说清楚
完整描述纠纷焦点和具体问题
二手房交易过程中的付款方式,体现的是买卖双方所承担风险的博弈,自然是此消彼长。买方往往担心付款后,对方不配合办理过户手续;而卖方则担心过户后收不到尾款,因此,恰当地把握付款的节奏非常关键,但这个付款方式也必须为双方所接受。一次性付款和按揭购房对于购房款的支付是不同的,风险也不一样。下面就自行购买二手房(不通过中介)的付款情况做一介绍。
1、一次性付款购房二手房,买方风险控制。
一次性付款购房,对卖家来说,回款快,风险小;对买方而言风险大,主要在于对方收款后不积极配合办理过户手续,或者不及时腾房。买方应按以下流程操作:
(1)产调:在正式签订房屋买卖合同之前,必须到房屋登记机关查档,确保房屋处于可交易状态,不存在被冻结、查封、抵押、长租情况。
(2)签合同,付定金:产调后立即签订房屋买卖合同,并支付定金,定金不宜过高,以不超过5万元为宜。此时签订的合同是双方真实意思的表示,是日后买卖纠纷的重要证据。
(3)交易并付款:这个阶段实际包括了交易和过户两个步骤,需要买卖双方两次签字,时间间隔大约一周,即网签交易时双方签字确认。交易审核通过后,买卖双方到不动产登记中心办理过户手续,进行二次签字。此时,卖方一般会要求买方支付全款,买方则应争取留有少量尾款(1~2万)在二次签字(过户)时支付,以防止卖方收到全款后不配合后面的签字。买方可以在窗口递交材料经工作人员审核无误后,现场转账支付房款。
2、按揭购买二手房,卖方风险控制。
按揭购买二手房过程中,由于需要房产先过户,买方才能去银行办理贷款手续,因此,交易的风险卖方较大,最担心的是过户后,买方贷不了款。卖方应按以下流程操作:
(1)收取定金签房屋买卖合同。
(2)向买方拟贷款银行查证是否可以放贷。
(3)得到银行贷款意向后,收取首付款,办理房产交易网签手续,卖方必须持有交易回执单。
(4)接不动产登记中心通知后,办理过户签字手续,卖方必须持有受理回执单。
(5)不动产证办妥后,卖方与买方一同到登记中心领证,直接到贷款银行将产权证交银行,完成贷款手续,卖方提供收款账号。当银行审核后放款时,贷款会直接打入卖方预留的账户,至此房屋买卖合同履行完毕。
要特别注意,不能让买方单独领取产权证,以防止其不将产权证交银行办理抵押贷款,卖方必须掌管交易及过户的回执单,这是关键。
二手房买卖交易,买方一次性全款购房的具体流程具体如下:1、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);2、买方支付卖方定金;3、双方共同去做房屋过户;4、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);5、买方全款付清给卖方。
二手房买卖一次性付款的步骤:1、签房屋买卖合同,买方付定金;2、满了5年的房子要先到房管局查档、核税;3、等4个工作日之后到房管局递件,递件成功了就给卖方全款;4、如果是办了立等可取的,两个小时后就由买方拿回质单来取证(前提是要在递件签字时写买方单独取证,否则就要双方一起来取)。
一、二手房一次性付清和按揭在流程的区别在于:按揭还需要去银行办理按揭手续,一次性不用。
二、二手房交易流程:
1、买卖前的产权审核:要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
2、交定金与签合同:如果看中的房子还在按揭中,定金不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管;如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”;如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。
3、赎楼:赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
4、付首期及资金监管
5、签订买卖合同:签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。
6、选银行和办按揭:如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
7、过户及交税
8、后续事项:交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。
三、二手房过户的注意事项
1、核实产权是否清晰
2、注意房款交付时间
3、了解房产相关费用的缴纳情况
4、算清过户需交的费用并明确买方的人数
先签购房合同、付首付款然后过户、交房付、尾款或者过户后先付尾款再交房都可以,具体如下:购买二手房注意事项:1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,即查册。2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。