存量房是小产权房吗_存量房的产权是什么意思？

存量房的产权是指房产没有出售，产权还掌握在房地产开发商(公司)手中。

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房从严格意义上来讲是属于存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易办理转移登记。存量房买卖税：1、个人购买，合同印花税0.05%;契税住宅1.5%，花园住宅及非居住房屋3%。2、单位购买，合同印花税0.05%;契税3%。3、个人出售花园住宅的，卖方按综合征收率5%缴纳。详细内容向当地财税管理部门咨询。存量房买卖交易手续费：买卖双方各按建筑面积的每平方米2.5元;非居住房屋，买受方0.5%。扩展资料：存量房和商品房的区别1、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。3、商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。4、商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。5、普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人，购买人除税费外不需要交其他的费用。而存量房同样享有这几点权利。

共有产权住房和小产权房有着本质的区别，主要体现在以下几方面：

1、用地性质不同，小产权房用地是集体建设用地，属于集体经济组织所有；而共有产权住房用地是国有建设用地，即可以通过“限房价、竞地价”的方式出让，也可以通过划拨或者协议出让的方式获得。

2、产权性质不同，小产权房由乡镇政府或者村委会办理产权证，属于乡产或村产权；而共有产权住房是由不动产登记机关办理不动产权证，属于共有产权。

3、来源不同，小产权房的建设有三个途径：一是是由村委会自建，二是由村委会与开发商合作建设，三是村委会将地卖给开发商或个人，由后者建设。而共有产权住房则通过以下三种办法获得：一是集中新建，二是由商品住宅项目配建，三是由存量住房转化。

4、销售对象不同，小产权房按规定只能销售给本集体经济组织内部成员，不得向城市居民销售；共有产权住房属于政策保障性住房，只向符合条件的特定人群销售。

5、交易的法律保障不同，城市居民购买及再次转让小产权房不受法律保护，实际上没有产权；共有产权住房的承购人享有不低于50%份额的产权，并经申请可以向代持管理机构或者其他符合条件的申购人转让共有产权份额，受法律保护。

由于共有产权住房实行封闭运行，即只能向符合条件的申购人转让，且同等条件下，代持管理机构享有优先认购权。同时，共有产权住房的土地享受税费优惠、或者属于划拨性质。因此，如果将来涉及到拆迁，恐怕也是提前由代持管理机构按市场评估价回购，不会给共有产权住房的承购人以拆迁补偿的机会。

一、小产权房的认识误区。

毫不客气的说，其实很多网友根本不知道什么叫小产权房，也不知道为什么叫小产权房，小产权房又是怎么划分的。

小产权房不是一个法律概念，从法律上来划分，没有任何一种房屋叫小产权房，这个说法是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的。就像二手房一样，虽然大家都这么叫，也都明白什么是二手房，但从法律上来讲没有一种房屋叫二手房，只有一种说法叫存量房。

通常我们说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，甚至有些地区此类房屋是不核发产权证的，仅仅颁发宅基地使用证或集体土地建设用地使用证，更有甚者，有些地方此类房屋仅有农民建房用地批准书。

当然在现实生活中，还有些网友会对小产权房进行扩大解释，比如会把几类房屋也称为小产权房屋，一类是开发商已经取得大产权证（整幢楼的产权证），业主暂时尚未取得不动产所有权证书的房屋。一类是房屋再转让时需要缴纳土地出让金的房屋，比如已购公有住房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋等。事实上，上述房屋最终都是可以取得不动产权利证书，成为法律意义上的可交易的商品房。

所以，区分是否为小产权房的一个标准是能否取得国家房管部门颁发的不动产权证书，能否上市交易、自由流通。

二、小产权房有哪些法律风险？

我们先说一下“地随房走、房随地走”的法律原则。

所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。

如果村民出卖自己建造的房屋，必然会一并处分房屋所依附的宅基地使用权。而我国农村宅基地使用权由农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

所以一旦非本村村民购买了集体土地上的房屋，就违反了法律的强制性规定，结果就是房屋买卖合同无效。

有些网友会问：房屋买卖合同无效有什么法律后果？

《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

有些网友要说了，我都住了十几年了，当时不到一万买的，现在都好几百万了，这损失法院都能支持吗？

未必。因为从法官的角度来讲，买受人购买房屋具有审慎义务，买受人购买房屋时就应该了解自己作为非本村村民无权购买集体土地上的房屋，所以即使房屋买卖合同无效，买受人也要承担相应的法律责任。就目前实践来看，法院判定买受人承担的法律责任大约占30%左右。

还有网友问了，那这损失怎么确定呢？

评估，可以向法院申请司法评估，但事实上在司法实践中，法院选定的评估机构最终评估的房屋价格都低于实际市场价格，大概仅能评估到实际市场价的85%-90%左右。

举个例子，小张（居民）十几年前花了1万元购买了小王（村民）的房屋，十几年后小王反悔了，向法院起诉主张房屋买卖合同无效，要求小张返还房屋。小张虽心有不甘，但因购买此类房屋不受法律保护，只能返还房屋后另行主张房屋差价损失，小张向法院申请房屋价值评估，法院摇号确定评估公司，最终对房屋现价估值为101万元（事实上市场价大约为120万元），最终法院认定小张也有责任，最终判定小王向小张赔偿房屋差价损失70万元。这样，小张至少损失50万元，关键是小张拿着这70万元也买不起周边的商品房……这又是一个忧伤的故事。

三、那我买了小产权房，怎么办呢？

1、如果出卖人已经不是本村村民了，即使房屋买卖合同无效，对方可能也无权再拿回房屋，毕竟这房屋下的宅基地具有一定的人身属性，只有本集体成员才有权使用。

2、虽然买受人签订房屋买卖合同时不是本村村民，但后来变为本村村民了，或买受人的同住家属有本村村民，法院依然会驳回对方的诉讼请求。

3、虽然买受人不是本村村民，但买受人又把该房屋出卖给本村村民了，那么对方的计谋也是无法得逞的。

4、出卖人把原房屋出卖给买受人后，又批了一块宅基地建房，经乡镇人民政府审核，最终由县级人民政府批准手续，那么根据“一户一宅”的法定原则，法院也未必支持出卖人的诉求。（不同法院对此有不同观点）

综上，虽然小产权房便宜，但这种房屋千万要慎重购买！随时可能面临房屋买卖合同无效的风险，最终买受人往往是赔了夫人又折兵！