第一次买新房注意事项_买新楼盘要注意什么?

来源:大律网小编整理 2022-06-23 09:00:52 人阅读
导读:一、先验收后交房某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵,为了转嫁风险,规避责任,利用购房者急于收房入住的心理,要求购房者先签收钥...

一、先验收后交房

某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵,为了转嫁风险,规避责任,利用购房者急于收房入住的心理,要求购房者先签收钥匙,签署入伙协议书,然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续,不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任,还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。(北京美宅客家装)

开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者,但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的,不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件,其所谓的交房不能产生法律上的交付,购房者有权拒绝交房,开发商已构成实际上的逾期交房,应承担逾期交付的违约责任。

验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分,书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如:竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等),收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。提醒读者,开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。

现场验收具体内容包括:

1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符;

2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;

3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;

4.其他合同中约定的项目做得如何。

以上内容验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载,好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题,可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿,因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。

二、明确开发商收取的费用

交房时购房者缴交一些费用是难免的,如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准,根据《商品房销售管理办法》,开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的,购房者应与物业管理企业签订物业管理合同,现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准,有的对不同消费群采取不同收费标准,由于购房者是单个与开发商订立合同,往往不知道别人的交费标准,作为市场化的物业管理服务而言,同样的服务不同的收费,对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。

另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议,交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议:对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致,对于物业费上涨,如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等),可以要求开发商遵守承诺或补贴差价,如果举证不能,只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前,交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。

三、警惕协议陷阱

一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套,在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金,并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。

对于此类协议,需提请购房者注意:协议一旦签署,就具备法律效力,放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务,在没有法律规定或合同约定的情况下,开发商没有权利提出新的交房条件,购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。

四、新房交房注意事项细节

1、收房注意房款约定

如果客户与开发商在合同中约定,在房款结清之前,开发商有权顺延交付房屋,则客户须结清房款之后,才能接收商品房。

2、注意物业费不能乱

根据现行规定,新建小区一般由开发商选聘物业管理公司,并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时,开发商有义务向购房人出示业主临时公约,就物业费等相关事项作出约定。因此,如果在商品房收房时出现物业费的问题,业主可据此主张权利。

3、注意物业费可以按月交

在办入住手续时,多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定,物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收,但不得一次性预收多年的物业管理费用。】

4、注意缴纳契税签协议

根据规定,契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用,否则不予办理入住手续。

开发商之所以这样要求,是因为对于按揭买房的业主,在房屋权属证书未办下来之前,开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用,会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用,是怕开发商挪用。

对此问题,解决办法是业主与开发商协商,签订《契税缴纳协议书》,约定双方应承担的违约责任等。

5、注意先验房再办理手续

目前,开发商在交房时,一般都要求业主先办理手续,缴纳相关费用之后,才允许业主验房。对于这一不合理的程序,业主应坚持先验房,后办理手续,并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收,以避免以后的纠纷。

6、建议业主集体收楼

鉴于购房人专业知识的匮乏,建议购房人在收房时能够集体收楼,可能的情况下可以聘请律师指导协助,这不但可以弥补单一主体知识的限制,更好、更有效地维权,还可引起开发商的重视,促使开发商就收房过程中的问题做约定。

7、注意遇配套问题先收房

针对不同的房屋问题,开发商承担的责任有区别:房屋主体有质量问题要承担退房责任,若是掉灰、裂缝等问题,开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件:比如配套设施、空气质量不合格等,购房人可先收房,然后要求开发商承担赔偿责任。

8、注意买房尽快收房

有的业主买房是为了,迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题,建议购房人做比较,如果租金的损失较大,建议先接收房,等把房子按照既定的计划出租后,再追究开发商的违约责任。

买新房是很慎重的一件事,无论是投资还是自主,都需要考虑很多因素,我整理了一下,主要需要考虑以下几点:

位置地段:决定后期入住后的便捷性,一个好的位置甚至在未来都会有很大升值空间。

生活配套:生活配套设施一应俱全,商超,饮食医疗一定要完善,生活起来才舒适。

交通:这个是很重要的因素了,每天上班,外出各方面都跟交通有很大关系,甚至有些在地铁口的房子,价格飙升。

环境:无论是小区环境还是所在楼栋环境,都要尽可能的避免噪音和灰尘。

楼层:要避开“一层(家中有老人除外),二层腰线层,无采光层和顶层”,这些楼层或多或少的都有一些问题。

户型:要方正,开间要大,最好是东边户,要南北通透;避免多墙面和不规则的房间。

以上是我的一些建议,希望能对你有所帮助,有其他买房问题也可以找我。

一,选择房子注意事项:   1、制定合理的购房预算上线,   2、考虑居住需求的空间   3、买高性价比的房子注意经济能力下线   二,签订合同注意事项。   1、避免定金陷阱。很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。有的退的时候就各种理由了。所以如果交定金。必须看好定金合同!   2、看五证。开发商要有这五本证书才有售房资质!五证包括:《商品房销售(预售)许可证》;《建设工程施工许可证》;《建设工程规划许可证》;《建设用地规划许可证》;《国有土地使用证》。   3、贷款银行选择。如果是按揭贷款的,尽量要银行来选择,如果出现贷款延迟等情况不承担责任。

我有相关的经验,强答一波,说不上经验之谈,仅供参考吧,如有错误,还请见谅

1首先关于贷款方式的选择问题 有两种,一种叫等额本息,一种叫等额本金,虽然只差一个字,区别还是很大的。等额本息每个月还的钱是一样的,前期基本是还利息,而等额本金前面还款压力比较大,因为一开始还的金额比较多,但是越往后还的越少,压力越小,一般银行会建议第一种。两种方式第二种最后的还款总额会比第一种少很多,如果压力不是很大的话建议选择第二种还款方式

2 关于贷款的方式,当然最好选择公积金,如果公积金不够,商贷来凑,公积金一定要用满。首先公积金的利率很低,而且不会受央行的基准利率影响,相对来说比较稳定,如果选择组合贷的前提下,有些银行可能不同意做,没关系,换一家,我当时就是,中介给找的浦发,不给利率优惠,我直接自己找的工行,放款效率很高

3 关于贷款年限

基于历史经验来说,当然是越长越好。

从历史数据来看,在过去20年里,我国通货膨胀率最低为-1.4%,最高为5.9%,中间值为3.65%

那么按照公积金利率为3.25个点,商贷是4.9个点左右,说明了什么?

这个贷款利率简直就和免息贷款一样啊

重申一遍,房贷是你这辈子能拿到的利率最低的贷款

购买新房需要什么条件?对于首次购买新房的朋友如果是限购城市要提供两年的社保缴费单。准备好购房首付款,和收入证明。有单位的单位出具有公章的收入证明,自己开公司和店面的有税务部门出具收入证明。未婚的要提供单身证明,以后的要携带结婚证双方到场签字才可以签署购房合同。买房需要注意的是,开发商要有商品房预售许可证,土地使用证等相关证件,才安全。选择房贷按揭银行最好是国有四大银行。在选房方面一定要进行实地看房考虑到采光,户型,楼层详细比较之后,不要立马当场下单付定金。可以给售楼小姐留下联系方式说去其它楼盘看看综合考虑下过几天再决定,这样售楼小姐就会过几天给你打电话已最低折扣拿下你这个购房意向客户





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