商铺租户到期不交房租_商铺租客不付租金又不搬走怎么办？

导读：受此次疫情影响，许多消费性场所被迫停业，很多商家承受着经济损失。其中，房租纠纷是这段时间常见的一个问题，疫情到底算不算“不可抗力”因素？能不能以疫情的名义终止合同或者降低租金呢？作为出租方遇到临时毁约，又该如何应对以保障自身权益呢？本文将以一个现实案例，为您解答疫情停业下的一系列法律问题。

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作者丨袁冲 王金龙律师团队 北京在明律师事务所

【案情说明：承租开酒店因疫情被迫停业】

某酒店（以下称酒店方）与当事人某女士（以下称甲方）签订了房屋租赁合同，承租甲方的房屋用于酒店经营，租赁合同期限为12年4个月，自2015年10月30日至2028年2月29日，租金季付。因新型肺炎疫情影响，酒店方于2020年1月27日停业，并于当日在甲方所在的业主群里发布了通告。后酒店方未支付2月份到期的当季度租金，并在业主群发布了《关于酒店经营管理的建议》，要求与甲方协商并将租赁合同变更为以下两种方案：1）降低房屋租金；2）甲方收回房屋并支付装修费用。

【法律分析】

1、本次疫情是否构成了“不可抗力”或“情势变更”？酒店方能否单方面解除合同或是变更合同主要条款？

答：本次疫情确实属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，酒店方因政府疫情管控措施导致停业，一般认为构成不可抗力，也可以适用“情势变更”原则。

但酒店方并不能单方面解除合同或者变更合同主要条款。《合同法》第九十四条第一项规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，虽然新型肺炎疫情属于不可抗力，但其只是一个暂时的过程，疫情结束后酒店方仍可以继续经营，并不导致租赁合同目的无法实现。且涉案租赁合同期限为12年，预计疫情影响的期间在合同期限中占比也较小。因此，酒店方以不可抗力为由单方解除租赁合同得到法院支持的可能性较低。

如酒店方以情势变更理由单方要求变更合同主要条款，需要以诉讼的方式向法院提起，需经法院审理。酒店方单方无权变更合同主要条款。

2、酒店方提出的2种方案是否合理？如甲方同意后会有何种法律后果？

1）方案一，降低房屋租金。是否合理不属于法律问题，此处不再赘述。

2）方案二，双方解除租赁合同，甲方收回房屋并支付装修费用。

不合理，此时装修残值费用应由双方按照公平原则分担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

虽然方案不合理，但甲方如果同意并签字，基于合同自愿原则，甲方应承担该方案约定的义务。

3、酒店方2月份未付当季租金的行为是否构成违约？

构成违约，但不构成重大违约。

因疫情防控措施影响，酒店方确需暂停支付房屋租金的，应及时通知甲方。但酒店方并未合理通知甲方，所发布在业主群的消息不符合通知的常见形式，且该通知既无公章亦无时间，形式上亦存在瑕疵。因此，酒店方未履行及时通知的义务，存在过错。因疫情确实对酒店经营造成重大影响，一般认为其不构成重大违约。

【甲方应该如何应对】

1）如认为酒店方提出的方案不合理，不予同意即可。酒店方无权单方变更合同条款。

2）如酒店以书面送达的方式提出解除房屋租赁合同，及时以EMS书面提出异议。

3）与酒店方协商解决问题，毕竟疫情是客观事实。

4）待疫情结束后，如双方仍未达成一致，且酒店方仍未支付当季的租金，以EMS形式向酒店送达催款通知书，为后续的措施做好准备。

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团队代表案例

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2.县政府征收程序违法，坚持维权最终获满意补偿

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