没有购房合同了还能拿房吗_没有购房合同能办按揭吗?

来源:大律网小编整理 2022-07-03 15:46:35 人阅读
导读:没有房产证的房子再次转让,买卖双方签订的购房合同是否有效?这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制,加上各种原因,可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋...

没有房产证的房子再次转让,买卖双方签订的购房合同是否有效?这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制,加上各种原因,可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋权属证书,几年甚至十几年办不了证的都有。但是,这样的房产交易又大量的存在。对待这类房屋买卖合同的有效性问题,要有所区分,如果是小产权房,根本办不了证的,房屋买卖合同就属于无效合同。如果是商品房,签订房屋买卖合同时,尚未取得房屋权属证书,这样的合同是有效的。

认定未取得房屋权属证书的房屋交易合同有效性的法律依据

购房合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。

1、根据《合同法》第五十二条规定,合同无效的法定情形有以下几种:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。

(二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同。

(三)以合法形式掩盖非法目的的合同。

(四)损害社会公共利益的合同。

(五)违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

也就是说,只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。对于题主所说的情况,排除前四种情形,合同是否有效取决于购房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确,上述条款中所说的“强制性规定”指的是效力性强制规定,而非管理性强制性规定。

而《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房屋的第(六)项为“未依法登记领取权属证书的”。这里使用的是“不得”,根据法院实际判例,一般认定此条款不属于效力性强制性规定,而是管理性强制性规定。

由此可知,未取得房产证的房屋的交易合同,不属于《合同法》规定的无效合同法定情形的第(五)项,所以,应当认定为有效合同。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

这就是说,无论是买方,还是卖方,都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由,主张合同无效。

现实中,有很多这样的案例,卖方将未取得房产证的房子卖出,几年后房产证办下来了,但是,由于房价大幅上涨,卖方反悔不认账,主张合同无效。上述司法解释明确了合同的有效性。这也就排除了卖方为了偿债而不承认合同有效性的问题。

房子被查封后,买方应该如何维权?

根据《物权法》的规定,物权以登记发生效力,未经登记不发生效力。因此,尽管你已经支付了购房全款,但是,由于没有房产证无法办理过户登记,还不能证明房子属于你。也就是说,从法律角度来讲,房产仍属于原房主的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,法院可以查封该房产作为原房主的执行财产。

然而,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

通俗点说就是,只要题主全部满足上述四个条件,就可以向人民法院申请执行异议,请求对案涉房屋排除执行。由于题主已经支付了全部价款,且购房合同合法有效,而未办理过户手续的原因是由于卖方未取得房产证,并非由于题主的原因。这三个条件满足了,剩下的关键在于第(二)项。也就是要看题主是否已经实际占有了案涉房屋。如果房屋已经交付给题主,那么根据上述司法解释,题主就可以向执行法院申请执行异议,并有希望将案涉房屋排除执行。相反,如果房屋尚未交付给题主,即使你向执行法院申请执行异议,也无法获得法院支持。

上述推理是假设卖方是直接购买的新建商品房,开发商未办理房产证。如果原房主并非直接由开发商手里买的一手房,而是经过了转手,那么情况就要复杂的多,维权也将变得相当困难。

算 因为你有购房合同,在签订的时候都在房产局备案了的,既然在房产局查的到,那么你就是有房户

这个很不合理,我买的期房都是有合同的,你的这个竟然没有,估计是个小开发商,一旦跑路,血本无归,打官司都麻烦,

购房合同丢了可以补办吗?购房合同丢了可以怎么办呢?合同丢失了是可以补办的。

1、一般情况下房屋买卖交易过程中需要签订四份购房合同:开发商两份,房管部门备案一份,购房者一份,但如果购房者要办理银行按揭的话,购房者所有的购房合同原件需要交由贷款银行备案。购房者与开发商签订完购房合同后,该合同就是证明购房者购买房屋的凭证,因此,要妥善保管自己的购房合同,如果不小心丢失,一定要及时采取相应的补救措施。

2、购房合同未做预售登记,在购房的合同没有预售登记前,如果购房者合同丢失,只需将丢失的合同作废,然后重新签订一份合同,购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,约五十元左右。

3、预售登记后,办理银行按揭前。如果购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销签订的那份合同,然后重新签订一份合同,再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。

你好,很荣幸回答这个问题。

首先要确定是否签了购房合同。如果购房合同签了,就要看购房合同的去向在哪。

正常来讲,由于购买新房当时不能直接办理房产证。那贷款的话需要把购房合同抵押到银行。这个是正常的。当房屋的房产证办理之后。可以到银行办理他项权证,把购房合同拿回来。

那如果购房合同不在银行手里,这就不正常了。

希望我的回答能够帮到你。

一般是由开发商统一办证,不需要你提供合同。如果的确要用,可以找开发商补一份。

五证齐全的房子,当然可以按揭!但是由于自身的原因,购房者征信银行通不过,那是很可惜的了!如果确实想买房就需要全款了!既然开发商下律师函要求清房,证明他们已经做好了相关准备,你就按他们的要求去办理,把您缴纳的首付款及其利息要回即可!

以上仅代表小编意见,有什么问题请咨询相关律师,谢谢!










不要买。

你买了,最后出问题了,政府都不背锅,而且最怕开发商跑路,如果是大开发商个别操作,你倒是能够通过诉讼小赚一笔,但是个中风险太大,很有可能得不偿失。

首先预售的时候,需要五证齐全,这个是在政府的监管下合法进行的,而购买合同是会在房管局官网中备案的,一房一备案,不存在一房多卖的情况,不然一套房卖个10多个人,然后跑路你整么办。

其次,开发商没有正规的手续,最后你拿到房子也办不了产权的,那么房子的附属价值都不完整,吃亏很大的,再说你这种情况也不能进行正常的房贷。

总之,房子买卖需要自己考虑清楚,而且这个往往是涉及很大金额,是一个家庭绝大部分的积蓄,需要慎重,不要为了便宜点,而上了当。

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