买房子买期房还是现房_为什么大部分开发商要卖期房，不卖现房？

悟空先生：买新房好还是买二手房好，这要根据买房者的具体情况而决定。就房子的作用而言，它有价值和使用价值两种属性。一是财产保值增值属性；另一种就是实际居住的作用。现从房子的使用价值谈一下，买新房和买二手房的利与弊：

一是买新房的利与弊。新房不利的方面，从地段角度而言，新房多数是相对城市中心较远，由于刚开发建设，基本的生活配套设施不构完善，对日常生活便利性有一定影响。比如，购物商场，菜市场，学校，医院，上班距离等等都可能有一些影响。新房有利的方面，从地段角度考虑基本是相同或相似的，由于新房销售，开发商也会从销售与回收资金角度，降低于同地段二手房价格。新房的主人可根据自己的意志，风格和兴趣爱好进行装修设计，住起来了心理会更舒服。新房从折旧角度看，也有其自身优势。

二是买二手房的利与弊。二手房不利的方面，一般情况下二手房房型设计结构合理性差，原房主根据自已的的意愿设计装修，不一定适合现房主的意志，重新装修麻烦很大。从价格上考虑，二手房基本生活设施比较配套，价格就相同地段比较而言，也会相对贵一些。二手房有利的方面是，一般的二手房相对新房而言，生活设施配套齐全，生活方便。房屋经过一段时间居住，对房子的一些隐性弊端已暴露无遗，如透寒，局部渗水，房屋内预埋设施适用性等，都已一目了然，勿须考虑这些因素给日后生活带来麻烦。

总之，究竟买新房还是买二手房好，要根据买房者实际情况进行具体分析，永久居住还是阶段性居住，家里人员情况，自己资金占有情况综合分析而定。买房看似简单，实际学问很大，全面客观事实求是，三思而行才免后悔药难买。谢谢邀请。

为什么开发商卖期房，不卖现房呢？商人嘛，往往是利益优先，怎么搞钱快就怎么来，能卖期房的话，可以早点回款跑马圈地再周转，显然是不会卖现房的。相关的意见分享如下，供参考。

第一、关于期房和现房的一些认识

01、什么是期房？什么是现房？

这是常识性问题。

所谓期房，通俗讲就是在建工程，还没有竣工，不能交付使用就开始卖的房子；而现房的话，就是已经竣工，并且已经验收合格，满足交付使用条件的房子。

02、两者的区别

⑴实物形态

期房是在建工程，还没有成型；现房是已经建盖好的，可以去里面看现状。

⑵接房和入住时间

期房往往都要等一定时间才能接房入住，时间短的几个月，时间长的可能2、3年，更长的可能遥遥无期，成为烂尾楼。

现房的话，即买即住；办按揭的话，可能要贷款发放后才能办交接手续，才能接房入住。当然，不同的公司有不同的政策，也不能一概而论。

⑶价格优惠

期房往往会有折扣，现房往往价格更高些。

出现这种现象，一般是由于期房提前交钱了，但房子还没拿到，对买房人来说，可能就要吃亏些，为了弥补这种损失，体现公平交易，期房价格就比现房更低些。

⑷风险系数

现房的话，不管是实物形态，还是产权情况，都是可以看得见的，有啥问题都难以掩饰，不容易出现质量问题，也不容易出现面积误差。

期房的话，沙盘模型和最终交付的实物可能有差异，包括面积误差都是可能的，这就容易出现房屋质量纠纷，也容易出现补款、退款问题。

⑸玩家门槛

玩期房销售的话，一般项目预算25%的资金，甚至更少资金的房企都可以玩；但现房销售的话，需要“真金白银”才能玩，搞房地产的门槛要高很多。

总的来说，期房销售对开发商有利，对购房人不利；现房销售对开发商不利，对购房人有利。

第二、为什么开发商要卖期房，不卖现房？

小菜分析认为，大致是以下一些原因：

01、国家有这种政策

我国在《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》均规定有商品房销售方式，就是可以期房销售，也可以现房销售。

也就是说，不管是法律，还是行政法规，都允许开发商在进行商品房销售时，在两种销售方式中二选一！

说白了，国家规定了两种方式，开发商可以自由选择对自己最有利的销售方式。

02、投资门槛更低

根据国家规定，房地产项目投资达到总投资额的25%时，即可申请商品房预售，可以商品房预售，就意味着可以卖房回款缓解现金流压力了。

也就是说，如果项目总投资是1亿元，只要投资额达到2500万的时候，就可以申请期房预售。如果是现房销售的话，投资额要达到1亿元才能销售。这样看，无疑期房的门槛就要更低些。

再简单一点说，总预算1亿的项目，期房销售的话，2500万就可以玩了，现房销售的话，得要1亿才能玩。

放在市场上看，能玩2500万项目的人往往比能玩1亿项目的人要多，这就有利于推动房地产快速发展，推动城镇化进程。

03、现金流压力更小、占用资金更少

房地产行业特点就是资金密集型，高周转行业。

先是买地需要花钱，然后是规划设计，平地，土石方，做地下基建部分，达到总投资25%的时候，很多开发商都现金流枯竭了，而适时预售的话，完全就能解决这个问题。

比较弱的开发商，可能买完地就没钱了，不得不抵押土地融资来完成后续开发；更弱的开发商，可能买地的钱都是融资来的，施工的钱全是工程方垫的，这种资金链断裂，楼盘烂尾的风险就比较大。

但对开发商来说，期房销售无疑占用资金更少，以小博大，高周转，跑马圈地，迅速扩张，将利益最大化。

04、规避其他一些问题

卖期房是根据图纸和沙盘卖的，实际交房后，出现差异的话，购房人难以证明这些差距和瑕疵，而对投资客来说，好不容易抢到的房子，往往也不会去挑刺，无疑开发商更容易过关房屋交付。

如果卖现房的话，各种问题都是暴露在眼前的，要看出问题，比如，朝向、采光、采阳、空间感、设计缺陷等，太容易找出问题了，房子就不好卖。

因此，在商品房销售上，开发商往往都是采用期房销售，极少有开发商会选择现房销售。

第三、买期房好，还是买现房好？

总的来说，各有各的好。

01、期房的优劣势

⑴期房的优势

房源比较充足，买房人选择余地大；开发商为了尽早回款，可能会大力促销，房价折扣可能会更高些；由于要等1、2年才能交房，期房除了优惠，总房价水平可能会低于现房。

⑵期房的劣势

买期房是看沙盘和图纸，实际接的房子可能会有出入，比如面积误差之类的；交房时间需要等待，不能立即入住；期房能否顺利完工交付，取决于开发商实力，但不管多牛的开发商，理论上都有烂尾风险；市场行情有涨跌的风险，买期房时价格有优惠，但也不能保证接房后就一定能赚钱。

02、现房的优劣势

⑴现房的优势

即买即住，不用等，房子也没有烂尾的风险；现房是实物，房子有啥问题都能看出来，面积往往也不容易出现误差，采光、采阳、遮挡视线之类的都能实际感知，不容易被忽悠；房价行情也比较稳定，不易出现大的变动。

⑵现房的劣势

期房楼盘卖成现房，估计房子差不多都是“捡剩的”，可选房源不多，优质房源少，大户型可能更多些；整体价格优惠相对更少了，但“歪瓜劣枣”之类的户型、朝向和楼层难说也有较大价格优惠。

03、怎么选？

⑴急着住

无疑就选现房，但房子往往面积大，其他面积的，往往都会有这样那样的问题。

⑵不急着住，还要省钱

建议期房，房源多，选择余地大，可以根据预算出手。

⑶投资

主要看性价比和升值空间，不好统一下结论，有的期房更划算，有的尾盘现房甩卖的那种也比较划算。

综合全文：

在期房和现房销售问题上，无疑开发商都会选期房销售，投资门槛更低，资金压力更小，利益可以最大化，还能规避掉房子交付上的一些问题。对购房人来说，是买期房，还是买现房，更多还是看自身需求和资金预算。

期房尽量选择大品牌或本土房企大品牌开发的期房，期房价格便宜，现房二道贩子人里较多。

期房价格相对实惠，但基本要先交定金办手续，然后开发商慢慢建房，有的甚至房贷还了几年，依然没有等到开发商按期交房，这就是买期房最怕的结果。

这种情况下买房尽量选择全国房企前20名的企业，但不推荐买口碑最差的那一个品牌，本土的房企如果开发口碑好的话，也可以考虑购买。

期房和现房比，如果现房能更名，且没转让费或转让费可以接受，也可以考虑能更名的现房买卖。

现房和期房各有优缺点，具体要辩证的来比较，最适合普通刚需的房且价位合适才是最大的恒量标准。

谈一下个人想法，因为我买过期房也买过现房，买过新房也买过二手房，简要说下个人观点：

是买期房还是现房？

个人建议买现房。

买现房最大的优势：

一是可以直接入住，不用等；

二是能现地感受房子的户型、采光通风、噪声污染等情况，能实地考察比较，一般选择的满意度都比较高；

三是基本都有不动产权证，手续齐全；

四是周边设施、小区配套比较齐全。

个人特别看重手续齐全、有不动产权证这一条，因为这是以后房子再次交易、子女入学等的必要条件，因为我曾经买过期房，就是价格便宜，结果近10年没盖好，又让我给退了，房价还飞涨，吃个哑巴亏。

期房最大的优势就是价格相对便宜，但是风险因素太大。开发商能不能如期完工、将来能不能办理不动产权证、小区房屋建设质量如何都是未知数，毕竟买一套房子都是上百万的资金，个人不建议冒这个险，还是首选现房。

是买新房好还是二手房好？

因人而异，没有绝对的对与错，如果你嫌弃装修麻烦，喜欢简单快捷，个人建议买二手房，如果你比较爱干净，介意有人住过，那就买新房。个人意见首选二手房。

一是二手房选择余地大，新房选择余地小。

随着近10年来房地产的大量开发，城市中心可供开发利用的土地越来越少，大部分新房都是建在比较偏的地方或新城区，而整个城市无论是市中心还是郊区都有大量的二手房出售，购买二手房，选择的余地非常大。

二是二手房大部分可以直接入住，不用装修、够买家具等，节约资金。

二手房大部分都是人们正在生活居住的，装饰装修、家具及各种配套设施比较齐全，购买后可以直接入住，省心省力省钱。我就是不太喜欢装修，所以购买的二手房。

三是二手房有毒有害气体少，相对环保健康。

二手房都是人们居住或几年甚至十几年的，室内的甲醛、苯等有毒有害气体基本挥发完毕，而新房装修后至少要痛风半年以上，也不如二手房环保健康。