二手房交房子需要注意什么_二手房和房主交接注意什么？

买二手房和房主交接注意事项：

第一种情况，买卖双方已完成产权交易。此时在进行房屋交接时，需要注意该房屋是否物业费、水电气费等费用结清？是否按合同约定应留下家具家电及其物品（包括协议产权的车位和地下室）？是否把该房屋的户口迁出？此时在签定居间买卖合同或双方买卖合同时缴纳的物业保证金就起到很大督促作用，防止部分房东不按时履约。如果房主按时履约及结清之前所有费用，应及时把物业保证金退还房主。

第二种情况：买卖双方交易流程还未完成。要注意的事项，主要有几点：1、产权问题。该房屋权是否产权明晰？是否有抵押？是否能正常上市交易？首先是能保证正常交易的前提下再进行交接。2、房屋状态。该房屋是否有租赁？有的话，让房主尽快协商让租客搬出，如协商未果，不建议尽早交接房屋。房子如是毛坯房或需要重新装修入住，在未完成产权交易之前，不建议提前交接。3、交易风险。如果双方房屋交接之后发生交易失败的风险，那么在该房屋交接时，双方应进行补充协议，把双方能考虑到的顾虑及可能发生的风险需要进行说明和相关的义务责任需要表述清楚

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很高兴回答这个问题，二手房要注意些什么

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续

房东出售房屋无非就是两个问题，自己的利益，和别人的利益。自己出手卖房是为了得到资金，买家买房主要图个安全可靠。

首先关于个人利益方面：签合同时约定好金钱方面的东西，我净拿多少钱，税费谁出，中介费谁出，另外一点很重要的，为了自己能在合适的时间内拿到该拿的钱，必须告知中介方和买主我的银行贷款有多少，产证满几年，有没有纠纷，抵押，名字是谁的名字，自己的一些情况如实告知，如果自己有隐瞒情况，到时候买家反悔打官司自己会很被动。最后'要强调的是，所有要出费用，我净拿的钱都要有在合同上明确的显示，以及什么时候拿钱，拿多少，什么时候过户都要写上去。

自己的钱保证了，另外买家的利益也要保证，做人的最基本的原则，损人利己的事情坚决不做，损人害己，最终难免会遭厄运。房子本身就是大金额的交易，交易时要尽可能的和买房达到信息的透明化，如果一些地方自作聪明故意隐瞒，很有可能失手得到法律的制裁。努力做到信息对称，态度谦和，详细告知房屋情况，房屋内会留下哪些东西，物业费，水电费，如何清算，中介费谁来，税费谁来，交易过程中的小的费用谁来，都要做到买卖双方心里有数。做一笔生意，交一个朋友，怒气伤肝，与彼于己都不好。

二手房交易，需要注意的问题非常多，而且其中的陷阱不少，下面就给大家结合真是案例具体说明：

1、简单的二手房交易名词解释：

信息服务费，就是链家等认为的中介费，房子价格的2.5%，这是买主跟业务员和店长软磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房价是64万，所这笔费用是15200。安居客论坛是国内领先的网上找房论坛，在这里您可以和其他网友一起学习找房知识、交流找房心得，分享找房经验、获得找房帮助、结识找房朋友。

代书费，就是链家等帮买主做的合同，打印的收条之类的东西，一般要房价的0.5%，这部分一般没有打折，所以是3200元（给我100块钱我自己觉得做的比他们好多了） 。

贷款服务费，据中介解释，这笔钱是链家的金融部收取的，用来跟银行跑贷款的，或者说，就是给链家那些整天泡银行的人发工资用的，而事实是，很多银行都不收这个钱的。

过户服务费，就是链家等的员工带着你去过户的费用。

代收评估费，这里写明了是代收，所以说是第三方机构评估房产价值收的劳务费，而银行本身也不收这个钱。

2、说明一下各类费用如何讨价还价及贷款流程。

具体说一下评估费的问题，买主与几个中介接触过，虽然银行明确表示不收费，但是作为二手房他们给我们评估的价格很重要，如果不交费我们自己去评，真就贷不出多少钱了，举例来说，10K多一平米的房子给评个5K、6K是很正常的，按他们所评的价格给贷8成也就没有多少了，大部分都得我们自己掏！如果多出点钱，中介还可以给做高评估，所以这个钱还是不要省的好，就是这样的世道。

中介信息费一般是可谈的，不过现在折扣不大，银行贷款的如果自己贷可以不给中介这部分钱，但一般中介如果有能力替你贷的更多，也没必要省下来了。

如果走商贷，在跟银行面签，也就是签贷款协议的同时，需要提供首付确认函，估计是表示贷款确实是因购房发生，而不是为了套现什么的。等面签完后，银行会根据提供的资料同意批贷，在批贷书下来的时候，就会联系买卖双方过户，过户后三个工作日，银行就将余款打入卖家账户。合同是当事人双方协商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具体交易及过户时需注意的事项：

1）、付首付和过户是怎样一个顺序？怎么制约，来保证买房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情况下，房主会等着你的首付去还剩下的贷款的，所以你不得不在没有任何保障的情况下先把几十万给房主。你所得到的保障，就是一张打印的收条，由房主和你双方签字，中介方嘛，你要不强烈要求，他们不会签字的，用它们的话说，他们只是陪同，首付是买卖双方自行过款，纯属放屁，给了那么多中介费，在最需要他们的时候他们却说没他们什么事了。有的中介会暂时将房主的房本扣下，但这也取决于房主是否乐意，有时房主还要拿房本去办别的手续，所以房主是不愿意把房本给中介的。就算给了又能怎样，放主要是真想骗你，挂个失就搞定了，所以我感觉，付首付这步纯属拼人品，感觉很搞笑，定金的2万块还签了一堆合同，而首付的几十万却要完全凭信任。我问了，我买房的同事都是这样的。

2）、与中介的合同中的条款内容，买房人可以参与制定或修订吗？一般来说，合同是中介公司现成的，定死的，没什么改的余地，而且都是约束买卖双方的，跟中介屁关系都没有。但有一个补充协议，这个东西是灵活的，是买卖双方共同制定的，包括房子中都包括哪些东西，什么时候交房之类的，很重要

3）、中介的收费单据中，哪些可以谈，就是说可以给他讲价，或者去掉买房人可以不给。中介费用其实都是可以谈的，但一定要在交定金之前谈，记住，交了钱就别在奢望谈什么东西了，没可能的。部分买主的经验是2.5%的中介信息费是可以谈的，一般链家最低折扣是八五折，不知道还能不能再低；另外，如果需要中介帮助贷款，一定先问清楚全部费用是多少，比如你说要贷60万，他会告诉你手续费是3000元，实际上超过30万的贷款部分还要收费的。

大致的环节围绕以下的这几点，流程图看着比较清晰。

要强调，看重房子，一定要先去交易中心做产调，就是调查交易房屋的产权信息，比如有没有房产证？房产证上的房主，是否与卖方一致，有没有贷款，有没有被抵押，有没有官司等等，否则风险不可控。

二手房交易的流程上图很详细了，在这里就不赘述了，主要就这几个步骤：签订买卖合同→办理贷款手续、支付首款→产权（房产、地产）过户，房屋交割→领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷。

至于你说的给了钱不过户之类的，办理贷款手续、支付首款之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题：

提醒一下，签合同时候就要先明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金，另外就是合同上的时间必须都是精确的日期，别使用模糊概念。

二手房交易相比新房交易要复杂的多，购房人既要保证房屋产权无争议、可交易，还要保证资金安全、过户交割顺利，稍有不慎就可能入坑。关于二手房交易中的常见风险以及如何规避问题，笔者曾有相关解答，可到笔者的主页查阅。

二手房交易过程中，除了要做详细的产权调查之外，最重要的可能就是签订房屋买卖合同了，很多交易风险均需要通过合同条款来约束和化解，房屋买卖合同也是日后出现合同交易纠纷最有效、最重要的法律依据。因此，合同条款应尽量全面、详细、具体，这个房屋买卖合同不同于在交易中心的网签的交易合同，前者是双方意思的真实表示，而后者只是为了办理手续，在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法庭一般会采信前者。

二手房的房屋买卖合同一般应包括以下内容和条款：

1、房屋的坐落位置。要清晰地表明地址、栋号、房号、户型、产权面积、产权人（有共有人的要全部列出）等，上述信息应与房屋产权证上的登记内容表述一致。此外，还需要明确交易标的装修状态，是否包括附送的花园、露台、车位、车库等。

2、房屋交易成交价款。一般是总价成交，但要清晰表明交易价格是否已经包括装修、家具家电、附送的车位、车库在内。如果包含家具家电，应将家具家电清单作为合同附件。附送的车位、车库需要表明具体位置及产权状态。

3、付款方式及付款时间。要明确是一次性付款、分期付款，还是按揭方式，首付及分期付款的具体支付金额及具体截止日期。如果是按揭方式，要明确首付金额和贷款具体金额。

还应明确支付价款是否由银行进行资金监管，如果是直接支付，要约定付款的具体时间节点及支付的前提条件。

4、交易税费的分担。要明确交易产生的买卖双方的相关税费由哪一方承担？是按照法律规定各自承担，还是全部由买方承担。目前的行规一般是全部由买方承担。

交易过程中卖方涉及的税费主要是增值税、城建税和教育附加税、个人所得税（符合满二、满五唯一可减免），如果是房改房、经适房、解困房、安置房、回迁房等，可能还需要缴纳土地出让金。而买方主要有契税、印花税、交易费、办证费等。

5、过户手续办理。对于按揭购房，由于是首付之后先过户，为了保证尾款安全，应约定过户后的产权证由原房主持有并负责递交给买方贷款银行。即使是通过中介公司，也要这样做，以防止中介过失将产权证直接交给购房人，从而增加尾款的风险。

双方应就办理过户的具体事项做出约定，比如过户条件、办理期限等。

6、交房时间及交房条件。应约定具体的交房期限及交房应具备的条件。

7、物业交割及费用结算。应明确物业费、水电气热费等费用的具体结算方式，以及历史欠费如何清缴。

8、户口迁移。合同应约定卖方将户口迁出的具体期限。

9、卖方的承诺条款。卖方应承诺所交易的房屋不存在未告知买方的共有产权人，不存在抵押、查封、限售等不可交易情形，不存在长租情形，不存在产权纠纷及债务纠纷，不存在未告知买方的刑事案件，如有虚假承诺，愿意承担相应的法律责任。

10、违约条款。合同应就双方的违约责任及赔偿金额做出具体约定，包括但不限于单方毁约、逾期付款、逾期交房、逾期办理过户、逾期交房、逾期迁移户口、虚假承诺、交房条件与合同约定不符等各项的违约赔偿数额。

总之，二手房交易风险大，合同条款要尽量全面、详细、具体，即使是中介提供的合同文本也要认真审阅，并根据具体情况加以补充。合同条款越完善，后期履行就会越顺利，风险也就越低。

不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”。

买二手房典型的坑有以下几种：（1）买家自己坑自己，（2）中介坑买家，（3）卖方坑买方。

1、买家自己坑自己。

（1）价格坑。

首先，帮别人砍价，看满意的一套房子价格也能接受了，但就是犹豫不决，房子被其他买家抢先买走了；

其次，价格被越砍越高（常见的就是恨不得所有人都去“砍一刀”，造成卖方价格上调），最终还以高于最初的价格买进；

最后，给你留有砍价空间，你却不砍价！

（2）跳单坑，跟A中介看房并签了看房协议的，还要以同样的价格去B中介签约，造成A中介起诉，最终需要付双份佣金。

（3）交易流程坑，对于购房手续流程完全不清楚，盲目与卖方或“非卖方”直接签约后，税费问题纠纷，手续流程造成的违约纠纷、甚至钱房两空等情况。

2、中介坑买家。

房产中介坑买家的现象通常体现在房子的差价上，即：中介吃差价。

（1）中介倒卖房子，常见的倒卖方式为房子从原业主方支付定金，转卖“转合同”“合同指定产权人”等等；

（2）违规操作坑，购房者不具备购房资格，用虚假手段规避的限购政策；银行限贷坑，购房者不具备正常贷款资质，通过“包装”虚假手段，获取贷款资质，甚至只能做高利息的抵押贷等；房子限售坑，违规操作不具备上市交易条件的房产。

（3）房产诈骗，“一房多卖”，“无房、虚构卖房”，在获取买家购房资金后携款潜逃，构成房产交易诈骗；

（4）中介公司经营不善倒闭后的“坑”，买卖双方交易资金未经资金监管专用账号，而是转入中介公司指定的账户，包含定金、首付款、购房全款等。后期纠纷这部分未进行监管的资金造成损失。

3、卖家坑买家。

二手房看得见摸得着，因购房者在实际看房中，并未发现房子瑕疵的，房东（买房）知道房子存在瑕疵，但你不问，我不说，避重就轻。

（1）重大瑕疵，重大瑕疵主要为该交易产重大事项隐瞒方面，例如：凶宅、房产纠纷、司法查封冻结等；

（2）附属配套瑕疵，附属配套包含：户口情况（落户、迁户），房子内部装修存在瑕疵，但看房的时候没仔细看；

（3）其他配套，例如交易房产内部可移动的配套，家电家具、桌椅床、以及水电物业费等等；

买二手房需要的注意事项。

综合以上所述的“坑”，购房者在买二手房的常用注意事项：

1、产权风险、买房前无非就是房屋产权清不清晰，有无产权纠纷，卖方债务纠纷；

2、资金风险，购房资金风险的规避，资金监管专用账户。

总之，不是买二手房就都会遇到“坑”，不能买二手房说得太“坑”，但也不得不防范的“坑”，购房者应当提高自身的购房知识储备，以及相关房产纠纷方面的法律法规知识，才能从容应对各种“坑”。

你好，很高兴能回答你的问题！

二手房税费具体如下！

想买房或卖房朋友们请注意！房子买卖需要缴纳的税费，90平米是个临界点！

（1）新房需要缴纳的税费：

1、契税：

①首套房：面积90㎡以下，为房子总价的1%；面积90㎡以上，为房子总价的1.5%！

②二套房：面积90㎡以下，为房子总价的1%；面积90㎡以上，为房子总价的2%！

③三套房及以上为房子总价的3%！

2、房屋维修基金：

多层50元/㎡；小高层70元/㎡；超高层85元/㎡。

3、印花税：

房子总价的0.05%！

（2）二手房需要缴纳的税费：

1、契税：

①首套房：面积90㎡以下，为房子总价的1%；面积90㎡以上，为房子总价的1.5%！

②二套房：面积90㎡以下，为房子总价的1%；面积90㎡以上，为房子总价的2%！

③三套及以上为房子总价的3%！

2、增值税：

房产证不满两年约为房子总价的5.33%；房产证满两年以上普通住宅免征。

3、个人所得税：

房产证不满两年为房子总价的1%；满两年为房子总价的1%；满五唯一免征。

4、土地出让金：

出让性质土地免征;划拨土地约为房子总价的1%！

 以上就是买二手房的全部税费，希望能帮到你！

谢谢！