱的中介公司且采用资金监管的方式才会有保障。

首先你和房主的关系是什么？完全不认识的陌生人？还是亲戚？朋友？同事？ 最新的公证政策在2017年10月实行了不是直系亲属不能委托成为受托人，所以走公证这步是走不通了。

然后总房价是多少钱？受国家法律保护的定金是总房价的20%以内，如果50万是在总房价的20%以内你就可以以定金的方式交给他。

风险：不动产证抵押在银行，你不知道房主除了银行贷款以外还有没有别的债务，要是你借钱给他偿还了银行贷款，民间还有欠款，也是不能顺利交易过户的。

注意事项：首先要确认该房主是你要购买这套房屋的产权人，问清楚除了银行贷款，还有没有别的债务纠纷（因为当你借钱给他偿还了银行贷款，该房屋就会处于完整产权状态，如果民间有债务纠纷，该房屋可能会被法院起诉、查封，所以最好让家主保证，能录音最好），能亲自到银行去咨询该房主有没有这笔贷款是最好的，顺便可以知道借钱给他偿还后多久可以获得他项权证和委托书，这样心里能有个时间段。最后祝你买房顺利

1.二手房买卖，前房东必须要把该房的房贷，或者抵押贷款还清，到房管局注销抵押，这个房子才可以过户。

2.你可以要求房东，到房产局拉一份该房权属调查，上面会显示房子的基本信息，是否有贷款等，在签合同时都会约定，房东还款日期的。

3.现在房子基本都有贷款，可以让房东拉一份征信报告，可以看到房东的负债，如果负债不高，只有房贷，对买家基本没什么影响的，房东自己解决贷款，或者你们协商解决，如果你帮他还，肯定房价要适当降一些，前提网签合同签好再还，还有就是房东找垫资公司来还，一般要收费用的。

全款购买二手房，房屋有贷款未清偿完毕，房屋有抵押存在， 中介建议由你付款清偿全部贷款解除抵押，这样做是否存在风险，作为民商事领域律师，我来回答这个问题：

购买二手房，大多都会面临的一个问题就是二手房有贷款未清偿完毕，银行有抵押权存在，需要先清偿银行所有贷款本息，之后才可以解除抵押登记，解除抵押登记以后才可以办理房屋过户手续，通常做法是由购房人付一部分定金，卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，后买房人再支付一部分购房款，待办理过户以后支付剩余的购房款，或者办理贷款支付剩余购房款。为何要由卖房人自行筹资归还银行贷款本息，解除抵押权呢？那是为了控制风险。

如果由买房人出资解除抵押权，会存在很大的风险，一般二手房所需要归还的剩余贷款本息都比较大，对于购房人来说，出具如此大一笔资金来给别人的房屋归还贷款本息，是没有任何保障的。

首先，存在如果归还欠款，解除抵押以后，卖房人拒绝出售房屋，你需要经过漫长的诉讼来追回钱款或者要求履行合同，办理过户手续。

其次，卖房人在解除抵押权以后，房屋非常容易出手，而对于你来说已经支付了银行贷款本息，你肯定不愿意得不到房屋，那么就可能会遇到卖房人拖延过户，要求涨价。

再次，解除抵押以后，可以再此以此房屋办理抵押贷款，或者将该房屋出售给他人，而对于购房人来说，只能要求退款和赔偿，如果合同对购房人不利，赔偿也会很低，如果卖方拒绝退款，买房人还要进行诉讼。

最后，当卖房人拒绝过户，或者一房二卖，或在又在房屋上设立抵押权的，且拒绝退还款项并赔偿的，你需要诉讼，经过漫长的诉讼你赢了，但是卖方拒绝履行，你只能申请强制执行，如果对方已经转移了财产，房屋又因为抵押金额大，或者已经卖给他人了，或者卖房人涉及其他债务查封了，你想要把钱收回来将无比艰难，甚至有可能收不回来。

因此，购买二手房，必须要由卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，绝对不要代为出资归还银行贷款本息，除非剩余贷款本息很少，可以要求以支付的定金或订金来清偿银行贷款本息。

二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个首付，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：

（1）卖家不止有一笔贷款。

你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。

案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。

原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。

（2）卖家挪用首付款。

卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。

案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。

一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。

二、房款进行资金监管

一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。