个人开发商的房子能买吗_个人开发的房子能不能买？

相信你说的是以私人名义盖的房子，而不是以公司开发商名义建的房子。

一般开发商建房售房必须是五证齐全的，而城镇自建房属于小产权。小产权房实际上也是拥有产权的， 只是因为是在宅基地上盖的房屋， 所以只能在本村村民内进行房产交易。而不能公开上市交易，所以叫做“小产权房”。小产权房若不是本村村民的建议还是别买了，无法过户到自己的名下。就算有公证手续，时间久后也是个纠纷隐患。

随着经济水平的逐步发展和农民收入水平的不断提高，自建房建设品质也会越来越好，类型越来越丰富。但随着城市化的推进，城镇土地日趋紧张，越来越多的城镇提高了拿地门槛或者禁止建设自建房，城镇自建房在不久的将来将会减少。

看手续是否齐全有五证二书，有的话是可以办房权证的；　“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》（建设工程开工证） 、《商品房销售（预售）许可证》； “二书”： 《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》。

你这种情况是碰到了开发商自持捂盘，比方说开发商拿到预售许可，当时这个地方价格是6000，他觉得不划算，全部自持或者写老板的名字，缴税。然后房产证一下来拿去银行抵押，其实开发商不需要多少成本，是能周转的。待2年后或者5年后，房价26000，他当新盘卖，只是要走一个二手房交易的流程的，但是前提是他卖之前取消了抵押。然后这种开发商多半是会把他自己的税费交清楚，购房者跟买新房一样交契税，不存在大的影响。唯一跟新房不同的情况是银行按揭需要房产评估，为使贷款比例能达到新房相同的情况，此种房源比同地段新房会便宜10%-20%。开发商也是挣爆了，多半房价都已翻数倍。购买者只要清楚房产证解除了抵押，问题不会太大。

1.产权问题:公寓产权按照土地规划一般在40年或者50年，而如果你是为了居住而去选择购买公寓的话，那与住宅70年的产权肯定是无法相提并论的。而且最主要的是，住宅的产权到期后是确定可以续费的，而公寓目前并没有详细规定，而且公寓是90年代才开始的，第一批购买公寓的朋友产权也未到期。所以喽，既没有规定，也没有先例参考，属于一个不确定的问题。

2.居住问题:正常来讲，公寓的水电等都是执行商业标准而非民用标准，所以这一部分会有一些额外的支出。再就是公寓一般采用两梯多户的设计，而且公寓一般最低也是小高层，密集的人群下会显得相当的拥挤，同时因为一层楼中居住密度高，一般而言噪音、异味等等都是难以根治的，即便是管理到位也不可避免。同时公寓的居住者一般是租客，说的难听一点的话就是啥人都有，素质无法保证!

3.家庭问题:我们一般在一个城市买房想的是要在这里定居，而定居就意味着户籍问题必须要解决，而公寓是无法落户的这个大家应该都知道(在各地人才战中可能会发生改变)，所以这是公寓和住宅所不能比的地方。另一方面定居后自然考虑成家生子，这时候学区便又成了一个问题，因为不能落户那么自然划学区跟你也没有任何关系。

4.买卖问题:从购买而言，如果真的有人是因为买不起住宅而想买公寓的话，这个想法并不能如愿!尽管公寓建面小，但是首付比例高，换算下来的话相比一套建面为公寓建面两倍的住宅来说，首付价格基本是相差无几的。而因为公寓的以上特殊性，所以公寓基本是没有转手的可能的。

欢迎在评论中发表自己不同的观点。

小开发商建的楼盘可以买吗？这个提问在当下具有十分重要的现实意义，房地产市场艰难的2019年即将过去，即将迎来更扑朔迷离的2020年房地产市场，要买房，建议谨慎购买小开发商的楼盘，防范小开发商资金链断裂的“烂尾楼”、建筑质量差等房屋风险，主要是基于如下原因：

首先，房地产业是个资金密集型行业，在中央严格考核银行脱虚向实支持实体经济发展融资的政策导向下，小开发商的银行贷款越来越困难，破产的房地产企业呈快速上升。

根据统计，房企破产数量明显增加始于2018年下半年，2018年上半年破产企业为177家，到下半年大幅增加至281家，2019年上半年为238家，2019年下半年以来也已有221家。破产企业中大多数为小型开发商。房企破产后，轻则所开发的楼盘停工形成烂尾楼，严重则被债权人查封抵债等，复工更是遥遥无期。

其次，房地产业是个对综合配套建设能力水平要求很高的行业，小开发商通常缺乏开发高品质楼盘实力。小开发商自身因规模小，实力弱，难以聚合房地产开发所需的设计、施工和物业管理等诸多方面的优秀人才队伍资源，其所建楼盘多为二三栋房小盘甚至于独栋楼等，在当下地价越来越贵所需资金庞大的环境下，小开发商的楼盘基本上是卖完一栋少一栋，缺少为下次开发楼盘积口碑等的质量管理动力，容易出现偷工减料、弄虚作假等劣质品。

第三，小开发商市场抗风险能力差，开发楼盘易出现烂尾楼。在房地产市场好时，市场上是卖方市场，只要有房子购房者都争抢着要，甚至出现抽签买房的“盛景”。如今，在房住不炒的房地产业政策调控下，从土地出让、开发贷款、购房按揭等的配套调控政策逐渐形成全面控制，房地产市场逐渐转为买方市场，购房人对楼盘的品牌、品质要求越来越挑剔，小楼盘因成本转嫁困难而难以大幅打折优惠等，面临销售不畅风险陡然升高。在房的产项目开发中，通常项目建设资金中约有30%需要开发商用楼盘销售回笼资金投入滚动开发建设，如果项目前期销售不畅，在缺乏融资渠道时，极可能造成楼盘后续建设资金链断裂，容易形成烂尾楼盘风险。

因此，在中央房住不炒的政策顶层设计下，房地产市场从卖方市场向买方市场转变明显，楼盘的品牌、品质等越来越成为购房者关注的重要因素，从概率上说这些也只有大型开发商建的项目楼盘才有保障，小开发商建的楼盘更可能风险重重，建议谨慎小心购房。

理论上来说是不可以买的。 我国房屋上市交易，分为三种情况：

1、开发商通过合法渠道获得的土地，上市交易。此种房屋应该同时具有房产证和土地证，性质属于商品房；

2、农村土地集资建的房屋。此种房屋只限具有该村户口的人购买；

3、回迁房、安居房等，此种房屋可能需要补交一定税费以后才能交易。

4、私人建的没有房产证的房屋，这类房屋要么是违章建筑，要么是不允许交易的建筑。不管是哪种，购买后安全都得不到任何保障。从法律角度来说，这套房子并不属于你；同时如果有拆迁等，你也不会得到任何补偿。

买房子首要是确定自己的购买意图，首先搞清楚你要在哪一个区域买房，然后你的购房资金是多少，需要购买的面积是多大，对小区规模有没有要求，对绿化和配套有什么要求，对开发商和物业有什么要求等，综合这些因素后你就知道自己需要选一个什么样的房子。小房地产公司的房子是可以买的，最重要是有没有符合你的上述期望，还有就是开发商的资金链问题，土地是否有抵押等情况的了解。

近几年房地产状况，买个别小开发商的房子确实存在风险，应该谨慎出手

首先说小开发商一般都在中小城市开发项目，项目规模都不大，因为小开发商没有太多的资金。中小城市开发门槛比较低，主要是摘地资金不太多，小开发商一般交完土地出让金后，就没有多少资金了，但还得办手续，开工建设。这时一般小开发商都会找一家比较有实力的建筑公司来施工，一方面让建筑公司垫付部分工程款，另外可能还会收建筑公司，一部施工保证金之类的资金前期周转。这样项目就可以开工建设了，如果顺利项目出点形象后，小开发商就可以收一些购房定金，或对外融些资金，继续推进项目建设，直到取得预售许可证后，回笼资金，这时项目基本能顺利交工。

但是在建设的过程中，有中间环节出现意外，就会导致项目不能正常完工。比如果说，施工队伍实力不够，未能按约定垫付工程款，中途停工算帐，这时如果开发商拿不出资金，就会影响进度，或产生纠纷等。在有项目取得完预售许可证后，房子销售的不好，回笼资金慢，也会导致项目停滞，或不能按计划完工。

当然这种情况也不是决对的，大部小开发商也都是有始有终的把项目完成，但要是看好小开发商楼盘的房子了，也一定多考察一下，手续齐不齐全，工程款支付不及时，工程进度正不正常等，尽量降低风险。如果最保险就是买现房，这样可能房价会贵些，户型楼层选择余地小一些，但最安全了。

总的来说在小开发商楼盘买房，比大开发商相比有些风险，但谨慎一些也会把风险规避掉的。