二手房要求退房怎么处理_二手房退房退款流程？

遭遇新政出台、合同无效、按揭贷款未批下、一方违约造成不能办理产权过户……这些突发状况都可能中断交易，导致交易流产，那么买卖双方该如何止损，保护自身利益呢？下面小编就聊一聊二手房退房那些事！ 二手房退房的条件是什么？ 1、非房屋产权人出卖他人房屋的 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。

有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的 共有房屋形成的原因一般是： （1）、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋； （2）、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有； （3）、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋； （4）、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的 开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋 《物权法》第一百九十一条 规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 《担保法》第四十九条规定 “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。5、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的 《合同法》第一百三十条规定 “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。6、被依法查封、限制的房屋不能转让 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让”，其中第(二)项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。以上房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。如果房屋买卖合同有效，合同中约定了违约金的，违约方应当按照约定支付违约金。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。二、退房有哪些程序？ 在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。1、订金（定金或认购金）阶段 当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式预售合同的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就买卖合同达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉。2、已做预售登记阶段 买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。shangeshgh 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。3、入住阶段 在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了*部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述*个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。4、房产证办理完毕阶段 房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。结语：二手房买卖不同于其他日常商品消费，它涉及的资金量大，专业性问题多。同样二手房退房涉及到的权利义务关系也十分复杂，因此一旦出现问题就要找一个专业的律师为您谋划一二。

一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：一、延期交付房屋。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。二、合同无效。合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。三、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。四、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。五、房屋质量不合格影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。六、房子产权不清楚。如存在抵押、查封或其他经济纠纷 。七、存在合同欺诈等其他问题的。开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，可起诉认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。八、迟延办理房屋所有权登记。根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。九、按揭合同不能办理。因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。十、在建工程转让。开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。退房步骤：第一步：购房人通过特快专递、挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。再有，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

买的二手房不想要了，不太清楚你买的这套二手房手续走到什么程度了，不同的程度，会承担不同的责任。
一般来说有几种情况，我谈谈我的观点。

已经签定合同

如果是已经和卖家签定了买卖合同，那这个合同就是有效的合同，如果你要毁约，那就要承担毁约责任。

一般的签定合同后的毁约，补偿是定金的双倍以及房款的20%的费用；如果你找中介居间服务签定的合同，一样的要支付居间服务费；你按照这个标准计算一下你要支付的成本。

比如你买的这套房价格是100万，定金交了2万，居间服务费是2万。那定金的2倍就是4万，房款的20%是20万。

定金赔偿4万、房款20万、居间服务费2万，共26万。

当然，具体的是多少，你要和卖家、居间经纪公司沟通后再做决定。卖家也有可能宽宏大量不需要你的毁约赔偿，那也再好不过了。

已经产权交易

如果已经产权交易后，你要毁约，那就不太好了，这种情况一般的是不存在的，至少我还没有遇到过这种情况。如果你一定要毁约，那就只有重新过户给卖家，交纳税费，追究你的违约责任。

有些城市在产权交易24小时内，是可以撤销交易的，不知道你在哪个城市，具体的你可以咨询一下当地的不动产登记中心。

有些城市在产权交易后几年之内不能再次交易，比如重庆，是产权交易后两年内，不能再次交易，这种情况你就无法毁约了。

寻找机会再次出售

如果你不愿意承担毁约责任，你可以暂时持有这套房，过一年、两年或者三年，再寻找机会出售，再次出售，你的支付成本也小的多了。再说，两三年时间，也不太长，完全可以持有。

总结一下

毁约是要承担责任的，这个我想你也应该清楚，你是否愿意承担责任？如果你不愿意承担这些责任，那你最好持有几年，然后寻找机会再次出售。
你在当初做出购买决定的时候，我想，这套房总有一些让你心动，有一些喜欢这套房的地方。既然如此，那持有两三年，应该不是特别困难的事儿。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；有什么问题也可以私信，我看到后就会回答你；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

楼主需要知道“订金”与“定金”是不同的法律概念，如果是订金，则合同解除不需双倍返还。我想楼主想表达的是定金，下面我们着重讲一讲定金的问题:

1.一般二手房买卖合同自签署之日起生效，合同生效已成既成事实回不去了，想要回定金可通过解除合同、撤销合同或确认合同无效或不成立几种方法，相应的合同解除、无效不成立或被撤销均有相对应的法律规定，楼主可自行细致研究自己的情况适合哪种。

2.疫情作为不可抗力的情形是在特定情形下适用的，且因不可抗力造成合同不能履行，需要存在直接因果关系，根据非典时期法律判例的反馈，一般疫情不能影响买卖合同的效力。

3.根据定金罚则的规定，已交付定金若买房人无合理理由解除合同，则不能退回定金。如果楼主能认定合同无效，则双方恢复合同生效前的样子可以要回定金，但一般认定合同无效都比较难。

4.如果因为疫情造成楼主当地房价大幅下降可通过情势变更与卖房者协商降价，若没有大幅房价下跌，则不建议解除合同。

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