法院拍卖房子流拍了怎么办_法院拍卖流拍后怎么办？

在民事纠纷中，当事人的房屋经常因与他人经济纠纷而被法院依法查封，在房产被查封期间，当事人对房产不再拥有使用权，给当事人的生活和房产交易带来诸多不便。那么遇到自己的房屋被拍卖，我们应该怎么办呢?查封会在不同情况下进行，一般有立案阶段的诉讼保全期、诉讼阶段、执行阶段。从立案开始直至强制执行前的执行阶段是可以继续居住的，强制执行阶段是不能住的。至于是否强制执行，法律上是有明确规定的，家庭唯一的普通住房是不允许强制执行的。当然，法院还会继续查封。强制执行的主要处置方式是拍卖。房子被法院拍卖，作为被执行人，应当及时迁出房屋。根据《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，拒不迁出房屋、退出土地，致使判决、裁定无法执行的，属于拒不执行判决、裁定罪中“其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形”，会构成拒不执行判决裁定罪。法律依据：《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条负有执行义务的人有能力执行而实施下列行为之一的，应当认定为全国人民代表大会常务委员会关于刑法第三百一十三条的解释中规定的“其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形”：(一)具有拒绝报告或者虚假报告财产情况、违反人民法院限制高消费及有关消费令等拒不执行行为，经采取罚款或者拘留等强制措施后仍拒不执行的;(二)伪造、毁灭有关被执行人履行能力的重要证据，以暴力、威胁、贿买方法阻止他人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证，妨碍人民法院查明被执行人财产情况，致使判决、裁定无法执行的;(三)拒不交付法律文书指定交付的财物、票证或者拒不迁出房屋、退出土地，致使判决、裁定无法执行的;...

这里分别以三次拍卖来叙述。

现实中的法院拍卖，一般动产采取“两拍一降”，不动产和其他财产权采取“三拍两降”的办法。

即一般拍卖以评估价作为保留价开始拍卖，动产可以拍卖两次，降价一次；不动产可以拍卖三次，降价两次。每次降价不超过上次的20%.

近年来刚实行的网上拍卖办法，拍卖次数及降价与此不同，见附后简述。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

一、第一次拍卖流拍

第一次流拍后，不论是动产还是不动产，申请执行人可以按流拍价接收标的物，实行以物抵债。

如果不同意接收的，应在拍卖后60日内，以降价后作为保留价，进行第二次拍卖。

二、第二次拍卖流拍

第二次流拍后，不论是动产和不动产，申请人可以按第二次拍卖后的流拍价，接收标的物抵债。

如果不同意接收的，动产不再拍卖；不动产在第二次拍卖后60日内，可以进行第三次拍卖。

申请人不接收动产的，应当将标的物退回被执行人，解除扣押。

三、第三次拍卖流拍

第三次流拍后，申请人可以按流拍价接收不动产标的物抵债。

申请人不同意接收不动产的，法院应当自拍卖终结后7日内发出“变卖”公告。

如果变卖经过60日也没卖出去，申请人仍然不同意接收的，应当将不动产退回被执行人，解除查封或扣押。

这就是法院拍卖流拍后的处理方法。

而法院网上拍卖，按照《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，实行两次拍卖，采取第一次直接降价，以不超过评估价降低30%起拍，第二次降价不超过20%的办法。

第一次流拍后，拍卖公司会申请降价拍卖。可申请两次降价拍卖，即还可以降二次价拍卖。这两次拍卖也流拍的话，法院会有一个为期六十天的变卖期，按最后一次的流拍价变卖。变卖都没人买的，就会与债务、债权人协商解决。

目前，有关流拍如何处理的法律规范有二个：一是最高法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》，其13条规定，股权〈上市公司国有股和社会法人股〉拍卖保留价，应当按照评估值确定，第一次拍卖最高价未达到保留价时，应当继续拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十。

经过三次拍卖仍不能成交时，人民法院应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。

二是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

”相对而言，第一种流拍处理程序更为具体和更具可操作性，其虽然仅是针对股权拍卖做出的规定，但对于其他财产如实物财产的拍卖应当可以参照适用。

法律依据：《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

两次流拍后进入变卖程序，两个月起，如果变卖失败，法院可以解封，也可以根据实际申请人要求，再次评估拍卖。

司法拍卖基本都是通过网络拍卖形式进行，而流拍在司法拍卖中也是司空见惯。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》及根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，司法拍卖出现流拍的，可以再行拍卖，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

当然，为了保护债权人利益，若出现二次流拍时，债权人同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，则可以以财产抵债。

若出现二次流拍，而债权人也不同意接受以物抵债，则可以进行第三次拍卖！

若第三次拍卖还是再次出现流拍，则不会再次拍卖。因为根据司法解释规定，第一次拍卖可以保留底价70%拍卖，没流拍一次再降20%，要是不断拍卖，财产基本没有价值。

所以第三次拍卖流拍且债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若经过公告仍然没有人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。

会再降价进行第三次拍卖。请注意：可以拍卖，签订了委托拍卖合同，不等于就是卖出去了。委托拍卖合同和货物买卖合同不同：委托拍卖合同是帮拍卖物品，不代表就是成功卖掉了；货物买卖合同才是卖掉。

在判决书生效后，申请强制执行。查封有被执行人名下房产，能够通过拍卖偿还执行款项，已经很幸运。

房产两次流拍原因

• 一是申请执行人，在执行过程中存在失误，造成房产拍卖困难；
• 二是被执行人房产存在较大瑕疵。
• 这两种情况概括出来就是房屋评估过高、两次起拍价过高、过户税费过高，超过或等于房屋实际价值，导致房屋无人出价，房屋流拍。

第三次房屋变卖

• 在第三次房屋变卖过程中，尽量降低房屋保留价，使变卖保留价与房屋实际价值存在一个利润空间，这样才会吸引更多人进行参与竞拍。

当房屋流拍，是否需要以物抵债需要下列情况去判断：

• 1、房屋是否有抵押及抵押金额
• 2、申请执行人申请执行的标的
• 3、被申请人是否由其他可供执行的财产。

综上，执行涉及更多的是实物操作，更多的依赖于办案经验。建议委托专业律师，进行房屋拍卖。

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