定义：商品房又称“大产权房”。它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，建成后均按市场价出售或出租。
从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（即存量房）等。
商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
而合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨土地自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，属于“小产权房”。
可以这么说，商品房也是市场经济的产物，它的最大特点就是可以按照市场价自由买卖且受相关法律保护。
其实从字面意思大家也大体都能看明白，商品就是能在市场上自由买卖的产品，那商品房就是能在市场上自由买卖的房子。商品房包括住宅房，但不限于住宅。
我们在买房子的时候要特别注意是否是商品房，如果买的房子不是商品房就不能办理房屋产权证。那样的房子是无法进行上市交易买卖的，只能进行私下交易那是无法过户的，换句话说就是该房子并不是住在里面的人真正所有，购买者并不受到相关法律的保护。所以这样的房屋价值一般相对商品房来说都低很多的，而且这样的非商品房并不容易找到买家。
所以购房者买房时一定要弄清楚房屋的属性，否则很容易造成重大损失。我们一般不建议大家购买那些小产权房尤其是无产权房，那样的房屋交易风险很高。
另外还要提醒的是没有产权证或者不能办理产权登记的房屋是没法去银行申请房屋抵押贷款的。
商品房的特点
1.商品房拥有完整的产权
商品房经是政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋。
2.商品房能办理产权证和国土证
商品房是开发商开发建设的供出租销售的房屋，开放商可以自定价格出售，浮动空间大。
商品房的建筑面积一般由套内建筑面积和公摊的共有建筑面积组成，其中套内建筑面积部分为独立产权，而公摊的共有建筑面积部分则为共有产权。
3.商品房一般按套计价
商品房主流的计价方式是按套计价，另外还有按套内建筑面积计价和按建筑面积计价等计价方式。计价方式主要用于确定商品房销售，但产权登记仍需按建筑面积计算。
4.商品房建设标准质量有保证
商品房的建设标准一般由企业根据国家相关建设法律法规自定，且需要通过规划设计。建设过程一般由监理按照国家规定进行验收，竣工移交时需要出具《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。
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购买新房需要什么条件？对于首次购买新房的朋友如果是限购城市要提供两年的社保缴费单。准备好购房首付款，和收入证明。有单位的单位出具有公章的收入证明，自己开公司和店面的有税务部门出具收入证明。未婚的要提供单身证明，以后的要携带结婚证双方到场签字才可以签署购房合同。买房需要注意的是，开发商要有商品房预售许可证，土地使用证等相关证件，才安全。选择房贷按揭银行最好是国有四大银行。在选房方面一定要进行实地看房考虑到采光，户型，楼层详细比较之后，不要立马当场下单付定金。可以给售楼小姐留下联系方式说去其它楼盘看看综合考虑下过几天再决定，这样售楼小姐就会过几天给你打电话已最低折扣拿下你这个购房意向客户
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售应当符合下列条件:1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。2.持有建设工程许可证。3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也就是说，房地产项目竣工后，相关机构验收项目合格是交付的最基本条件。另外，《建设工程质量管理条例》还做了具体规定，其规定了建设工程竣工验收应当具备五个条件，(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(2)有完整的技术档案和施工管理资料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(5)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。在验收时，上述条件是否达标，一般通过开发商出具的《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等来检验。当然在验收时，购房者还应当检测服务面积房屋质量，实测面积误差超出3%，可以中止收房并要求赔偿。法律依据：《城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设工程竣工验收应当具备下列条件：(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(2)有完整的技术档案和施工管理资料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(5)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
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