说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
各位好,我是重庆玖哥,本人在重庆有十年的房地产销售工作经验,很高兴为各位朋友们答疑解惑。
你这里的问题,安置房能不能买,能不能过户的问题。可以肯定的说,安置房是可以购买。
至于说能不能过户那就要看是否满足过户的条件,最重要的问题是,这安置房有不有产权证?
安置房由于价格便宜,比如在重庆,同地段的安置房要比商品房便宜1500元/平米~2000元/平米,对于经济不太宽裕的家庭来说,购买安置房也是一个比较好的选择。
但是,购买安置房存在很大的风险,最主要的风险是,有些安置房暂时还没有产权证。购买没有产权证的安置房,风险就大;有产权证,交易的风险就小。
这里你没有说有产权证或者是没有产权证,我就分两种情况,分别来谈谈我的观点。
没有产权证就暂时不能产权交易,购买就存在风险。
安置房在刚建好后,一般是没有产权证的,要等若干年后(一般是五年),产权证才能下来。产权证下来后就可以产权交易。
我看到一些新闻报道,有的安置房10多年了,都还没有产权证,那你购买了这样的安置房,风险就很大了。
那么,没有产权证的安置房具体该怎么买呢?怎么把交易的风险降低呢?这里要注意两点。
1、调查是否有产权证,产权证什么时候出来。
在和卖家签定买卖合同之前,一定要到官方去调查产权证什么时候出来,如果产权证不能在短时间出来,建议你最好放弃购买。
这里强调一点,不要听别人怎么说,很多人对安置房的政策并不了解,有可能给你错误的信息,一定要到官方去了解问题。
产权交易的时间不能等的太久,比如说一年之内,我觉得是可以接受的。产权证出来后,就可以产权交易。如果产权证出来的时间超过一年,后面变化的可能性就比较大,你购房的风险就增加。
比如时间长了,楼市有可能价格上涨,卖家毁约的可能性就比较大,遇到卖家毁约,你该怎么办?
比如随着时间的推移,卖家家庭成员某人意见有可能发生变化,也有可能毁约;
时间长了,卖家接触和交流的人就会更多,有人说你的房子价格卖便宜了,卖家自己又不能很好的判断这事儿,在别人的怂恿之下,也有可能毁约。
虽然说很多安置房的购买通过司法途径能够维护自己的合法权益,但毕竟是一个麻烦事儿。
把产权证的事调查清楚,产权证短时间内能够下来,就可以购买;如果等的时间太久,建议放弃购买。
2、做买卖公证
在和卖家签定买卖合同后,一定要到公证处做买卖公证。你是通过买卖交易购买的一套安置房,从而有证据来保证你的权益。
签定买卖合同后,不能完全支付购房款,必须留一部分尾款来保证产权证出来后,卖家配合产权交易。
具体保留多少尾款合适,这个就要看你和卖家之间怎么沟通了,原则是留的尾款越多越好。
签定买卖合同后,还必须把卖家关于这套房的一切资料收完,比如安置协议,交税凭据等。有些资料收取后,卖家由于没有资料,就不能再享受本安置房带来的某些权益,产权证下来后,才能更好的产权交易。
有证就比较好交易了。如果达到产权交易的条件,买卖双方把户口本,身份证和婚姻证明拿到产权登记中心就可以直接产权交易。
产权交易完成后,买卖双方各自把应该交纳的税费交完,得到新的产权证后,就安全的完成产权交易。
这种产权交易,风险很小,大多数商品房的二手房产权交易是这样完成的。
从以上几点分析来看,安置房是可以购买的,但必须要有产权证,才能避免交易的风险。
如果没有产权证,交易的风险比较大。我建议你放弃购买安置房。
没有产权证的安置房不仅存在较大的风险,而且也不能按揭贷款。用购买安置房的钱,按揭购买一套商品房,不但购买的风险小,而且商品房居住的舒适性要高。
当然,这是我个人观点,仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言,发表你们的观点和意见,相互交流和学习;也可以点击关注我的账号,方便以后交流这类似的问题。
小产权的房子能买吗?小产权房的购房合同有效吗?能够转让吗?法律风险有哪些?童律师一一为您解答。
小产权房没有土地使用证和预售许可证,购房合同房管局不会给予备案。由乡政府或村委会颁发的所谓“产权证“,也不是合法有效的产权证。
建在集体建设用地上 也就是建在农民宅基地上的房子,只属于该村的集体所有者,外村农民不能购买。
建在集体企业用地或耕地。这种属于违建。
一般认定为无效。但也有不同处理:
有效: 1. 本乡范围内农村集体经济组织成员之间(户口在同一个乡)的农村房屋买卖。
2. 本乡以外的人员购买,如果取得有关组织和部门批准,有效。
无效:购买者为本乡以外人员,也未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用。
小产权房只有使用权,没有所有权。
根据法律规定,小产权房不能向非本集体成员(户口不在本集体之内)的第三人转让或出售——也就是说,购买后不能合法地转让过户。
政策风险。开发商签订合同并交付房款后,如果相关建设项目被整顿,有可能导致停建或被拆除。此时,无法取得房屋,有可能也不能及时索回房款。
拆迁风险。由于小产权房天生的缺陷(没合法产权),所以购房人也就不是合法的产权人,当遇到国家征地拆迁,无法得到对产权的拆迁补偿。
质量风险。“小产权房”的建设监管不全面,开发单位的资质也难以言明,房屋质量、售后、保修,都难以保证。
房子的种类是分了很多种的,既有商品房也有拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
安置房作为一种特殊的房屋在法律法规和相关政策方面都有着具体的规定,和一般的商品房是有着很大的不一样的,那么到底安置房能不能买呢?下面让我们来一起看看吧! 1.是否可以购买 实际上,肯定是可以购买的。但是前提是拥有土地证才能进行购买。需要注意的是,如果土地出让金后,就可以变成商品房性质然后进行上市交易。具体的情况要看当地的政策是怎么安排的。2.买安置房有什么风险 其实不管人们怎么说安置房好,他还是在客观上存在着一定风险的。由于其不确定因素较多所以会出现一些潜在的风险。第一,当前所有拆迁安置房大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让进行买卖的,从签订协议再到房屋的交付一般等待的周期较长,间隔时间长不说而且存在的可变因素实在是太大了。因此可能出现价格不断上涨的情况,等到交房的时候可能比原有的价格高出很多,因此拆迁户一般是不能够接受的吗,就会产生一些矛盾,甚至严重的会直接起诉上法庭。第二,是房产共有人之间的利益关系,在现实生活中我们经常能够看到一些因为拆迁分房而导致家庭矛盾升级的案例,虽然这些都是个例,但是也说明了安置房实际上是会存在这样的问题的。人与人之间的关系实际上会在利益冲突下而土崩瓦解,他们为了追求己方利益而找合同的漏洞逃避法律责任或为合同的履行设置障碍。所以当安置房存在共有人时,应当要多加注意。第三,政策方面会对拆迁安置房产生一定的影响。因为这类房屋的特殊的性质,导致交易行为容易引起国家的关注并且可能会引发国家对其的一些规范政策的实施。会使拆迁安置房的一些进入市场的门槛有所提高。其实政策也是在不断根据实际情况不断调整的,可能情况改变了那么政策也会相应的改变,而拆迁安置房作为在政策指导下产生的一类房产也会随之改变,因此在考虑购买此类房产时一定要注意相关政策。总之,为了尽可能的减少矛盾减少纠纷,在准备购置拆迁安置房产时一定要首先搞清楚房产的目前是处于什么样的状态,是否拥有产权证,必须要对拟入手的房产的基本信息有一个详细而清楚的认知,以防止因为各种不确定因素而导致自身的利益受到损害,最好是提前能够订立一个协议将一切需要注意的事项事先约定好。谢谢邀请!
首先说一下,拆迁的房子是可以办理不动产证的,一般是在五年以后办理。
但是你现在要入手安置房就要注意了,有几点你要留心的;
一
拆迁后重建的是哪个公司,就是这个项目接下来是由谁开发的,如果是当地的知名开发商来开发这块地,那么只要我们手续齐全,那么办证是没有问题的,就怕是那种外包公司,转了几手后,由小的开发商来开发,那可能就会出现很多问题,房屋质量,工程进度,办证时间拖长个十年八年等其他问题,因为没有实力,还有可能出现停工等现象,所以先去了解清楚是那个开发商来开发的。
二
安置房的品质,总的来说品质是比不上商品房的,给个建议,千万不要买顶楼,就怕偷工减料楼顶漏水啊,有两个方面是一般的,一个是房屋建的比较粗糙,成本的问题,另外一个就是物业,基本上全国的安置房的物业费是最难收的,还有很多不交的,你想象一下不交物业费,垃圾到处是,公共设施没人修,你能接受吗?
三
那就是合同问题了,这里一定要小心谨慎,因为很多人买安置房就是栽在这里了,有两种情况;
第一种是和原房主签合同,然后过户给你,其实这个是不作数的,因为拆迁办那里有名单的,到时候分房是分给原户主的,到时候就麻烦了,这五年内是不能过户的,你的钱又给了他,你怎么办呢?所以要找拆迁办,原房主,你三方坐下来签合同,签字盖章,把手续弄好了,这样才行的通。
第二种和拆迁办签合同,要小心诈骗,再三核实他的身份和权限,有没有转让资格的权利,到时候上面来一句不符合规定,退钱给你,一来二去一两年过去了才退你,这不是找麻烦吗,所以要了解清楚,这个房子是哪里来的,条件是什么,合同盖章是哪个公司,买安置房一定要多了解,不能急,现在太多骗子了。
四
挂羊头卖狗肉,其实是小产权的房子挂名为安置房,这个很有可能啊,所以我们要买的时候先去当地政府部门的拆迁办了解一下这个项目的情况,甚至可以去房管局了解下这个项目能不能办证,一切都是避免上当受骗,复杂一点没有关系。
五
以后转让的时候,是要缴纳土地出让金的。
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