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回迁房集体产权怎么购买_回迁房有房产证但是是集体土地证，能买吗？
来源：小编整理自网络2022-06-08 19:34:12 人阅读
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导读：，集体产权的房子与普通的商品房的区别：1、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；2...
集体产权的房子与普通的商品房的区别：
1、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；
2、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；
3、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。
4、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。
5、无法部分改建所购房屋；
6、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。
而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。
那么，购买集体产权的房子风险有哪些？
一、行为违法，不受法律保护
集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，法律是不予保护支持的。
二、出现纠纷购房者境地尴尬
如果因面临房屋拆迁增值、继承等各种因素，村民开始对自己的出售行为感到后悔，鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子。
三、不能享有房屋的产权
购买了这类房屋，并不能享有房屋的产权，而是居住使用权。而通常的商品房，购买者享受的是完全独立产权，有自己的房屋产权证。
四、拆迁补偿不归购房者
目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。
五、不能用于抵押和贷款
贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也不进行登记。
六、房屋质量存在安全隐患
房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的，根本没有资质，在质量、信誉方面都没有保障。
笔者目前正在从事拆迁后的回迁房建设工作，并管理村建国土，当地的不少群众也在咨询这一问题，现特结合本地实际作如下答复，本答复的主要内容是：
只有该集体经济组织成员中符合“一户一宅”条件的人员才能购买，且需在该农房已完成产权初始登记的情况下才能进行交易后的过户工作。
第一，集体土地证的回迁房，仍属于农房，农房的转让交易所受的限制条件较多。
（一）集体土地证的回迁房（还建农房）其土地性质为农村宅基地。集体土地证的回迁房，是由镇里村里根据拆迁安置群众的需要，划定一个或几个区域的集体建设用地作还建农房的宅基地，可以集中建房，也可由拆迁群众自行建房，但修建的房屋仍是农房。
（二）还建农房的合法转让交易条件：购买人为该集体经济组织成员（目前至少是村一级集体），购买人应符合“一户一宅”的条件。当然，城镇户口人员、不符合“一户一宅”条件的人员（买了此还建农房拆除老房的除外）都不具备购买还建农房的条件。
同时，同样因涉及宅基地的使用权问题，此类转让交易还需经过村委会同意认可。
第二，还建农房需完成产权的初始登记后，才能进行交易后的过户。
因修建还建农房的目的是对农房拆迁户进行住房安置，安置对象为拆迁农户当事人，根据拆迁政策的规定和拆迁协议的要求，其产权的初始登记必须与拆迁协议上的安置对象一致，所以应先完成产权初始登记，初始登记的产权人为拆迁农户的当事人。
对已完成产权初始登记的农房，只要买卖双方符合交易的条件，按规定程序可以进行交易过户。
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(本文图片来自于网络）
不是所有的回迁房有房产证，分2种情况：
1、拆迁前有房产证的，回迁房有房产证；
2、拆迁前没房产证的，回迁房也没有房产证。
谢邀！首先这边科普下什么是回迁房！其实就是把老百姓房子拆掉后补偿给住户的房子。首先要明确这个房子是补偿给原拆迁户的，也就是说以后发生问题，肯定是向着拆迁户的。
对于这种房子，除非双方关系很好，否则不建议购买！
第一：回迁房因为是政府业绩工程，拆迁速度快，那么回迁速度也必须快，因为房子给的越迟，政府所要补贴的住房费用就越多，我所在城市的拆迁户补偿费用是12元/月/平方米，如果两年内还不能给予安置房，那么补偿价格翻倍，也就是说变成了24元/月/平方米，老百姓拿这钱很开心的，当然这是题外话。至于为什么要讲这个无法就是想说明下回迁房在建设过程中可能为了赶建设周期，对于一些细节上的处理可能会忽略，导致后期房子出现相应的质量问题。
第二：同样因为整体建筑经度快，对于手续上的一些问题，往往是房子安置后在补办的。本来在正常的房产开发或者安置房建设中，会涉及到很多证件的办理，比如土地划拨、项目立项、可行性研究、规划审批、初步审核等等手续。但是在安置房或者回迁房建设中考虑各个手续的周期，地方政府往往会一路绿灯，先建造，后补手续。一再的拖延后，最后导致老百姓在拿到房子后却拿不到房产证，或者要三四年或者四五年有些甚至十几年拿不到都有可能。这就导致了一个问题，二级市场上居民自行交易的或者通过中介交易的房子是不能过户的，因为没有房产证，也就没有契税证。而对于这种情况大部分的买家都会和卖方去公证处公正，但是我这边要说下，如果后期房子价格暴涨，那么人的贪婪是会吞噬人本身的。公正这种东西到最后往往是无效的，或者对于卖方是缺乏约束力的！这个必须慎重！
第三：对于缴费一块，因为没有领取房产证等相关证件，相当于说国家是不认可这次交易的。如果说一定要缴纳相关费用，我想也只有中介费、公证费、交通费这些小东西。因为房子本身没经过国家认可的交易模式，所以也就不存在缴费一说！
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