开发商承诺的商业配套没有_开发商宣传的配套设施一样没有？能断供吗？

不会构成违约，因为开发商不会把学校和学区房写进购房合同里，没在合同里就算不上违约

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

怎样理解开发商的基础设施及公共配套设施，交付业主正常运行使用的承诺？

在实际生活中人们常常分不清什是小区内的基础设施及公共配套设施，在回答这个问题之前，我们要搞清楚什么是商品房小区内的基础设施及公共配套设施。

小区内的基础设施:商品房小区内所建设配套的道路，绿化，供水系统，供电系统，供热系统，燃气系统，通信系统，电视系统等设施。是保证小区业主入住后最基本生活和工作的设施。

小区内公共配套建筑: 为了丰富小区业主的生活，满足人们的需要在商品房小区内建设的相配套的娱乐、教育、文化、饮食等各种设施。

国家相关部门对商品房的竣工验收、备案是有一套相当严格的程序。商品房小区在通知业主入住时，基础配套设施的建设必须是完善的。商品房小区在进行竣工备案时必须完成道路、绿化、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视系统等的竣工收。但是，供水、供电、供气、供热等移交给相关供应部门的工作由于各地区的规定不同会有不同，因此，抄表到户的工作也不能一步到位也是较滞后的。

商品房小区内的公共配套娱乐、教育、文化、饮食等设施，由于需要招商引入较有实力的机构往往会比较滞后，同时各商家、机构也会根据小区业主的入住率，选择入住的时间和规模。这部分的配套是不可能一步到位的，需要根据业主的入住率市场决定。

总之，开发商的承诺只能是基础设施部分，公共配套设施的完善是由市场供需关系决定的。

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开发商宣传的配套设施一样没有，购房者也不能断供。需要明白的一点是，贷款合同与商品房买卖合同之间既有关联，又相互独立，两者属于两个不同的法律关系。一旦购房者采取断供，就可能由受害者变成违约者，不可避免地会给自己造成损失。

开发商宣传资料与实际不符是否构成违约？

开发商宣传的配套设施没有，涉及的是购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系，这类宣传是否属于虚假宣传，是否构成违约，关键要看所宣传的内容是否对购买行为或者销售价格产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

由以上规定可以看出，如果开发商宣传的配套设施比较具体确定，且影响到购房者的购买意愿和房屋销售价格，那么，这个宣传内容就应当视为合同的一部分，开发商没有兑现，就属于欺诈、虚假宣传，就构成违约，应当承担违约责任。例如，开发商宣传资料上宣称小区配套建有名校，这个宣传明显会影响到房屋销售价格和购房者的购买意愿。实际交付时，如果开发商没有配建所宣传的学校，就属于违约，购房者可以依据合同条款主张权利。如果开发商宣传的资料只是说未来可能规划有地铁线路，并不具体确定，那就不能认定为合同承诺，即使交付时没有实现，也无需承担责任。

购房者为什么不能以断供来对抗开发商的违约行为？

按揭贷款合同属于商品房买卖合同的从合同，是由购房者与银行、开发商之间签订的三方合同，依据是购房者与开发商之间签订的商品房买卖合同，由银行先行垫付购房尾款给开发商，再由贷款人（购房者）分期偿还贷款给银行。其中，开发商在商品房权属证书办妥之前负有债务担保责任。商品房权属证书办妥之后，将办理抵押权给银行，他项权证由银行收执，并在房屋权属证书上备注他项权利内容。至此，开发商的债务担保责任终止。贷款合同就纯属于购房者与贷款银行之间的债务与债权关系。

如果购房者由于开发商违约而断供，在房屋权属证书办妥之后，不会对开发商造成任何影响。即使是在房屋权属证书办妥之前，由于购房者断供引起纠纷案件，开发商也只是作为第三人参加诉讼，并不会因此解除购房者的责任。而购房者却构成了贷款合同的违约，将承担相应的违约责任，比如被处罚息、列入征信黑名单、被起诉，严重的即使房屋被银行收走，购房者可能仍需承担还款责任，因此，后果很严重。

购房者应该如何正确维权？

如果确定开发商涉嫌欺诈宣传，购房人希望退房，需要首先解除与开发商之间的商品房买卖合同，协商不成的，可以诉讼解决。在商品房买卖合同解除之后，可以向人民法院起诉，请求解除按揭贷款合同。

根据上述最高人民法院的司法解释第二十四条规定：

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

通过以上方式，购房者既可以实现退房目的，又不会影响银行征信，从而可以避免自己的损失。