不动产具有二种权益，一种是所有权，一种是使用权。依法取得不动产权属的人叫所有权人，也就是房东。通过租赁方式取得房屋使用权的人，是房屋的使用人，也就是租户。
其实，这里面包括了租赁合同的转租、租赁期限、买卖不破租赁、固定租金等相关法律问题。下面逐一讨论一下，希望对大家有参考价值。
当承租人想与出租人签订租赁合同时，首先要确定该房屋的证据手续是否齐全，比如房产证、购房合同、房产共有人的身份证复印件都要让房主备齐；然后，双方应该亲自验收房屋，做好交接工作，一定将房屋设施设备有效性、安全性、操作性能在合同内写清楚。
房屋验收达到自己的预期目的，即可与出租人签订租赁合同。该租赁合同最好使用正规公共租赁平台版本，详细记载租赁期间的权利义务，租赁期限越长越应该具体明确各方权利义务。以防止后续发生纠纷各方都会扯皮，打官司无事实法律依据。
民法典实施后，产权可以与居住权分离，让承租人居住权更有保障。产权人如果想长期租赁该房屋，就应该按照法律规定与承租人签订租赁合同，约定各方权利义务，明确责任十分关键。租赁期限最长不能超过20年，双方最好做租赁合同公证。
因为长时间租赁容易引发纠纷，各方鸡毛蒜皮小事儿都会引发诉讼，必须做好公证，防止双方任意反悔。比如租赁期间租金变化问题，一定约定清楚是采用一次性固定租金，还是随时间持续变化按照市场规律搞浮动租金等，必须写清楚。
租赁期限内，承租人想转给次承租人居住，与原房主如何办理手续，是否准许承租人自行决定转租等一系列问题，必须写在租赁合同内。如果约定不清楚，承租人的权利受到影响，自然不能保障次承租人的权利。没有约定的前提下，一般转租行为需要出租人同意，对承租人显然不利。
在租赁期限内，如果产权人（房主）将房产变卖，需要提前通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。而当承租人表示放弃购买房屋时，房主自然有权选择其他购买人完成产权交易，但是买卖不破租赁仍然有效。即房产虽然变更为新的房主所有，但是租赁合同在有效期内仍然需要继续履行。
买卖不破租赁在民法典规定中有个例外，就是房主的近亲属或共有人想购买该房屋的，承租人的优先购买权是无法对抗的。包括房主申请法院拍卖房产时，应该提前五日通知承租人，承租人没有参与拍卖程序的，视为放弃优先购买权。如果房主未通知承租人卖掉了房产，承租人只能提出赔偿请求，不能对抗买受人的购买行为。除非有证据证明双方恶意串通，损害他人利益或有其他违法行为。
像租金这种问题在整个租赁合同履行期限内都是非常关键的条款，必须清楚明确的写在租赁合同内，写的越详细越好。尤其是长期租赁合同，必须明确租金缴纳方式、期限、变更条件等。比如固定租金模式，就必须明确租赁期限内租金永远不改变，每期只能缴纳1500元租金，无论租赁市场怎么变化，双方均不得变更，也不得反悔。否则，违约方必须返还守约方所有前期租金并赔偿损失，双方合同仍然需要继续履行。
长期租赁合同必须做好公证，因为这里不确定因素太多了，发生纠纷的几率很大，只有清楚约定各方权利义务，才是长远租赁合同的有力保障。不然，双方发生纠纷，很快就会解除租赁合同，甚至起诉到法院也无法达到预期效果。双方之间一旦发生纠纷，除非能协商解决，否则只能按照租赁合同约定执行。
1、含义不同。居住权是指居住权人对于他人所享有的关于所有权的住房及其他附着物享有的占有、使用的权利；而居住证是由有关机关下发的对房屋有居住权利的证明文件。
2、权利性质不同。居住权是占有使用权；而居住证是行政许可权利。
3、设定人不同。居住权由房屋所有人设立；居住证由相关部门设定。
现在《民法典》还未实施，相关解释也未出台，谈谈自己的理解。
从民法典第三百六十六条规定来看，居住权人有权按照合同约定，对他人住宅享有占有、使用的用益物权，也就是说居住区人不享有收益权。从所有权的性质来看，所有权人享有占有、使用、收益、处分权。故收益权归所有权人。房屋出租后，居住权人和房屋承租方的矛盾点在于占有、使用权。即权利优先顺序问题是本题的关键。
民法典第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。也就是说，在设立居住权后，除非房主和居住权人达成协议可以将房产用于出租，否则不能出租。
如果房屋已经出租，当事人欲设立居住权，必须不能侵害承租人权益。参照“买卖不破租赁”的原则，在房屋买卖过程中房屋已经出租的，在租赁合同有效期内，承租人的权利不因所有权转移而受到妨碍或消灭。
据此，当事人虽设立了居住权，并经依法登记（未经登记的居住权不成立），但也不能侵害第三人的合法权益，必须保障承租人的合法权益，否则承租人有权向出租人主张违约责任。
另外，关于租金的收取，也应当按照租赁合同约定进行。即使居住权人与所有权人约定租金由居住权人收取，居住权人、所有权人也必须履行通知义务。其他出租人应承担的义务也应在新的合同中明确，否则对承租人不产生效力。
居住权是个新生事物，在未来设立居住权登记时，对承租人权利的保障或许会成为一个重点登记审查对象。
标签：
