房屋交付与沙盘不一致_沙盘与实物不符，打官司能赢吗？

开发商销售房屋时，对公众展示的房屋沙盘、售楼书、宣传单、视频影像、样板间等等，均可作为商品房交付条件的权利主张依据，但开发商另有声明的除外。

从法律角度看，一切销售宣传展示，均可视为开发商对不特定主体，订立合同所发出的要约意思表示，因此对于开发商具有法律约束力（宣传展示中，明确标注有本广告为要约邀请的，则不在此限；商品房买卖合同中有相关条款明确约定的，以书面合同文字为准）。

如果，沙盘与实际交付不相符，可能有以下几种情况：

1. 沙盘所示整体区域规划不一样；即小区规划红线外展示的道路、绿化、商业配套、学校、医院等发生变化；

2. 沙盘所示社区规划红线内的楼宇相邻关系、绿化、车位、小区内道路、会所与实际交付不符；

3. 单体户型沙盘所示房屋格局与实际交付不符。

无论哪一种情况，均需要主张权利人，提供相应证据，与开发商协商解决不成的情况下，向不动产所在地法院提起诉讼（有仲裁约定的除外）。

对于这个问题，我们要把你这个问题分拆开来看。

小区规划和买房时看的沙盘完全不一样

一般的小区的沙盘模型都是根据建设规划设计来缩小尺寸比例原型制作的，所以都是根据城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设的。如果出现了不一样的话，其实在我们的网签合同里面都有详细说明的。

由于题主的问题信息量很小，我们暂且就全面的做个回答，把内外两部分都做个说明吧。如果说和沙盘不一样，那么就有两种，一种是规划变更、一种是设计变更，那么这两种具体都涉及到哪些内容？能否变更呢？

第一种是规划变更。

首先，确定一点就是开发商应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。看好这里说的是不得擅自变更，那么如果要是变更了呢？如果变更是需要城乡规划主管部门批准的。

其次，哪些变更是可以批准的。凡是涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等的变更的，都是需要重新审批的。

第二种是设计变更。

这里说的设计变更，属于户型内部变更，是需要设计院和总施工单位、监理公司共同进行变更签证，主要涉及到该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及供暖采暖方式等；

如题主所说，从题干中我们就暂且根据规划变更来回答后面的问题。一般情况下，会出现沙盘与最终实际不符的情况主要有：

一是容积率提高，房屋加盖。这里可能存在加盖的问题，因为每一块地的容积率是一定的，但是有些开发商为了后期能获取更多地利润，往往私自加盖。比如我们买的是26层的房子，结果出来以后却成了30层，多出来四层房子，就多出来几千平米的面积，现在的房价这么高，这些可以说都是净赚的，这么好的利润，有些开发商就仗着一些关系铤而走险。

二是绿化率不足，绿化品质打折。在买房子的时候给你说的我们小区40%的绿化率，结果根本达不到，或者有些开发商原来设计的绿化有喷泉、有凉亭，但是后来发现房子卖得好，就侥幸偷工减料了，一把草籽撒下去，一片绿，甚至有些开发商原来的设计是昂贵的树种，但是后来为了节省成本采用一般的树种做了代替。

三是基础设施不完善、或者公共设施不健全。这个其实也是为了节省成本，对于开发商来说，房子都卖出去了，侥幸能生一个是一个吧。

如果开发商做了规划变更，业主该怎么维权？

如果开发商做了规划变更，业主该如何应对呢？

第一、确认其建设工程规划许可证是否发生了变更。一般的售楼处都有五证的公示牌的（建议新买房的客户在首次看房时都要用手机或者相机拍摄一下留作以后有备无患），这个建设工程规划许可证就在其中。那么我们怎么知道人家的规划是否发生了变更呢？最简单，就是看建设工程规划许可证的日期，如果你在收房时看到的建设工程规划许可证日期和你以前购房时的建设工程规划许可证的日期不对应，那么肯定是做了规划变更的。

第二，紧抓合同条款。在我们的购房合同中都对规划变更有具体的约定条款的。一般情况下开发商如果做了规划变更，必须要载变更之日其一定期限内及时通知业主，如果没有通知，则业主有权选择退房，解除合同约定并可以得到利息赔付的。请大家一定看好自己的合同条款，因为这些条款才是你维权的最重要的证据。

第三，如果开发商做了规划变更了，且没有通知客户（如题主所说的，知道交房时才知道的情况），那么小区业主可以根据合同约定的仲裁方式，去相应的仲裁机构或者法院进行维权，同时可以拨打12315消费者投诉热线进行举报。有了这些官方部门机构出面协调解决。

第四，如果第三步得不到有效解决，新闻媒体也是维权的必备手段，而且很好使。其实新闻媒体对于广大人民群众关于房产维权的诉求还是蛮关注的，很积极，而且效果可能是最好的。

在这里我想说，一般遇到这种情况，不要过多的和开发商理论，因为他们能这么做，都是事先做好了各种应对说辞的，怎么说都是他们有道理，所以建议直接走冲裁或者法院起诉。

小区业主全体拒收会有什么结果？

在这里先不说小区业主全体拒收有什么后果，一般情况下，全体业主拒收是很难做到的，因为业主之间相互不了解，每个人都有自己的社会关系，有些人碍于面子或者其他因素，不参与。这里如果说能达成全体业主拒收的话，那么我还是建议同步进行仲裁或者法律维权，至于后果，我想开发商比你着急。

以上是对题主问题的回答，不知道能否对你有所帮助。

补充建议：

那么针对题主的这个问题，其实在现实中很常见的，只不过有些变更我们无法第一时间发现而已，那么我也对新购房的客户做几点建议：

第一，买房时，对开发商售楼处的沙盘模型、户型模型、宣传品上的小区规划设计图、文案特别是重要的规划指标数据一定要留存影音资料或者原件、复印件等以备不测。

第二，看清楚购房合同的约定内容，因为我们后期如果出现问题，都是以合同为依据来说理的。

第三，买房一定要买大开发商大品牌的房子，这样的小区规划设计一般是不会发生变更的。

好了以上是个人观点，希望对广大购房者有所帮助。如果您有不同意见可以留言或者私信，我们一起讨论。

如果您也赞同我们的观点，欢迎点赞。

首先看沙盘是否注有仅供参考，以实物为准等字样；如果没有则可作为证据。

其次依据合同，详细研究合同，从合同找漏洞及违约责任漏洞。

再次还可以搜集证据，如跟置业顾问的聊天记录，谈话录音等。

最后如果开发的宣传资料于实物严重不一致，可以以夸大宣传等为由，但是难度相当大。

秘诀是，多少开发商的合同中或多或少少的免责条款中属于无效条款可以利用一下。你懂得！！

找证据很关键，比如当时的宣传画册，图片。

这个肯定不少于一家是这样，你要联系相关的业主，要建群，共同维权比个人要影响大。委托律师去 办，这样才专业，如果怕觉得不值，就个人去申请仲裁。

小菜认为，这是一个充满争议的问题。

买的时候看的沙盘，并基于这种认识，签署了商品房买卖合同，但后期交房后，发现房屋跟沙盘不一致，究竟哪些地方不一致？不一致到什么程度？如何证明存在不一致？这些都是问题，充满争议和不确定性。像这类情况如何处理？小菜分享下对这些问题的法律意见，供参考。

第一、如何看待开发商在售楼部展示的沙盘？

小菜从三个方面为你解析：

01、国家相关法律规定

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释看，开发商在售楼时设置的销售广告和宣传资料，包括但不限于沙盘、售楼书，视为合同订立的要约邀请。

如果开发商就商品房规划许可范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体、确定，并对你决定签署商品房买卖合同和愿意接受商品房买卖价格产生重大影响，视为要约。开发商违反此项规定的，视为违约行为。

02、如何解读法律规定

从法律规定可以看出，一般意义上的沙盘、售楼书之类的，仅视为邀约邀请，不具有要约的法律效力，也就不产生违约的法律后果。

售楼部沙盘就商品房规划许可范围内的房屋及其设施做了明确说明和承诺，这个说明和承诺是具体而确定的，并对你是否决定购买和是否认可销售价格产生重大影响，则视为要约，对开发商具有合同约束力。

03、举例说明

比如，沙盘上说别墅带花园，花园是赠送的，大概400平米，房价比其他不带花园的贵了5000元/平米，基于这个认识和判断，你掏钱买了这个房子。

结果交房的时候，房子没有花园，或者说原来承诺的花园面积是400平米，实际交付的花园面积只有7、80平米，这就存在明显出入，违背了销售时开发商的设施承诺，开发商就应当对此承担违约责任。

第二、沙盘和现房不一致，如何理解这种“不一致”？

针对你说的问题，缺乏更多的细节交代，背景信息里也看不出来，只有逐一假设分析。

01、现房和沙盘存在哪些不一致？

现房和沙盘不一致，表现在哪里？

房屋主体结构不一致？设施不一致？配套不一致？装修标准不一致？面积不一致？等等。

这种不一致，是只有一处，还是有好多处？

从上面的分析可知，只有沙盘明示或承诺有的，并且这种承诺和明示对你决定买不买，愿不愿意以这个价格买产生决定性影响，不管是一处，还是多处不一致，维权才有胜算。

02、现房和沙盘不一致到什么程度？

比如，沙盘承诺或明示的建材品牌是马可波罗瓷砖，实际交房用的东鹏瓷砖，那就是妥妥的不一致；如果品牌都是马可波罗瓷砖，但实际用的档次比沙盘展示的档次低，那这种程度的不一致就很难维权。

也就是说，一般理解，现房和沙盘不一致的程度应当达到品牌差异、房屋设施有无、面积严重缩水等，维权才有胜算，但合同另有约定的除外。

03、如何证明存在不一致？

如果沙盘有明示，售楼书有明示，或商品房买卖合同对此有明确约定，很容易就能看出这种不一致，或者很容易就能证明这种不一致，那维权还好办。反之，就很难，尤其是销售告诉你有，后来交房没有，那就很难证明存在不一致。

因此，你说的“不一致”不够明确，背景信息中也没有交代，不好评价这种不一致。

第三、如何维权？

沙盘与现房不一致，如果有证据能证明，且合同对此有标准约定，那维权的胜算就很大，也值得去维权。

实践中，维权的方法大致有以下一些：

01、协商解决

拿出合同约定，提交不一致的证明，双方协商解决，该重换就重换，该维修就维修，该赔钱就赔钱，该退房退款的就退房退款。一句话，双方协商，有什么要求都可以提，大家商量着办。

02、向主管机关、消费者协会投诉

房企违规了，存在产品质量问题，可以向房协、逐渐、质监局等机构投诉，也可以向消费者协会投诉，请求监管机构调解或帮忙解决。

03、向媒体曝光

媒体曝光的影响力大，但没有行政强制效力。

315维权日经常看到电视台曝光房企违规行为，但媒体曝光后，很多问题还是难以解决。

04、合同约定有仲裁就仲裁

合同约定的维权方式是仲裁，那就排除了法院管辖，只能去仲裁维权。

05、法院诉讼

没有约定仲裁的情况下，上面这些路子都走完了，还是难以解决问题，那就去法院诉讼吧。

一般来说，开发商有专门的律师团队在全程提供法律支撑，很难在沙盘、合同等环节得到有利的证据。不过，还是上面说的，现房和沙盘不一致的地方很明显的话，即便开发商有律师团队，也难以掩盖客观事实的不一致。

综合全文看：

现房和沙盘不一致，合同对此有约定的，按照约定处理。没有约定的，取证完成后，按照上面说的步骤维权即可。当然，也可以不按上面说的步骤顺序维权，根据自身情况定吧。

您好回答您问题这样是打官司打不赢的，沙盘只是虚拟规划。

交房后房子和沙盘不一致的情况并不少见，我也有过类似经历，我的经验是：

1、开发商不是傻瓜，一般在沙盘标注以实际交房为准；或者有模型与实际房子有差异等提示，但往往在最不显眼处呢，售楼小姐也不会提醒你，所以购房时就要格外留心。

2、一旦发生不一致情况，只能一切以购房合同为准，包括小区的容积率、绿化率，也包括房型、面积、朝向等等，这是我们维权的主要依据，所以签合同一定要慎之又慎，最好找专业人士指导把关。

3、开发商前期的广告、推介，售楼人员的口头承诺，我们要注意收集证据，也是维权索赔的有力依据。

不知各位还有什么好的办法，请在留言区不吝赐教！