二手房房屋纠纷应该怎么处理_二手房房产纠纷怎么处理?

来源:大律网小编整理 2022-06-10 10:42:08 人阅读
导读:目前二手房交易实务中,有律师介入的非常少,而房产中介从业人员由于专业知识不够或者急于达成交易等原因,而疏于审查交易的关键环节,进而导致争议频发。本文系上海杜继业...

目前二手房交易实务中,有律师介入的非常少,而房产中介从业人员由于专业知识不够或者急于达成交易等原因,而疏于审查交易的关键环节,进而导致争议频发。本文系上海杜继业律师根据实务中常见的争议,总结出买卖双方应注意的问题,供打算买房的朋友们参考。

一、关于合同签字的注意事项

无论是签订《居间协议》还是正式的《房产买卖合同》,都应由产证上的所有权利人和买受人本人在合同上签字,如果一方要求由代理人签字的,应到公证处办理委托公证。

二、购房资格审查与责任承担

通常购房资格审查是在签订正式的《房屋买卖合同》之后进行,如果买受人购房资格未能审核通过,将导致合同无法履行。因此,我们建议买卖双方可要求房产中介对买方的购房资质进行审查判断,另一方面最好预先拟定购房资格如何不能审查通过时,应该如何承担责任的条款。

三、房屋的权利状况的审查

对于买方而言,不仅要审查卖方是否具有产权,同时还要注意审查房产是否设置抵押,抵押权人是银行还是个人。

如果有可能,可以打听一下产权人的财务状况以及职业等,因为实务中出现过这样的案例:产权人借了高利贷,并用房产进行抵押,但是没有进行抵押登记;虽然法律上没有登记的抵押权不能对抗第三人,并不妨碍交易的进行,但是还会存在其他风险,比如:房产在交易过程中有可能被法院查封;甚至交易完成后,高利贷的债主还可能到房产所在地进行没完没了的骚扰。

四、关于贷款的问题

实务中,很多的二手房的买家都是需要贷款的。这个问题存在以下风险:

1、由于买家的原因导致银行不批准贷款申请,甚至更换多家银行也不能获得通过;

2、由于银行的原因迟迟不放款,实务中曾经出现过延迟6个月放款的情况。

对于这个问题,通常约定由于买家的原因导致贷款申请不能批准的,应该及时用现金补齐,否则要承担违约责任;由于银行的原因延迟放款的情形,建议可以约定一个双方都能接受的合理期限,如果超过这个期限,双方可以选择解除合同或者约定违约责任的条款。

五、户口问题

二手房的户口问题是买家特别要注意的,因为一旦卖家不迁出户口,在上海的司法实践中,如果买家以要求卖家迁出户口为诉由的,法院一般均不予受理,而且也无法强制执行迁出户口。因此,为了保证买家的权益,买家可以要求在买卖合同中约定,户口如果不及时迁出,卖家要承担违约责任的条款。而以该条款要求卖家承担违约责任的诉讼,法院是可以受理的。

以上五个问题是二手房买卖实务中常见多发的问题,所有的二手房买卖中均会涉及。实践中也出现过买方或者卖房蓄意诈骗的情形,更应该引起注意。诈骗的主要手段包括但不限于以下情形:用假房产证诈骗、利用假公证诈骗、利用出售查封的房屋诈骗、出售列入拆迁范围的房屋进行诈骗、以先过户后付款的方式再次出售房屋方式诈骗等。

另外,关于防止针对少数不良中介的陷阱,可参与笔者另一篇文章《买房,六招让您远离中介陷阱》

以上解答仅供参考,具体案件要根据案情并结合证据做具体分析,并选择合理的维权方案。如对我们的解答有不同意见或者有新的问题,欢迎关注我们后,通过“头条私信”与我们进一步沟通。

证据包括:(一)当事人的陈述;(二)书证;(三)物证;(四)视听资料;(五)电子数据;(六)证人证言;(七)鉴定意见;(八)勘验笔录。所以符合上述情况的证据都可以提交。根据交易的情况,二手房交易过程中,一般会形成以下证据:房屋买卖合同、房屋信息查询单、双方当事人的身份信息、付款凭证、房产证或者不动产权属证明、共有权人同意出售房屋的证明,双方沟通过程中形成的短信、微信记录、双方通话录音,有中介介入的,还要有中介公司的相关资料等。以上证据的形式可能表现多样,只要是与案件事实有关、与交易有关的资料都可以搜集起来。证据的搜集和提交是个技术活,要真实、合法、有关联,不得前后矛盾。现实中往往遇到,自己感觉证据很充分,很有利,最后却败诉的情形,所以二手房产纠纷,如果有可能,在交易过程中有疑问,咨询专业律师,注意保存证据。产生纠纷后,也建议委托律师指导维权。法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条证据包括:(一)当事人的陈述;(二)书证;(三)物证;(四)视听资料;(五)电子数据;(六)证人证言;(七)鉴定意见;(八)勘验笔录。证据必须查证属实,才能作为认定事实的根据。

解决购房过程中发生的房产纠纷,可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。(1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。(2)调解解决。调解,是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定,相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。(3)仲裁解决。仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。(4)行政解决。购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决,是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。法律依据:《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。

这问题多数是在中介公司买卖双方签订了二手房购房合同后,其它中介推荐他还有买家有更加理想的价格和付款方式,可以立即签约。卖家发现合同违约责任只赔付双倍定金,即使加上中介费卖家到手的钱还比上一个买家多,有不少卖家会以各种理由选择违约。

避免卖家违约首先要在买卖合同中的违约责任里除双倍反还定金外,还要注明违约金是成交价的百分之多少。可填最高比例。另外定金根据总价可以适当提高金额。

卖家真的违约并且愿意赔付双倍定金,买家还真没有什么好办法,只能解约。

希望我的回答有用。谢谢!。


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