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夫妻一方卖了房子是否有效_夫妻一方擅自卖房怎么办?

来源:小编整理自网络2022-06-08 09:29:04 人阅读
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导读:,大家好,我是晶晶导演,这个问题我来回答。妻子和丈夫两人都在国企上班,两人的房子也是岳父岳母一次性付清,所以婚后生活也没有很大的压力。妻子每次买衣服或者逛街回来,...

大家好,我是晶晶导演,这个问题我来回答。

妻子和丈夫两人都在国企上班,两人的房子也是岳父岳母一次性付清,所以婚后生活也没有很大的压力。妻子每次买衣服或者逛街回来,丈夫都要嫌弃妻子乱花钱,就连让妻子做饭,也不让做菜,说是费钱。可是丈夫的同事分期买房时,丈夫却向同事炫耀自己的房子是自己全款买下来的。

这天妻子上班回家之后让丈夫去买点肉做饭吃,可是丈夫却说猪肉贵,两人争执了一会后,丈夫说给妻子买鸡肉吃。丈夫走后没一会儿,小叔子就来了,妻子问弟弟什么事情,弟弟说是自己打牌输了钱,想和哥哥搜子借点钱,可是当妻子知道弟弟输钱的具体金额后就惊呆了,原来弟弟在外输钱输了几十万。

丈夫买东西回家看见弟弟在家,问清原由后就说自己也没钱,妻子不想看到兄弟二人就自己回卧室了,丈夫看见妻子走后,就答应弟弟自己之后会将房子卖出去,买房子的钱给弟弟一半用来还钱和零花,并嘱咐弟弟不要将事情告诉嫂子。妻子从卧室出来后给了弟弟一张十万的卡,告诉弟弟那是全部积蓄,让弟弟再想想办法。

弟弟走了没几天,妻子回家之后从丈夫嘴里得知他们的房子已经被丈夫卖了,妻子问丈夫为什么不提前和自己商量,没想到丈夫却理直气壮的说自己当时也出了十万块钱,这个房子他有权决定。妻子看着婚后丈夫越来越让自己失望,就提出了离婚,并让丈夫把自己婚房的钱还给自己。


夫妻一方是没有权利卖掉房子的,偷偷买了,而且能够成功的交易,说明大动了脑筋了,这类问题,实际购房的整个过程中都在,特别是过户过程中政府也在积极的避免这样的事情的发生,过户签合同,签字的时候必须要求卖家夫妻双方在场,双方签字才可以生效,否则不能过户;


房子是以家庭为单位进行购买和卖出的,一方悄悄的把房子卖掉,除非做了两件事情;


一件事情就是,搞到了一份委托书,委托书也可能是假的,签字,手印不一定是真的,但是搞到家里的户口本,夫妻另一方身份证以及复印件,还是有可能的,谁还去验证手印,对吧?


后来就要求,委托书也要求是公证委托书,必须到公证处,公正才会有效,懂了吧?


二件事情就是,制造了一个假的离婚证书,只要房产证名字上是本人的,就可以自由买卖了;


这两个前提,都是造假,也就是说你的家人造假了,违约的也是你的家人,明白了吗?


你想要追回房子,可以采取诉讼的方式,协商的方式我估计也是白搭,也是可以追回的,但是要承担违约责任,这就要看合同上是怎么约定的了,追回房子的成本到底有多高,这就不能在这里给你一个合理的解释了,这个违约责任是你的家人夫妻另一方来承担,实际就是你们承担;


真实的实际的情况,会复杂很多很多;


一般情况下,违约成本还是蛮高的,如果只是收取定金,要双倍返还定金;


如果交了首付,对方办理了贷款按揭,有的甚至已经过户给对方了,那追回的成本就更大了;


有可能合同里约定,有任何一方违约,或者返回要赔偿对方总房款的30%作违约金,300万的房子,要赔偿人家100万的损失,你就是采取诉讼的方式,又有什么意义呢?


阿永哥点评:


一是在没有过户之前,可以把房子保全,保证房子不能过户给对方,保障自己的合法权益也是对的,但是夫妻的另一方,要负违约责任,要看一下违约责任,你们能不能够承担得起?


否则,卖房的另一方夫妻也有可能被买家起诉违约,被追偿违约责任,是大概率事件;


二是如果已经过户给对方了,个人觉得意义已经不大了,回去让你的另一半,跪搓衣板吧!


也不至于离婚,个人觉得,另一半选择卖房,一定有隐情,你要搞清楚了,是什么隐情,你愿意不愿意和她一起承担,这个很重要,当然,隐情有很多种,在不伤害自己情感的情况下,要挽救一个家庭还是有必要的,毕竟有孩子,如果另一半良心大大的坏了,为了谋私欲;你就该好好的思考一下了,知道吗?


一切的根源,都源自本我,你想,为什么你的另一半隐瞒着你卖房,你有不可推卸的责任;


好了,就不多说了,关于房子,还有什么其他的疑问,可以随时搜索关注公众号[乐福居],留言给我,我会直言不讳,有问必答。

关于这个问题,先说答案,夫妻双方未经另一方同意,把房子卖了,合同是有效的。但是合同有效,并不意味着房子就可以卖出去。

根据我国《民法典》第一百四十三条的规定,只要行为人具有相应的民事行为能力(年满十八周岁、精神智力发育正常),签订合同是他真实的意思表示,且合同涉及的行为不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,那么这个合同即为有效合同。至于另一方是否同意,并不是决定合同是否有效的因素。

那么,未经另一方同意,且合同有效的情况下,是否就能够把房子卖了?不一定。

根据《民法典》第三百零一条的规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。夫妻共有的房屋,未经另一方同意,是无法办理产权过户的,这时问题就产生了,合同虽然有效,但无法办理产权过户,不能过户,也就意味着合同无法履行,买方并不能取得房屋所有权。合同无法履行的情况下,签合同的一方(卖方)就需要对买方承担违约责任。

看到这里,想必您就明白了,房屋买卖合同虽然是有效的,但房屋属于不动产,其产权的变更需要共有方同意才可以完成产权过户登记手续,一旦另一方不予配合,过户将无法完成,买方是不能取得房屋所有权的,房子并没有被卖出去。

上述只是一般情况,也有例外。也就是通常说的“善意取得制度”,《民法典》第三百一十一条第一款的规定,受让人在满足以下三种情况下可以取得动产或不动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。注意,善意取得要求同时满足前述三种情况,即不知道卖方是无权处分,交易的价格属于正常市场价,且房屋已经办理过户登记手续。也就是说,只要不满足任何一点,如明知房产存在其他共有权人,或买卖的价格不符合正常市场价,或房产未办理过户登记手续,都不构成善意取得,即不能取得房产的所有权。既然不能取得房屋所有权,一旦另一方知晓该情况,就可以阻断该房产所有权的转移,请求追回在不知情的情况下被出卖的房产。

还有一种情况,假如买方符合善意取得的情况,此时,不知情的一方的权益如何保护?

假如买方确实不知道卖方无权处分房产,且按照市场价格支付了房屋价款并完成了过户登记,此时不知情的另一方是无权再追回被卖出的房屋了。但如果其利益遭受了损害,其可以依据《民法典》第三百一十一条第二款的规定,可以向无处分权的人(即卖方)要求损害赔偿,即赔偿自己因此遭受的损失。此举的目的在于保护正常的市场经营秩序,避免交易被随意撤销而引起秩序的混乱,第三人在无过错的情况下按照正常价款购买的房屋且办理了过户登记,其合法权益也是应当受到保护的,不知情的一方向无处分权的人要求赔偿也非常合理。

根据我自己卖房买房的经历:夫妻在婚姻存续期间,无论房子的产权登记在谁的名下,都不能单方面过户卖房。房产局在办理房产过户的时候,非常谨慎,必须夫妻两人共同到场签字,拍照,少一个人都不能办理过户。如果夫妻一方在出售房子的时候,有离婚手续,离婚协议,并且离婚协议上对该房屋产权的分割无异议,房产局才可以凭有效的离婚证,离婚协议,给你办理房产过户。所以,现在夫妻一方不管你产权人是共有还是单独某一方,你都卖不掉房子。像电视剧里那种瞒着其中一方私自拿房产证去卖房子或者抵押的都是胡说八道,现实中根本就没有任何人,部门,单位敢这样做,因为手续不全,就意味着风险和法律上不承认。

夫妻一方擅自出售夫妻共同所有的房屋,房屋买卖合同是否有效,要区分不同的情况。

一、房屋买卖合同有效的情形

1、房屋购买人出于善意购买房屋,不是与夫妻的一方恶意串通为了损害另一方的利益而签订房屋买卖合同;

2、房屋购买人支付了合理对价,也就是房屋的买卖价格是合理,没有偏离市场价,而且房屋的价款已经支付给了出售房屋的一方;

3、办理了产权登记手续,房屋买卖合同已经履行,房屋已经办理了变更登记手续。

夫妻一方擅自出售夫妻共有的房屋,同时符合上述三个条件的,房屋买卖合同受法律保护。

如果不是同时符合上述条件,夫妻的另一方以未经其同意为由要求确认房屋买卖合同无效,法院就会支持了。


二、夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,损害了另一方权益,怎么办

夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,之所以会被认定为有效,是为了保护善意第三人的利益。

保护了善意第三人的利益,夫妻另一方的权益因而受到损害,在这样的情形下,如果受到损害的一方,在离婚时提出损害赔偿的请求,法院会支持。


本答案为北京郭广吉律师原创,首发于头条。

自然不是。

因为房产登记原因,导致原本属于夫妻共同财产可能登记在配偶一方名下。而对于《物权法》来说,物权是以登记为准,导致配偶单方具有转让房产的现实可能性。

所以,对于单方出售房产的行为,在法律上属于无权处分行为。《合同法》第五十一条规定:“无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。

所以,合同法规定的是追认生效。但是,司法解释已经改变对无权处分的认定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持

所以,对于这个单方签订的买卖合同,属于属于无权处分,但仍然属于有效合同。

之所以会作出改变,主要是为了维护买方的利益。因为对于这类无权处分行为,大都是卖方所致。而一旦认定为无效合同,那根据无效合同的法律后果,作为买方所能得到的赔偿那边相对较小。若合同有效,作为买方则可以主张赔偿,获得更大的利益。

对于这个问题,关键是要看夫妻一方到底是要买房还是要卖房?因为题目当中只是说夫妻一方签订房屋买卖合同,而签订房屋买卖合同既有可能是买房也可能是卖房,而买房和卖房作为夫妻一方而言,能单独做主的权利是不一样的。

比如,如果夫妻一方背着另一方私自购得了一套房产,那么通常这种情况下,不论他动用的是夫妻一方个人财产还是共同财产,一般情况下,另一方配偶不会持异议,因为一般来说,买房不会对夫妻双方的共同财产造成什么损失,即便一方是对外借债,或者是用共同财产所购买的,但所购买的房屋依然是属于夫妻共同财产,所以这种情况下,一方可以自行做主,也不会认定为无效。

但是如果一方是擅自出售房产,那就要另当别论了,首先要看夫妻一方出售的房产是否属于夫妻共同财产?如果是夫妻共同财产,原则上必须要征得另一方的同意,因为该房产不是属于一个人的,应当是双方的,所以在处分的时候应当双方协商一致,在另一方不知晓的时候擅自处分属于侵犯了另一方的合法权益,假如另一方追究下来,是可以要求确认该房屋买卖合同无效的。

但是如果房屋买卖合同被确认为无效,而使买房人遭受损失,那么需要看具体的情况,看看是否可以追究夫妻乙方的违约责任,或者看看买房人是否属于善意取得,能够获得该房屋的产权,这个需要看具体的情况,不能一概而论。

如果您有相关的法律问题,或者需要进一步详细咨询,可以关注本头条号,私信律师咨询!

感谢邀请。

就你所提的问题,首先要区分是个人财产还是夫妻共同财产。

若该房产为个人财产 ,其有对该房产的处分权。配偶无权追回该财产。

若该房产为夫妻共同财产,夫妻享有平等的处分权。一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋属于无权代理,该买卖合同属于效力待定的合同,若配偶不承认该合同的效力,则该合同无效。但是,这里涉及一个善意取得的问题,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方就无权追回该房屋了。此时擅自处分夫妻共有房屋的一方对另一方损失要承担赔偿责任。如果买方非善意购买,交易价格明显低于市场价,这种情况下,即使房子已经过户,仍可追回该房屋的所有权。

当然若配偶承认该买卖合同的效力,该买卖合同生效,就不得追回了。

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