房屋公摊面积计算器_什么是公摊面积？

公摊面积的计算：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积影响公摊面积的因素：

1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。

2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%——15%

屋销售面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。但因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。本期置业专家将告诉买房人，公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？ 　　所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。 　　读者张先生介绍，他和朋友马女士各买了一套建筑面积为73平方米和74平方米的高层住宅，但他到马女士家做客时发现，她家的房子虽说仅比他家的大1平方米，但是客厅和卧室却明显宽敞许多。经检查发现，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的公摊面积为13.32平方米。这样看来，在名义价格相同的情况下，实际价格却相差很多。对普通的购房者而言，这是个不容忽视的问题，毕竟他们希望用有限的钱住上较大的房子。 　　长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。 所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。 　　公摊面积如何区分？ 　　目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 　　1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 　　2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 　　不应计入的公用建筑空间为: 　　1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 　　2. 售房单位自营、自用的房屋; 　　3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。 　　需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。 　　公摊面积怎么摊？ 　　公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？ 　　目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 　　一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 　　如何计算公摊面积 　　住宅楼公摊面积计算方法为: 　　公式二：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和） 　　其中，需要分摊的面积要由沈阳市房产测绘大队实地测量。

房屋公摊面积

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

中文名称

房屋公摊面积

全称

分摊的公用建筑面积

面积计算

边长以m为单位，取至0.01m

计算公式

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

基本简介

可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

1、7层以下住宅公摊率为7-12%

多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间热交换站、水泵房、配电室等。这类住宅的公摊率为7-12%。

2、7-11层住宅公摊率为10-20%

楼层为7-11层为层，一般层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的层住宅，公摊系数在15%-20%之间。

3、12-33层住宅公摊率为14-24%

高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类住宅

别墅类型的住宅公摊面积是最低的，虽然别墅包括了地下室，但是大多都是以三层楼房的独栋住宅形式出现，其中带室内的车库，独立别墅是没有公摊面积的，而联排别墅的公摊面积也很少，一般在1-8%。

哪些不能计入公摊面积?

公用建筑面积的公摊遵循的是“谁使用，谁分摊”的原则。

1、楼梯间、电梯间等不纳入与之不相通的房屋的分摊范围。

2、按物管有关规定设置的物管用房不纳入公用面积进行分摊。

3、作为人防工程的地下室不纳入公摊。

4、为小区服务的文教、卫生、商业等公益事业房屋不纳入公摊。

5、为小区服务的供水、供电等设备房作为物管配套用房不纳入公摊。

6、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不纳入公摊。

7、权利人之间根据协议合理划分公用部位的，该部分不纳入公摊。

如果感觉文字理解难 可以看一下下图

商品房不论高层还是多层都有公摊面积。目前，我国法律对房屋公摊面积加以约束的政策主要是依据中华人民共和国《房产测量规范》执行。商品房公摊面积=房屋的总建筑面积×公用建筑面积÷套内建筑面积之和；公用建筑面积公摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数。普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%～15%，带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%～20%，高层住宅相对更高一些，约在20%～25%。房屋面积以房地产交易权属登记部门的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

计算公式： 建筑面积=套内建筑面积公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积墙体面积阳台面积（以上回答发布于2015-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网

我不认为按实用面积买房，业主能占多大便宜，只是能让业主对价格更直观一点。公共面积难道要开发商买单吗?完全不可能，开发商会把这部分的钱加到房价里，这样房价又会有新一轮的涨价。公共面积就不归业主共有，以后会产生更多的矛盾。如小区的停车位、公共区的卫生，水电费，取暖费等该如何使用和计算?当然，在新办法出台生效以后，再买房会适用新办法。现在买的房子不可能让开发商把钱退给你的。这就是新房新办法，老房老办法。

公摊面积，“李家城”舶来品

数十年前，中国内地打破“福利分房”制度，引进商品房销售时，主要学习的是一河之隔的香港的经验。70年土地所有权、高度垄断的供地模式和土地财政，都是跟随香港而来。

1987年深圳市开始采用香港土地招拍挂的销售模式；1994年后，根据香港卖楼花的房屋销售形式，各城市结合本地具体情况, 逐步建立起现行的房屋预售制度。

在这个过程中，具有香港特色、为世界各地所罕见的“公摊面积”也被同时引进了中国内地。除了重庆市，中国各城市在实践中均以包含公摊的建筑面积作为计价标准。

在当前，公摊面积的法律依据主要是《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”至于公摊面积的具体测量计算的依据，主要是1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条。

根据上述第八条，公摊面积主要包括两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。而付款时，则是先计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。

即便是作为源头的香港，也已经进行了改革。从2013开始，香港要求地产代理在推销二手住宅和一手新盘时要先行提供物业单位的使用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

然而，这个“李家城”的舶来品，在自己的发源地寿终正寝，在中国内地却又生存了好几年。

公摊较为正常的范围是，多层的公摊面积占房屋建筑面积的10%-15%，小高层、高层占15%-30%。但房屋面积测量专业性很强，普通市民难以核实。因此，专家介绍，收房时若怀疑"公摊"有问题，可向房屋面积鉴定部门申请重测。根据物价部门日前刚出台的新规，鉴定费按户收取，住宅2200元/户，非住宅3500元/户。