购买二手小产权合同有效吗_小产权房签订的买卖合同有效吗？

按规定，小产权房不能进入市场进行交易，因此其买卖合同不能作为产权变更登记的依据。但从实际发生的现金交易后，该小产权房的居住使用人，也发生了转变，是否可视为合法的民间自主交易还有待商榷。

宅基地应该不准进入市场交易的，但其房屋所有人，受物权法保护。

您好！

小产权分为几种类型的

1、村民集资房，有的发绿本

2、个人宅基地合法报建，有的有绿本，有的有地皮单，有的补完税，可以办理红本！

3、没有经过合法报建，私自加建或经过报建没有按照国家报建手续加建或者抢建的

这几种目前市场上比较多的是第一种和第三种，这两种购买起来风险系数太高，因为小产权房是不允许在市场上交易的，所谓的合同，一般为律师见证，大业主与小业主制定的合同，不具备法律效益，第一种还好点，被拆的可能性较小，第三种随时可能会被拆，如果是第二种有合法报建手续的，买卖起来相对好一些，尽量购买有红本的那种，要过户，有绿本的那种不能过户，面临拆迁的时候，老业主有的会反悔！到时候会存在争议或者法律纠纷！建议能买商品房就买商品房！小产权买卖看自己运气，遇到好的大业主，也能自住或者赚钱，遇到缺心眼的大业主，基本就很麻烦！

个人观点不喜勿喷

不建议购买后期隐患太多。

存在四大问题：1.被拆除的风险，如遇拆迁你得不到任何拆迁。2.容易发生产权纠纷，由于没有合法的合同和房本，你无法查到有无债权纠纷，有没有一房多卖风险很大。3.小产权房不能落户孩子上学难。4.水大多为临时用电或高价电，饮水多为井水不卫生，气是临时高价气、暖气为自己供暖温度较低，物业为开发单位自己的物业服务差，配套设施差。

如果不得不购买，建议找规模大配套全的优先，再看看附近的规划，有无拆迁的可能，这样能降低被拆的可能。

最好把你所谓的二手小产权房写详细：当前市场把单位分的房也叫“小产权”其实是不对的只有乡产权，这种房产才是小产权。如果你买的是乡产权，你的户口还不在房屋所在这个村里。签不签协议基本没什么用处。最好详细描述一下，你看到的是产权证还是一纸合同。这样才好帮你

首先小产权房并不是一个法律上的概念，它是相对于大产权而言的。所谓大产权就是在合法的土地上所建造的房屋，并且缴纳土地出让金，由国家房管部门颁发房产证书的房屋。而小产权房屋一般是指在农村集体土地上所建造的房屋，没有缴纳土地出让金，所以不会得到国家正式颁布的大产权证。那么显然这样的房屋在流转上会出现一些问题。

一般来说，如果是在农村集体土地上所建造的房屋，该房屋只能由本村集体经济组织的成员之间才能进行转让和购买，这种房屋是不能转让给城镇居民户口或者不是本村的集体经济组织成员的。

而由于这类房屋在出售上会比正规的商品房价格要低，而且很多房屋有可能会面临拆迁，所以很多城镇居民户口的人乐于去购买。一是因为便宜，二是有可能指望将来拆迁而获得大笔的拆迁款。

但是很多购买人却忽略了一点就是，如果这样的房屋将来真的涨价了，或者真的遇到了拆迁可以获得大额的拆迁款，面对巨额资金的诱惑，原来的房屋出售人有可能会反悔，而想办法收回房屋。

而最有利的收回房屋的理由，就是认为该房屋买卖合同无效。而通常根据法律规定，这样的房屋本身就不得对外进行流转，所以被判决无效的案例是占绝大多数的。

最近全国各地陆续出台相关政策，每个地区将有每个地区的试点，至于这样的房屋买卖合同是否会判决无效，将根据每个地区的不同试点政策来进行裁判。

总之，这样的房屋依然是存在很大的买卖风险，建议不符合购买条件的人一定要慎重购买，而不要图一时便宜。

小产权房最大的问题是没有房本，产权不受法律保护，签再周全的合同，产权也不是你的。

小产权房子分为很多种

有村民自行筹资兴建的农民房，有村委会和村民在集体土地上自行开发的统建房，还有开发商出钱村集体出地合作建设的，但不管哪一种，都是无法取得正规的房产证的，由于没有备案，也无法避免一房多卖的现象，监管不到位，质量也无法保证，同时如果买小产权是无法贷款的，以后出手也更不容易，如果赶上拆迁更面临着原业主违约的风险。

那么签合同到底有什么作用呢

市面上常见的有小产权买卖合同和合资建房协议，但不管哪一种，规范的也只是合同双方的债权关系，无法对产权进行约定。

日前，深圳市一则小产权房买卖合同被法院认定有效的新闻也引发了社会的关注，但多名律师均表示，法院判决合同有效已不是个案，但合同是否有效和产权的合法并不是一回事儿。

所以，买小产权房存在相当大的风险，虽然价格可能会有一些优势 ，但无法过户，拿不到房本始终也不能让人真正的放心。

小产权房合同无效。

如果有纠纷的话只能按照合同无效处理。有效合同是指一般来说只有符合法律所规定的生效条件合同，才是有效的合同，否则有可能不仅无效而且会受到法律的制裁。合同的有效要件是法律评价当事人合意的标准，故应不同于合同的成立要件。按《民法通则》第五十五条规定，合同的有效要件应包括:行为人具有相应的民事行为能力; 意思表示真实; 不违反法律或者社会公共利益。有学说认为，这三项要件再加上标的可能与合法，作为合同的一般有效要件。一些特殊合同可能有一些特殊的有效要件，如对外合作开采石油合同需要经过国家有关部门的批准才能生效。

非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价，法院不应支持;而如果买房人不知道房屋情况的，法院应该支持。